河南省物业管理发展现状及对策研究

许蓝月

摘要：物业管理的主要任务是服务用户、管理物业，实现物业的保值增值。河南省物业管理行业已经历了二十多年的快速发展，已取得一定的成绩，但在房地产发展已由卖方市场转向买房市场的当下，存在管理制度不健全、管理方法单一、居民物业法律意识薄弱等问题，使得居民多数情况下仍处于弱势地位。通过分析河南省物业管理的发展特点和现状，找出存在的问题，结合房地产发展的阶段性特点提出促进河南省物业管理健康发展的对策建议。

Abstract： The main task of property management is to serve users， manage properties， and realize the preservation and appreciation of properties. The property management industry in Henan Province has experienced rapid development for more than two decades， and has achieved certain results. However， at the moment when the real estate development has shifted from the seller's market to the buying market， there are inadequate management systems， single management methods， weak legal awareness of residential properties and other issues， which make residents in a weak position in most cases. By analyzing the development characteristics and status quo of real estate management in Henan Province， this paper identifies the existing problems， and puts forward countermeasures and suggestions to promote the healthy development of real estate management in Henan Province in combination with the phase characteristics of real estate development.

关键词：物业企业;物业管理;服务质量;健康发展

Key words： property enterprises;property management;service quality;healthy development

中图分类号：F293.33                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）04-0112-03

0  引言

我国的物业管理企业开始于二十世纪八十年代的深圳，一直到2003年9月才真正实施了《物业管理条例》。经过这三十多年的不断发展，我国的物业管理取得了很大的成绩，为小区住宅和商业写字楼提供良好的生活环境，为居民的生活提供了便利，提高了小区居民的整体的生活水平，百姓生活的幸福感不断提高[1] [2]。但是也有很多问题暴露出来，如法律法规不完善、管理制度执行力不够、服务意识差等，物业服务企业仍然需要进行进一步的探索，来促使小区居民能够享受到更好的服务，使物业管理企业能够紧跟时代脉搏持续健康运行。

1  河南省物业管理的现状

1.1 河南省物业服务企业规模较小

河南省物业服务企业与广东、北京、上海等地区比较起来规模较小[3]，仅占全国物业服务企业的百分之2.5，而且河南是人数比较多的省份，人均规模就更小了，见表1，河南省的物业从业人员和物业服务收入分别为全国的物業从业人员和物业服务收入的百分之2.3和百分之0.9。总体来说河南省物业服务企业的规模较小，需要从数量和质量上同时提升来促进河南省的物业发展。

1.2 物业服务企业的水平一般

中国一级资质的企业数量大概有五百六十二家，河南省仅有四家，仅占全国的百分之0.7，如图1。与广东、上海、北京等一些大城市比起来，河南省的一级资质企业比较少，大多数物业服务企业资质水平较低，服务质量一般，河南省物业服务企业高水平发展动力不足，专业人员的数量和素质都有待提高。

1.3 劳动费用成本占总成本的比例较大

如图2所示，河南省物业管理行业的成本构成中人员费用所占的比例较高，占总成本的百分之53.43，其他费用、设施维护费、清洁卫生费分别占总成本的14.55%、10.25%、9.03%，其余的就是秩序维护费、办公费用、绿化养护费、保险费用等等，所占的比例比较小。可以看出，河南省的物业管理人员比较密集，而其他真正体现为居户提供服务、改善居住环境的工作比较欠缺，这也是造成物业管理满意度差的一个原因[4]。

1.4 河南省物业管理多元化，社区服务占主导地位

河南省物业管理呈现出工程服务、顾问咨询、社区服务等多元化的现象，但总的来说社区服务占主导地位[5]，占总收入的47.84%，如图3所示，而社区服务又包括社区养老服务、社区空间运营、社区电商、社区金融等等，因此，提升物业管理质量，改善河南省物业管理环境，社区服务模块仍是重中之重。

2  河南省物业管理发展存在的

问题

2.1 居民对物业管理认识较为片面、法律意识较差

物业管理是业主选定合适的物业管理企业并与之签定服务合同，物业管理企业履行自己的职责，如维修下水道，地面、墙面卫生，以及管理规定区域的卫生问题，小区内的道路维修养护，花草树木的修剪等等[6]。但是，总是有小区居民看不起物业管理的从业人员，甚至发生业主对物业管理人员进行辱骂、殴打等一些素质低下的行为。而物业管理人员法律意识较差对此并没有严重性的认识，一副息事宁人的态度去对待这件事，自己的合法权益不能得到维护[7]。

2.2 物业管理企业的选用制度不完善

据《郑州市物业管理招投标办法》以及其他条例的有关规定，全河南省房屋建筑面积在三万平方米以上的多层建筑或者建筑面积在一万平方米以上的高层建筑选取物业管理的方式应该是公开招标。但是在现实生活中，由于物业管理企业和房地产公司往往有“父子”关系，所以经常会出现陪标的现象，导致不公平竞争。市场竞争机制不够完善，使得招投标工作流于形式化[8]。

2.3 重物业费收取，轻服务质量

目前，多数物业管理企业并没有按照政府的相关规定指导去收费而是擅自收费，造成了收费多服务少的矛盾局面，不仅对小区居民的服务不周到，而且给小区居民带来了负担，这就造成了小区居民的不满，所以收费很困难。虽然郑州市针对于物业管理颁布了《郑州市物业服务收费管理办法》等相关法律法规，但是由于情况复杂，最终未能得到落实。

