房地产项目中招标采购的关键要素分析

2020-03-14熊静文

建筑与预算 2020年1期

熊静文

（武汉华发置业房地产开发有限公司，湖北武汉 430014）

在全面建成小康社会来临之际，整个社会对房地产的重视程度也在不断提高，实际的参与人员更是直线上升。同时，也使得房地产市场的竞争更加激烈，在党和政府一系列调控措施下，我国房地产市场近年来的发展整体上保持了平和状态。新的发展形势下，房地产企业要想实现自身的更大发展与进步，就需要强化管理，实现对成本投入的控制，这样才能把有限的资源应用到竞争发展的关键环节上。为此，房地产企业一定要重视招标采购事宜，提升自身的管理与行业竞争能力。

1做好房地产招标采购的必要性

在党的领导下，我国市场经济发展不断加快，这些都推动着城市住宅项目实现更高层次的商品化，推动着房地产市场的快速形成，在房地产市场规模效应逐步形成的基础上，也在一定程度上对原有的建筑材料市场供需关系带来了一定影响。房地产项目在建设中所需要的各种材料，已经完全不再是计划调配，而是通过市场来实现资源的优化配置。

从表面上看，房地产建筑材料由计划向市场的转变是完全符合社会发展基本要求的，对于刺激建筑材料市场的发展也起着重要作用，也有助于提升房地产建筑材料企业的整体生产能力，更好地满足房地产开发建设的基本需要。但是，从实际交易上看，在建筑材料采购的过程中，如果管理不到位，容易导致各种问题的出现，虽然都是一些小问题，但是在庞大的房地产市场中，这些小问题有可能会积累成大问题，在思想上绝对不能麻痹大意。为此，需要与当前的经济社会发展紧密结合起来，综合考虑房地产市场今后发展的基本需要，有必要对房地产建设项目中的招标采购进行更加科学完善的管理。图1为招标采购流程。

图1 招标采购流程

2招标采购的关键要素

2.1投标资格

对于采购中的文件，在具体审查中必须要高标准要求，对于一些非常重要的工程项目，应建立起完善的预审制度，在招标过程中站到投标企业层面，让他们感受到公正透明的存在，这样有助于激发他们参与投标的积极性，以此真正找到具有优秀资质的企业。

2.2采购分类

对采购文件，应综合对房地产工程、所需要的设备材料等的全面考虑，通过分类体现在各种不同的版本之上。如果是设备材料，一定要突出技术标分值，这样可以避免以往过于追求价格低廉而影响质量现象的出现。

2.3评标办法

在采购文件中，对于商务标、技术标等占据优势位置的要优先考虑，对于重点考虑对象的，还需要综合考虑他们的基本价格以及技术等，在确保基本质量和价格投入的基础上决定中标人。通过大量的实践可以发现，这样能够规避各种串标等行为的出现，有助于招标工作更加健康、完善的进行，对于招标人深化整个招标管理也起着重要作用。

2.4招采范围

为了确保招标采购工作的顺利进行，在采购文件中，必须从工作范围、基本内容等方面对总包以及甲分包进行明确与界定，这样制定的标准文本才能更加规范［1］。从以往的施工来看，围绕着总包与甲分包的基本工作范围、工作内容等的推诿扯皮现象非常多，如果能够在前期予以明确，能够减少各种不必要的矛盾。

2.5技术参数

在采购文件中，应把所有需要采购的设备材料的基本品牌或者技术要求等予以明确，虽然在招标文件中都会写着具体参见招标图纸等，但从实际研究发现，尤其是总包的图纸设计中，有很多地方没有详细进行说明，在后期都需要专门的设计深化。如果在前期对这些内容不进行明确的说明，容易导致后期各种矛盾问题的出现，不利于采购工作的顺利进行。

2.6工程量清单

（1）在清单价格控制上，不能过于突出价格的重要性，这样才能打破对价格的依赖。这就需要在编制清单的时候与市场结合起来，综合各种影响因素，实现对各个层面的比较分析，这样才能让清单与市场实际等良好的结合起来。

（2）如果在清单中出现暂定价，就需要在后续施工建设中对核价的基本方法进行明确。

（3）为了实现对工程量清单的核实，需要明确中标的不同阶段核实清单的基本方式、时间，并明确对可能的误差进行调整的基本方式。

（4）切实明确竣工结算的时间以及相关资料内容。通常施工单位的资料是否齐备会影响着结算的实际周期，从整个结算工作上看，最好是尽早完成，及时进行清算，这样才能更顺畅地推动项目建设，国有企业更应当做到这一点。

2.7边际费用界定

对于甲分包在具体施工中产生的各种水电等相关费用，需要做出相关约定。总分包单位使用电梯或者对电梯进行维修所产生的费用等，也需要进行明确的约定说明。对总分包现场产生的各种垃圾清理费用等要进行分摊，需要提前作出相关约定。

2.8工期变化

受到各种因素的影响，现场进度可能会随时调整。为此，在实际工作开展中，一定要坚持公平公正的原则，明确总分包单位赶工期和停工期的时间。

2.9材料价格及进度款

受国家政策、市场环境等的影响，在具体施工的过程中，建筑材料的价格一直会不断波动，为此，一定要坚持实事求是的原则，做出更为明确的约定。如果是波动在20%以内一般不用进行专门调整。

进度款支付上，总包要向分包单位做出进度款支付的承诺，并约定好不能履行承诺时，建设单位可以采取的处罚措施以及各种可行的反制举措［2］。在物业完成交付之后，对于各种质量问题，建设单位可以自主进行修缮并在质保款中扣除。图2为招标程序图。

图2 招标程序

3房地产招标采购管理的措施

规划招标对于房地产企业而言是非常重要的，必须明确好规划编制单位，充分考虑编制单位的基本情况，确保其对实际情况有全面的了解与把握［3］。在资质的审核上要从严把关，把最为合适的规划招标单位选拔出来，对最终形成的规划编制内容要严格进行修改完善，这对于房地产项目的开发建设等都起着重要作用。

为了更好地保证招标采购管理的基本质量，对于采购工作需要朝着更加专业与精细的方向推进，把握好招标采购过程中的每一个细节，降低采购的整体成本。在材料的采购上，尽量使用质量好且价格合理的材料，这样可以更好地保障工程建设的顺利进行，也有助于提升房地产企业的市场竞争力。在采购招标的过程中，可以向资质高的优秀企业发出邀请，提高采购招标的针对性与成效性。

招标采购是一项非常复杂的工作，需要加强基本管理，提升招标采购的整体质量。所以，对于招标过程中的工作人员一定要严格管理与要求，加大对他们的培训力度，确保他们熟悉各项招标采购的基本要求及注意事项。同时，加大对工作人员的廉政化、规范化要求，以此来防范各种暗箱操作等行为的出现。此外，需要建立起完善的采购管理制度，通过制度来对招标采购进行更好的规范与约束，这对于招标采购更好地接受社会监督也起着重要作用。