长三角房地产发展趋势及格局

张宏伟

摘要：对于未来趋势而言，2019年下半年到2020年二季度需求动力不足，成交下滑，均价回落，四季度为冲业绩房企将加大推盘节奏。2020年伴随土地拍卖回暖和新需求的积蓄，2020年二季度销售有望再次复苏。下半年商品住宅市场动力不足将反向影响下半年土地拍卖热度，预计2020年二季度开始楼市维持低频波动，稳步上行的趋势。

关键词：四大支撑体系;拿地机会;强者恒强

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）01-0019-21 收稿日期：2019-12-17

对整个长三角区域而言，现在长三角区域一体化已经上升到国家战略层面。长三角区域作为国家最重要的核心区域，产业资源与要素流动将会全面升级。随着长三角资源要素转移，政策、资本以及高端人才将加速向一线和强二线城市转移，从而带动优势产业、创新产业的发展，因此一线强二线仍然值得房企重仓布局。而传统行业向区域内的弱二线甚至是三四线城市转移，在此过程当中，承接能力较强的城市成为“跑量”的关注重点。

一般情况下，当城镇化率达到50%、60%以上，生产要素（包括政策方面要素、资本要素、高端人才要素）会向整个核心一二线城市集聚。集聚完之后，优势产业和创新产业会形成他自己的核心竞争力，这种情况下，城市的支撑链就会强。传统产业会下沉到三四线甚至是四五线，同时向中西部转移。上述这两条产业转移的路线，在城市化率达到50%到60%之后会同时存在。这个过程当中对房企投资而言，应该把握政策面、基本面和产业要素面，在不同城市之间转移的机会：核心城市把握好溢价的机会，非核心城市把握好跑量的机会。

长三角区域现在已经形成四大支撑体系，整个经济圈内的发展基本架构支撑已经具备。比如说组织体系，党中央、国务院全面部署，包括成立了长三角一体化示范区。从江浙沪来讲，基本上是由上海统筹策划这样一体化的内容，同时还有智力支撑体系、制度支撑体系以及基础设施支撑体系，现在基本形成一个可以预见的发展未来。当前情况下，长三角区域的不同类型城市都值得关注。

政策引导下，土地拍卖阶段性降温，大部城市近期土地价格较年初出现回调。短期看，把握2019年三四季度低价拿地机会;预计2020年第二季度，二线、强三线城市将率先迎来土地拍卖高潮。

长三角区域一、二、三四线城市目前来看都出现了地价下滑的状况。从资金面角度来说，5月、7月、8月银保监连续三次发布文件，现在大家都非常谨慎了。那么现在是不是一个好的窗口期？现在不拿地未来会不会错过？这种情况下首先要研究整个土地市场的先行指标。通常土地市场有楼面价、成交金额、成交面积、土地出让金、溢价率等一系列与土地有关的指标，整个土地市场领先指标是溢价率，当一轮土地市场出现复苏好转的时候，往往是地方政府率先降低楼面价来提升溢价率，溢价率会率先出现提升再带动楼面价，最终土地市场出现复苏、回升甚至是出现地王的趋势。所以研究土地市场之前，首先明确溢价率是领先于楼面价甚至是其他相关土地指标的。在这个基础上再看土地市场的溢价率和哪些指标关联最高。影响溢价率最核心的是资金。比如M1、M2、隔夜拆借利率等指标。通过相关性分析，最后发现土地市场的领先指标溢价率和M1波动周期相关性最高。

有了结论之后，再研究M1和溢价率的关系。首先M1增速应该领先于二线城市土地市场溢价率1-3个月，M1增速开始出现回升的时候，大部分二线城市溢价率也开始出现回升。二是三四线城市大概之后M16个月左右。三是按照M1增速变化的趋势来看，下一轮土拍的高潮，或者说M1增速周期的高点，就是2020年的二季度。这样的情况下，当M1出现增速相对较高时，土地市场溢价率开始出现回升，二线城市基本上往后1-3个月。因此在2020年二季度二线城市会再次率先迎来土拍高潮。2019年三四季度仍然是低价拿地机会。按照这个结论，如果说各大房企资金面不是那么紧张，或者可以“熬”到2020年二季度，此时应该果断出手。把握好本轮机会，如果错过可能再拿地又贵了。