2.4 物业管理人员的管理手段较为落后

物业管理企业的人力资源并不专业，很多都是非科班出身。根据国家的有关要求，有资格证书的人员才有资格从事物业管理行业，但是就目前的社会现状来看，有资格证书的人很少，有高级证书的人才更是少之又少，从而造成管理体制和方法较为局限和落后，缺少创新。

2.5 物业管理法规，体制不完善

随着我国自行购房制度的实施以来，郑州市也前前后后出台了《物业管理条例》 、《郑州市物业管理工作考核办法》、《城市新建小区管理办法》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等等一系列的法律制度，尽管如此，物业管理行业仍然没有系统性的法律法规，比较零散[9]。物业管理企业的利润本来就很小，除去工人们的工资和日常的开销就更少了，有些企业为了减少开支，所以很多物业管理企业不按照规范办事，违法办事，造成了今天这种物业管理不完善的局面。由于法律法规不够完善，使那些房地产企业派生的物业管理公司得以生存，所以一些大的企业并没有机会增加新的项目，只能在原有的规模中坚持着，使物业管理的发展受阻。

2.6 物业管理公司的经营缺乏规范和监督

物业管理与业主之间的责任划分不明确，一些物业管理企业错误的认为自己是小区的主人，擅自收费，如对本来不应该收费的公共设施进行收费。 除此之外，社区的任何变化都完全没有遵循居民的意见，甚至被忽视，没有对居民合理需求进行解释;一些物业管理公司在住宅小区、电梯、绿化区域内设置了更多赚取利润的机会。物业管理公司“一家独大”侵害居户的合法权益，而又没有合适的规范和监督机制。

3  促进河南省物业管理健康发展的措施

3.1 摆正物业公司与业主之间的关系，加强监督

业主与物业服务公司是委托人与被委托人的关系，在双方签订了合同之后就是平等的。合同双方应根据相关法律法规，确定自己的权利、义务，然后去认真的各自的责任与任务。除此之外更重要的是要明确业主与物业管理公司之间的责任与义务，物业管理企业与业主之间是平等的法律关系，当遇到问题时要以平等的姿态去解决。正确对待业主的投诉，当收到投诉时不要对业主产生敌意，就当做是一种服务的反馈，通过自我反思，努力改正，把收到的每一次投诉当做一次提服务的机会。

3.2 公开招标物业管理公司

为了使小区居民能够最大限度的享受物业管理公司的服务以及得到更好的服务质量，最重要的一点就是要公开招标。促进物业管理公司之间充分、公平竞争，建立健全物业管理企业市场，业主委员会在专门的网站上发布公开招标公告，这也是参加竞选的物业管理公司得到招标消息的唯一途径。

3.3 实现服务与收费对等

要解决收费难这个问题，首先要实现服务与收费对等，才有利于物业服务企业的良性运作。物业管理企业的责任是为小区居民创造一个文明，温馨的生活环境。工作人员应该端正态度去为居民服务，创造高品质的生活氛围。除此之外更重要的还要加大对物业管理的宣传制度，用实际行动去激发出小区居民缴纳服务费的意识。

3.4 提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化

我国从物业管理行业的开始到现在还还不到四十年，很多方面还不太成熟，专业人才更是缺乏。所以，很有必要去提高物业管理人员的专业素质，物业管理行业应该多招聘大学毕业生和专业人才，为他们提供实践的机会，实现个人的人生价值，通过针对性内部培训提高员工的专业知识与专业技术，不断更新管理理念和技术手段。打造出一支，服务好，素质高的，有上进心的管理人员队伍。要以良好的口碑打响自己的品牌，提高公司品牌的知名度，是自己的公司能够长久的生存下去。

3.5 完善配套的法律法规体制

制定法律法规是前提，更重要的还是要严格执行，严格履行各自的职责义务，维护双方的合法权益，这些法律法规还要足够体现出对弱势群体的保护。此时，我们必须加大法律法规中可以实施的法律规定，然后在律条文中规定适用于財产管理生活中存在问题的依据和办法，以提高法律实施的效率。除此之外，在执行法律时要加强监督严格执行。对于侵犯业主合法权益的物业管理公司，有关部门要给予处理并要物业管理部门承担相应的法律后果。

参考文献：

[1]李冬.小区物业管理相关问题研究[J].现代营销（下旬刊），2019（01）：100.

[2]专注精细管理 提升服务质量[J].中国物业管理，2018（12）：50-51.

[3]刘维新.试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势[J].理论观察，2013，5.

[4]罗彩华.浅谈我国业主权利与物业管理之间的关系[J].吉林广播电视大学学报，2018（12）：125-126，158.

[5]向小玲.谈中小城市物业管理的现状及对策[J].学理论，2010，6.

[6]戎梅.中国物业服务行业发展状况[J].财经智库，2016，1（01）：101-111，142-143.

[7]李晓洁.物业管理的发展趋势[J].物业管理协会，2012，6.

[8]张军.基于智慧社区建设的物业管理创新发展思路[J].住宅与房地产，2018（34）：137.

[9]施晓东.浅谈物业管理可持续发展中存在的问题及其发展目标[J].管理研究，2008，4.