老旧厂房改造，下一个遍地复制的地产项目

夏樱樱

摘要：老旧的厂房、街区、车站，几乎是一个城市的发展印记。随着经济的快速发展，许多老厂房已经废弃，但却基本都位于城市中“寸土寸金”的地段。国内外有许多老厂房经过创意改造后化腐朽为神奇的案例，既盘活了存量资产，又a打造了全新的创意园区，是地产行业值得借鉴的创意项目。

关键词：厂房改造;创意园区;产业地产

中图分类号：F293 文献标识码：B

1 始于美国变废为宝的空间再造

对于一座城市来说，许多厂房、街区、车站，都是它一路发展的时代印记。然而在社会经济的快速发展下，随着城市经济结构的转变，曾经辉煌的印记逐渐在时代洪流及社会的进步中所淘汰，处于一种既占有优质地理位置资源，又废弃闲置的尴尬境地。仅北京市，腾退的老旧厂房总占地面积就高达2500万平方米，多达200余个。如何处理这些老旧厂房一时间成为了各个城市的难题。

老旧厂房变废为宝式的创意改造也因此应运而生，以老旧的红砖绿瓦为基础，通过不拆迁的方式对整个空间进行改造。对于老旧厂房等工业建筑较早形成保护意识的是美国，早在20世纪70年代，老旧厂房的改造风潮就已在美国盛行，创意园区、购物中心、酒店、博物馆......既是对城市的空间再造和文化建设，又在节省经济资源的前提下盘活存量资产，推动了城市建设的进一步发展。

继美国之后，法国、日本等国家也开始借鉴此种方式，逐渐的诞生了一批优秀的旧改街区、园区。

2 合理改造成就全球经典

2.1 美国旧金山吉拉德里广场

位于美国加州旧金山渔人码头的吉拉德里广场（Ghirardeli Square），是全美第一座由工廠改造的露天购物中心。1864年，这里叫做毛线磨坊（Woolen Mill），是一家毛纺厂。1893年，意大利移民Ghirardeli，以细火慢熬方式生产意大利巧克力，推出后大受欢迎，便买下了这栋大楼作为巧克力工厂，凭借着其多年调制开发出的独特口味吸引了络绎不绝的游客，在旧金山周边地区更是家喻户晓。

1964年，已经废弃的巧克力厂、毛纺厂等旧建筑被改建为商店及餐饮设施，成为全美第一座工厂转型的露天购物中心，并改名为“吉拉德里广场”。1982年，吉拉德里广场成为美国的国家历史地标。

2.2 法国巴黎奥赛艺术博物馆

位于法国塞纳河左岸的著名景点奥赛艺术博物馆，前身是一座火车站，建于1900年，是从巴黎到奥尔良铁路的终点奥尔赛车站，从这里曾开出了世界上第一辆城际电力火车。1939年进入巴黎的铁路取消，车站因此关闭。

1978年，车站被列为受保护的历史建筑，在吉斯卡尔.德斯坦总统的主导下，车站改造工程从1983年开始，由一千名人耗时3年时间，建成了大众现在看到的奥赛艺术博物馆。原来存放在卢浮宫以及在蓬皮杜艺术中心国家现代艺术博物馆内的有关藏品全部集中到这里展出。现拥有4000多件绘画、雕塑及家具陈列，面积超过4.5万平方米，是巴黎三大艺术宝库之一。

3 改造并非万全之策 了解市场方能制胜

国内最为著名的老旧厂区改造案例当属北京798艺术区（ArtDist），具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相当程度的关注，已然成为了北京都市文化的新地标。上海、成都、杭州等各地也涌现出许多对闲置厂房进行改造的园区及街区，也有私人企业购下腾退厂房改建为美食城或民宿，各地政府也逐渐出台相关政策以推动老旧厂房的转型发展。

以昆明市为例，2017年，昆明市出台了《推动老旧工业厂区转型升级发展文化创意产业的指导意见》，一大批创意空间相继诞生：原昆明重机厂闲置厂房改造而成的871文化创意工场、原云南圆正轴承厂改造建成的昆明同景108智库空间、原昆明蓄电池厂改造建成的昆明M60文创园、原云南电视机厂转型为C86山茶坊、原昆明老橡胶厂转型为彩云里等园区。其中，有的成为了标志性打卡地，有的热闹一时又再度冷清，这一个个园区，充分体现出了老厂房改造的定位和运营的重要性。

