社区管理和物业管理科学整合分析

(广西大学 广西 南宁 530000)

一、社区管理和物业管理的关系

“社区”一词由德国社会学家滕尼斯在《社区与社会》(1887年)一书中提出，我国在《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中指出：社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。广义上的社区管理是：在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国，社区管理的概念是因为在传统计划经济体制转变为市场经济期间，人们的生活方式、思维模式等各方面的改变而提出来的。而物业管理的诞生则是由于我国城镇住房制度的改革力度加大，房屋所有权渐渐归为个人所有，居民身份的转换成社会人。根据我国《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

由此可见，社区管理和物业管理有相同点和不同点。首先，社区管理和物业管理社会性质不同，社区管理属于软件管理范围，要解决人际关系问题，解决人们之间互帮互助的问题。物业管理则属于硬件管理范畴，主要从事土地的合理利用和开发，房屋及其配套设施的建造和维护，对持有者、承租者、使用者和经营者的行为予以规范并作出法律约定。其次，社会地位不同，社区管理人际关系问题都要听从居民委员会的协调，物业管理则要接受业主委员会和居民委员会的双重监督。第三，作用不同，社区管理关注“人的住用环境”以及“人的社会生活”有助于城市居民生活质量提高和精神文明建设，物业管理则关注“人的住用环境”，利于提高和改善城市住房面积、质量、环境等方面问题。

二、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析

(一)社区管理自治现状及问题分析。(1)社区居委会自治功能不到位。实习期间，我们了解到，枣冲社区居委会虽是基层群众性自治组织，但在实际工作中，却承担了众多繁杂的行政工作，过分的上行下效，容易造成对上级领导依赖性过强(2)社区居民参与度不高。一些重大的活动中，社区的居民不积极参与，枣冲社区管理工作就无法照常进行，社区居民只有积极配合参与，才能让居委会切实了解居民的真实需求，才能更好的解决社区各种问题。现如今，枣冲社区里面更突出问题在于人与人之间交流沟通的缺乏，造成人们对社区集体意识不强，对社区缺乏认同感和归属感。

(二)业主自治现状及问题分析。随着城镇化建设的进程和住房制度的改革，大量的物业公共设施设备存在。业主们为了更好的对公共事务进行管理，必然促进业主代表大会等居民自治管理组织的形成，但是业主自治绝非易事：枣冲社区作为梧州管理范围最大的社区，其的管理或多或少具有一定的代表性，例如，社区业主大会召开难成立难，业主往往比较分散，不够及时有效组织沟通起来；不少业主对枣冲社区公共事务持“观望”态度，因此业主大会和业主委员会权利的实施难以保障；业主委员会与业主之间，业主委员会与开发商、物业管理公司等部门之间时常出现冲突和纠纷，极难合作。因此，枣冲社区管理的瓶颈问题表现在社区管理与物业管理不相协调，居民的切身利益得不到根本保障。

(三)物业管理公司面临的问题分析。我国物业管理虽然经过30多年的发展，得到快速的发展，但物业管理也面临着种种问题，以枣冲社区为例，问题主要包括：(1)当前新旧体制转型时期，物业管理新体制不够完善，与社区管理及政府等相关部门职能的沟通不够；(2)物业管理人员素质低下，不能满足物业管理行业发展的需要；(3)企业管理机制滞后，缺乏创新意识；(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈，难以调和。经调查发现，全国不少城市的社区管理这样普遍的问题，然而人们生活水平日渐提高，更多希望居所和谐安宁有秩序，物业管理公司不仅要关注管理，还应注重对人的服务。只有不断创新，积极参与社区文化建设，才能更好地服务管理居民。

三、建立自治的社区管理和物业管理科学整合体系

1.明确各主体在社区管理中的地位和责任，构建社区管理体制机制。一直以来，枣冲社区管理中物业公司与业主矛盾尤为突出，主要原因在于两者关系权责不分明，我们应当强化业主和物业管理公司之间的合同责任意识，二者应设立共同的工作目标，立法规定业主大会和业主委员会的主体地位，构建社区管理体制机制。

2.发挥居民自治和社区共治作用，密切联系群众，提高居民参与社区管理的积极性，增强社区综合治理能力。(1)正确处理政府和社区的关系，二者责任权利相统一。进一步深化城市管理体制改革，健全社区管理法律法规，政府相关部门转变职能，依法行政，积极主动为社区提供公共服务，“政社分开”“政社合作”相得益彰，适当下放权利于社区，更好实现居民自治，(2)积极发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。加强社区组织和队伍建设，拓展社区服务，建立纠纷解决机制，加强社区管理和物业管理的合作沟通。(3)加大宣传，大力提高居民的积极性。一方面，社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传，培养公民的社区意识，另一方面，把居民个人利益置于社区集体利益之中，引导居民积极参与社区建设发展，提高居民参与社区自治的程度。(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。完善相关法律法规，更好的规范业主的居住行为和秩序，倡导文明生活；对业主委员会的规定根据实际情况完善立法，降低业主大会成立的门槛，提高业主委员会的运作规范率。

3.利用市场加快物业管理行业稳定发展，发挥物业管理在社区管理中的主导作用。(1)完善物业管理市场机制，提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业监督管理，完善物业管理机制，规范企业行为。(2)鼓励物业管理行业创新转型发展。通过市场化手段进行行业整改，提高竞争力；鼓励物业管理企业创新管理模式，大力发展技术创新，不断地提高服务水平和服务质量。

四、保障措施

1.制度建设是加强社区管理和物业管理科学整合体系建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作予以重视，加强基层民建设，加强组织领导，完善各种制度建设，按照法定程序修改各种法规制度，理清各主体的管理权责，明确职责分工。

2.加强人员培训是建立社区管理和物业管理科学整合体系的关键。要根据社区管理和物业管理的工作内容和要求，依托现有的人才培养资源，实施物业管理从业人员的培训机制建设，积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平，熟悉各种法律规章制度，增强培训的针对性、操作性和实效性。

3.加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度，建立工作评价指标体系，优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制，积极引进第三方测评制度。

总之，物业管理住宅小区是个小社会，既关系到居民的切身利益，也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴，两者进行整合，强化政府在住宅小区中的公共管理职责，理顺专业部门在公共服务中的主体责任，落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务，充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力，是社区管理和物业管理的发展方向，是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。