公允价值计量在投资性房地产中的运用——以中国高科集团股份有限公司为例

(重庆理工大学 重庆 400054)

一、引言

我国自2006年颁布准则宣布上市公司的投资性房地产在满足特定条件的情况下可以由成本模式计量变更为以公允价值模式计量，然而在拥有投资性房地产的众多企业中，只有不到10%的企业选择变更其后续计量模式。房地产价格持续走高，以成本模式为计量方式已无法真实体现投资性房地产的价值，但为何还有如此多的企业仍不改变计量方式？本文选择自2013年开始变更其投资性房地产计量模式的中国高科为研究对象，分析其变更前后对财务状况及经营业绩产生的影响，并对该种计量模式在实际应用中可能存在的问题做进一步思考。

二、案例介绍

(一)公司介绍。中国高科集团股份有限公司(简称中国高科)成立于1992年，是一家具备高校背景并专注于教育的A股上市公司。公司于1996年在上海证券交易所上市，证券代码为600730，其注册资本为58665.6万人民币。自2013年开始，中国高科宣布变更其投资性房地产的计量模式，即由以成本模式计量改为以公允价值模式计量。

(二)中国高科变更投资性房地产后续计量模式的动机

1.增加公司融资机会。企业的偿债能力与营运能力高低与其融资情况关系密切，在房地产价格持续不断攀升的环境下，采用公允价值计量的投资性房地产比成本模式计量更能提高其账面价值，由此也会带来资产负债率的降低和营业利润率的上升，财务指标的美化更利于企业获得外部融资。

2.提高会计信息质量。在日益变化的市场环境下，投资性房地产的实际价值也在不断变化，以成本模式计量的投资性房地产已经极大低估了资产的实际价值。为了真实反映投资性房地产的价值情况，企业应当采用随市场情况变化的公允价值做后续计量。这便于企业获得更加真实可靠的会计信息，由此做出更符合企业情况和更利于未来长远发展的投资决策。

三、案例分析

通过查阅中国高科2011-2015年的年度财务报告，本文分别从总资产、利润总额以及财务指标的角度，对比分析该企业会计政策变更前后对财务状况和经营业绩带来的影响。

(一)对资产的影响

2011年2012年2013年2014年2015年投资性房地产(万元)1,911.631,810.8263,356.4063,537.0963,916.74资产总额(万元)150,706.92193,266.78335,645.37271,804.97280,564.34占比1.27%0.94%18.88%23.38%22.78%

由上表可知，2011-2012年中国高科的投资性房地产与资产总额所占数额均出于较低水平，而自2013年企业将投资性房地产的后续计量模式更改为以公允价值计量之后，两指标在变更后三年间都处于一个较高水平，特别是变更当年的变动幅度非常大，其中投资性房地产增加了61545.58万元，增长率为3398%，资产总额增加了142378.59万元，增长率为73.67%。另外，投资性房地产与总资产的增长幅度十分接近，由此也可以说明投资性房地产后续计量模式的改变能一定程度上影响企业的资产结构，并且在房地产行业市场价值持续攀升的大环境下，成本模式变更为公允价值模式可以起到增加资产总额，改善财务状况的作用。

(二)对利润总额的影响

2011年2012年2013年2014年2015年公允价值变动收益(万元)--303.15180.7379.64利润总额(万元)-533.793,607.0313,070.0326,436.9010,866.18

中国高科自2013年变更计量模式以来，公允价值变动收益均为正值，这在增加了利润总额的同时也美化了企业的经营业绩，但值得注意的是这仅仅只是企业由于更改了会计政策带来的有利变化，从现金流入的角度来看并未发生实际改变，这一定程度上对会计信息的真实可靠性造成了损害。另外，由上表可以看出，2014年公允价值变动损益有较大幅度的下降，相较于前一年下降了122.45万元，这是由于国家自2013年开始实行限购和限贷政策以防止房价上涨过快，这就大大降低了当年投资性房地产的价值。所以不难看出，这种计量方式受国家政策等外部环境的影响较大，容易造成指标波动，一定程度上给投资者营造了经营不稳定的假象，此处也体现出了公允价值计量的风险性。

(三)对财务指标的影响

1、资产负债率。对比计量模式变更前两年，2014-2015年企业的资产负债率有所降低并趋于稳定。投资性房地产的价值变化无法改变负债总额，但现阶段房地产总体价值呈上升趋势，企业的投资性房地产总额也会同步上升，这在提升资产总额的同时就降低了企业资产负债率。资产负债率的降低反应了企业偿债能力的提高，这一定程度上增加了投资者投资的信心，为企业的外部融资和长远发展带来有利影响。

2011年2012年2013年2014年2015年资产负债率46.64%57.14%62.70%48.56%48.33%

2、净资产收益率。由下表的变化趋势可以看出，中国高科的净资产收益率总体呈现上升趋势，2013年的净资产收益率为7.91%，比上一年上涨了5.2%。在企业整体利润趋于不稳定甚至下降的情况下，公允价值变动收益这种非经常性的损益则显得格外重要，在房地产价格上升的大环境下，相较于以成本模式来计量投资性房地产，公允价值后续计量更能提升企业盈利能力、增加企业利润、改善经营业绩。

2011年2012年2013年2014年2015年净资产收益率-0.79%2.71%7.91%11.61%4.95%

3、营业利润率。2011-2015年五年间中国高科的营业利润率呈波动式上升，虽然营业收入并不会受两种计量模式的影响，但成本计量模式下需要扣除公允价值收益来计算营业利润，可想而知在投资性房地产总体价格逐年上升的趋势下，成本模式下的营业利润率无疑会低于公允价值计量值。受国家宏观政策的影响，公允价值变动收益有时出现大幅下降，这将同步影响到营业利润，从而造成营业利润率的波动，如2015年该指标相较于前一年就下降了16.19%，对比成本模式下的该指标，公允价值计量更能真实的反应出企业的盈利能力水平。

2011年2012年2013年2014年2015年营业利润率-0.72%8.13%16.24%23.80%7.61%

四、案例的启示与建议

根据本文对中国高科的案例分析不难看出，历史成本法早已无法反映资产真实价值，使用公允价值模式的计量方法是大势所趋，这不但有利于企业管理者做出最有利于企业发展的投资决策，也增加了企业获得外部融资的机会。但同时此种方法也存在易受国家政策影响从而造成企业经营业绩不稳定的弊端，这在一定程度上解释了为何直至现在仍有许多上市公司不愿变更计量模式。对此，监管部门应该加大对故意操纵利润企业的惩治力度，查处有意利用会计政策变更进行不当盈余管理的行为。此外也可考虑建立公开透明的房地产交易平台，利用大数据为企业进行公允价值的确认提供便利，这将很大程度上减少投机交易行为。