3.1 昆明M60文创园

1949年，昆明蓄电池厂建成，共有30多个车间，主要生产汽车、拖拉机、船舶等使用的蓄电池，后因市场及各种因素的影响而关闭。2014年8月开始整体规划及创意改造，2015年开园，2016年被评为省级文创园区，2018年，店铺入驻率达100%。园区内有统一的风格规划，每家店铺的室外装修及装饰都要经过运营方的审核方可进行。

“这里有61.06亩土地，我们希望这60余亩的土地奇迹（Miracle）般地变成一个文化创意聚集的地方，也期望在这60余亩的土地上发生更多神奇的事情。这就是M60名字的由来。”M60创始人方彬如是说。

在M60园区内，随处可见的涂鸦和老厂部件，将工业复古与现代时尚完美的结合在一起，吸引了许多本地人及外地游客前来打卡，更是昆明的婚纱照拍摄胜地。针对年轻人及亲子的蹦床公园及陶瓷手作店门庭若市，爱运动的人则更偏爱羽毛球馆和拳击社，概念餐厅和咖啡厅承包了游客们的休闲时间，博物馆、美术馆、艺术家工作室、画廊等创意场所又为园区平添了一份文艺气息.....

园区时常有企业、社会机构以及个人举办的各类文化活动，举办过全国大中型文化艺术交流活动500余场，新闻发布会、动漫嘉年华、摇滚/民谣演唱会、电音趴等。各类特色因素集合起来，让M60文创园成为昆明市地标性文创园，是极具代表性的年轻人聚集地。

3.2 昆明1958创意园

1958创意园的前身是昆明市煤机厂，始建于上世纪50年代，至今已有60多年的历史，是国家机械委和中国统配煤矿总公司的大型重点企业，2007年煤机厂在市场经济的涤荡下宣布破产。2015年12月，附着厚重尘埃的老厂房摇身变为“昆明1958创意园”，成为了一个集文化创意、体育、娱乐、餐饮等配套服务为一体的综合性文化产业园区。园区现已入驻商户100余家，业态分门别类，大致分为文化创意、运动休闲、餐饮娱乐三大类，涉及面较广，许多园内个性品牌一时也成为了网红打卡地。

“这里周末客流量较大，复古的环境和氛围都很吸引人。但是顾客基本都是对餐馆和蹦床公园感兴趣，我们这种文化创意类店铺就很冷清，我是以线上营销为主，倒没什么影响，其他的就比较难维持了。”园内店主在采访中说到。

1958创意园并没有对原厂做较大的整改，老旧的厂房车间虽别有一番韵味，却在各行业的结合方面没有做到对消费需求的迎合。且园区内从未举办过文化或商业活动，对外宣传不足，导致许多当地人都不知道创意园的存在，外地游客对此处则更加无从得知。

老旧厂房的改造并非单纯的翻新，而是要先将园区受众精准定位，再围绕定位进行合理规划。不仅要对入驻商户进行挑选，使它们产生良性加成，后续的运营及宣传也是重中之重。如果不考虑受众群体，就无法进行长久的合理运营，“综合性发展”就会变为“大锅乱炖”，一时的红火之后将又是漫长的沉寂，无法唤醒老旧厂房的往日活力。

4 后记

从各种国内外案例中不难看出，城市经济结构的变化、产业升级调整、政府的指引及相关政策的推出是老旧厂房改造的的核心动因。老旧厂房的改造对于城市的发展及空间规划，有着十分深远的意义。

一直以来，城市版图在不断地扩大，大部分老旧工厂所占土地，都逐渐成为了城市中心区域寸土寸金的资源。2005年，上海的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。且老旧厂房改造的成本远远低于重新建造的成本投入，无需拆迁重建，对城市环境也是一种保护，无论从空间经济、成本角度、还是环境，老旧厂房改造都是一举多得的举措。

老旧厂房的改造在注入了商业的元素之后，购物、餐饮、娱乐等产业相融相生，极大丰富了改造项目的城市功能，许多艺术、创意这样的产业也有合适的空间加以整合，推动产业的进一步发展。但老旧厂房改造也并非一劳永逸的万能之策，如果不能找到专属的厂房“个性”，无法合理的整合产业以及长久运营，也不过是平添一处劳民伤财、一瞬即逝的“网红地”罢了。

文章来源：本文由旅游地产观察供稿。