房屋按揭贷款业务的风险及防范

韩艺

摘要：随着改革开放的深入和社会主义市场经济的完善，中国的住房制度由福利分配模式实现了市场化转变按揭贷款成为了我国居民的主要购房方式。对银行而言，房屋按揭贷款和其他的贷款业务相比，有其自身的优势。这种贷款方式深受年轻群体的欢迎，并逐渐成为社会的主流。但是，按揭贷款由于自身的缺陷使得很多风险因素隐形存在，给银行业的正常运营带来安全隐患。为了促进房地产能够健康发展，把房价控制在合理的范围内一直是政府工作的重要内容。本文从房屋按揭贷款服务出发，对其风险进行评估， 并针对风险提出相应的防范措施，为我国房屋按揭贷款业务的完善和发展提供借鉴和参考。

关键词：房屋按揭贷款  风险  防范

一、房屋按揭贷款的概述

（一）房屋按揭贷款的含义及特征

所谓的房屋按揭贷款，就是我们通常所说的购房者在购房抵押的基础上，凭借房地产开发商进行法律担保的一种个人住房贷款模式。与传统的贷款相比，在房屋按揭贷款领域，有很多全新的特点：首先是房屋按揭贷款的贷款主体是个人。在整个贷款业务中，具有法律权益的中国公民可以参与其中。这也包括港澳台同胞，以及取得中国永久居住权的外国公民。其次是这种贷款业务的专用性是非常强的。这种和住房有关的贷款涵盖了住房的购买、装修的每一个流程和每一步骤。其中规定该政策是适合于城镇居民购买住房，其他居民则另有其他的实行措施。第三，贷款期限较长。房屋按揭贷款的周期控制在20±10年，其中还有最长期限是40年。 第四，还款方式特殊。这是一种分期付款的方式，因为贷款的主体不同，所以和一般的企业以及项目贷款有着实质性的区别。

（二）按揭贷款在我国的发展现状

按揭消费贷款在国内正在若火如荼地进行着，由于其不良贷款的发生率较低，现在成为各商业银行业务发展的重点对象，而且近几年还出现迅猛上升的势头。在其他业务难以拓展的情况下，房屋按揭贷款在整个金融市场中需求旺盛，可以有效地把握风险，日益成为各大银行发展的对象。目前国内的房屋购买主要使用的是公积金贷款。商业银行为了能够在激烈的竞争中保证自身的收益的前提下，会逐步放宽贷款的门槛。但是这种宽松政策很容易带来客户违约带来的风险。从目前的房屋按揭贷款来看，贷款不良率依旧处于较低水平。在这样的情况下，住房市场的繁荣使得市场的形式不容乐观，抵押物的价值不稳定也会增加风险性。因为激烈的市场竞争，银行对借款人的信息审阅日趋简单化，这样会不断地积累借款人的失信风险。

二、房屋按揭贷款的风险及原因追溯

（一）风险分类

1.系统风险。（1）法律风险。贷款风险无法在现行的法律中预防。在我国现行的《担保法》中有这样明确的规定：借款人若没有按照合同的规定失信还款，抵押物就可以进行拍卖。如果抵押人对银行实行拍卖表示不满，或者无法进行科学合理的协商，双方就得走诉讼程序。如果诉讼的周期较长，银行消耗的不仅仅是资金方面的支出，而且还会消耗大多数人的经历，使得最终的诉讼成本高于实际水平。（2）流动性风险。房屋按揭贷款应该纳入商业银行的长期资产。我们知道长期资产具有时间长、流动性不尽人意等特点。一旦贷款银行持有较多的房贷时，资产的流动性就会大大减弱，甚至出现严重的恶化，最终导致资金运转困难。所以商业银行在运营过程中遇到最多的问题就是资金流动风险问题，很容易出现存款和贷款的结构以及周期等严重脱节，让房屋按揭贷款业务存在着很多不确定性因素。