现阶段两类企业比较积极，一类是头部类企业拿地积极。第二类是在2019年二季度没有拿到地，以前是关注中西部区域，现在再“调头”到长三角区域寻求新的机会。

在经过不同量级城市间价格的轮动上涨后，近期市场持续上行乏力，但新需求持续积蓄。预计至2020年二季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势，楼市稳步主基调不变。

商品住宅市场均价的情况，基本上也有一小半城市的均价出现了下降。从现状来看，南京、合肥、镇江、扬州个案出现了5%-10%左右的降价。

库存压力方面，单纯说库存去化周期大部分城市现在有去化压力的，比如说像温州或者是南通，从数据意义上来看，没有去化压力，但是短期内因为银保监会的监管，以及市场动力不足的状况，整个市场交易量的状况短期内也是有压力的。以长三角核心城市为例，案场人来访量已渡过市场调整期的最低谷，但是整体上仍在低位徘徊。730政策后，案场来访量相对稳定，但上行动力不足。

对于未来趋势而言，2019年下半年到2020年二季度需求动力不足，成交下滑，均价回落，四季度为冲业绩房企将加大推盘节奏。2020年伴随土地拍卖回暖和新需求的積蓄，2020年二季度销售有望再次复苏。下半年商品住宅市场动力不足将反向影响下半年土地拍卖热度，预计2020年二季度开始楼市维持低频波动，稳步上行的趋势。但是这种回升、回暖不是大幅度回升回暖，会是一个低频波动、稳步上行的趋势。具体节奏变化还会受到各种政策的因素和货币政策的影响。

未来房企竞争格局“强者恒强”趋势不补变，自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市必须跨过的门槛。但因政策因素，一线城市及强二线城市适合低成本慢周转溢价的房企进入，高周转房企进入更适合进入强三四线城市。

头部房企以及一些央企的综合开发能力和驾驭市场能力比较强，这两类企业的片区开发业务或者是新的战略正在树立新的行业门槛，怎么来理解片区开发呢？

第一，参与的主体基本上都是头部或者是央企，这些企业和政府关系相对比较好，地方政府也愿意和这些企业合作。这些企业具备低成本融资的条件，因为整个片区开发的项目必须要有低成本融资来支撑，如果是高成本融资很难做。企业背景应该是多元化的企业集团，无论是头部企业还是央企，或者是想参与到片区开发领域的企业，不仅要有传统住宅开发能力还要有写字楼、商业，甚至是市政配套的代建及文旅运营的能力，或者是体育产业的能力。能做的持续靠前，排名继续保持。要想做到强者恒强的话，新的门槛就是片区开发。这种大体量项目的改造，对于企业在城市区域的业绩支撑会起到非常重要的作用。

第二，自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市的门槛。面对未来将持续供应且越来越多的自持住宅用地，擅长快速开发-销售的房企恐怕绝大多数对“新玩法”还消化不良，特别是在一些低价较高的重点一二线城市，政府在推地的时候为了平抑低价，常推出“全自持”“部分自持”的住宅用地，这就为房企在自持和运营能力提出了要求，若在自持和运营方面有核心竞争力的企业就可以轻松跨越该门槛。

第三，一线及重点二线城市适合低成本、慢周转、做溢价的房企进入。如果说融资成本相对比较高，一旦拿一块地，想高周转周转不动。在一二线城市当中，2016、2017年拿地，拿地到第一次开盘时间是6-8个月，而当前是12-18个月，甚至上海为24个月。如果资金成本熬不过这个周期，在这些城市当中就很难去生存发展。