2.信用风险。借款人主动违约风险。借款人的违约，主要表现在欠债不还。造成这种现象的原因主要有几下几个方面：首先，借款人的素质低下，缺乏诚信意识。他们在合同签订过程中对合同的条款没有深入地解读，只是停留在表面，所以银行想要借款人按期还款是不现实的。其次是房屋质量不合格，借款人和开发商出现矛盾和纠纷，这也会影响银行收款的进度。第三，借款人的贷款不良率显著提升，让商业银行损失颇多，无法收回贷款的成本。这是一种理性分析前提下的违约行为。最后，借款人受到行政罚款等原因，司法机关对其财产进行冻结等也会影响商业银行的收益。

（二）按揭贷款风险的原因追溯

由于交易双方在信息掌握上面的差异，很容易出现一些道德风险和逆向选择，威胁到劣势一方的利益。道德风险包括两方面：一是内部道德风险。银行工作人员缺乏职业道德，为了追求经济收益和开发商同流合污，利用职务之便内外勾结骗取商业银行的贷款，或者是因为借款人为其提供一定的便利然后违规为其提供贷款，或者是为亲朋好友违规提供贷款。二是外部道德风险。银行与借款人达成一致的意见，实现合法的交易。另外，目前很多商业银行没有定期对员工进行职业教育，尤其在管理层面还缺乏合理有效的管理体系，从业人员的个人素质无法得到有效的保证。

个人信用和个人资产评估系统在我国还未正式建立，因此银行在这种情况下很难掌握个人的实际情况，所以在进行贷款的过程中还存在着很多不确定的风险因素。在这样的背景下，银行的风险就会提升。一些质量较差的企业，因为楼房的质量问题和配套设施不符合设计要求等原因，很容易会和借款人出现资金纠纷。一旦借款人和开发商无法达成谅解，借款人就会停止偿还贷款，给银行带来不可估量的损失。

三、房屋按揭贷款风险防范措施

（一）严格落实信贷责任制

要加强检查指导，严格考核。信贷部门和设审计部门都要开展定期的检查工作，在综合检查和专项检查中都要落实到每一个细节，要牢牢把握信贷管理工作的每一个死角，将其视为重点的排查对象。借助定期检查，我们可以随时发现问题，制定应对方案，总结经验，吸取教训，严厉打击违规操作等行为，保证所有的工作能够有条不紊地进行。还要制定对员工的考核指标，对员工进行定期的职业考核，检查他们的工作状态，实行严厉的奖惩制度。 努力加强信贷队伍建设。要下拨一批资金但信贷人员进行专业化的职业技术培训，提升信贷人员的专业素质和管理水平，提升整体的信贷质量。

（二）提高贷款审查力度和管理水平

借款人在填写相关的申请表的过程中，需要将家庭所有人员的信息确保无误的情况下全部提供，还有出具首付的证明，然后进行贷款申请。与此同时，借款人和开发商要签订相应的认购合同。然后信贷工作人员要仔细审核借款人的自身条件是否符合信贷的整体标准。如符合基本条件，则受理贷款申请，受理申请后，由银行组织人员进行调查，完成贷款调查工作。

（三）規范银行对风险管理的内控机制

对流程风险进行控制是规范银行内控机制的重要内容，因此需要做好相应的风险防范内容。在合作准备阶段，银行就应根据市场情况和自身资金实力与经营管理能力等进行综合策划，对按揭项目坚持“筛选一批、扶持一批、存储一批”的发展原则。按揭项目要和管理责任制相结合，可以有效避免银行主体在整个住房贷款中的单方面决策。此外，实行封闭式的按揭贷款，可以有效地保证所有资金能够顺利流动，在规定时间内收回相关的贷款;同时应建立健全按揭贷款台帐记录，落实对开发商和借款人的定期检查回访制度，走访房地产产权管理部门，进一步核实按揭房销售备案与实际售价情况，对抵押他项权利登一记久拖不办的按揭户应重点关注，及时采取处置措施，同时严格监控保证金帐户，严禁擅自动用贷款保证金。

参考文献：

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作者单位：安徽大学经济学院