关于加强物业收费管理工作的思考

刘峰云

摘 要：“物业管理收费率”问题是所有物业管理服务企业（以下称：物业公司）都要面临的一个重大问题，不仅因为它关系到企业的生存和发展，还因为用一个数字就十分直观地反映出企业的运转情况，同时还关系到物业公司是否有足够的资金按照合同约定实施服务。

关键词：物业收费;管理工作;思考

一、物业管理收费及物业管理行业存在的主要问题

从近年来接到的投诉物业收费的举报情况看，物业收费的问题主要集中在：对业主收取装修押金不满;强制服务并收费;收费、代收费不公示、或公示不规范;服务不到位等几方面。

1.从业人员素质参差不齐，服务不到位

由于物业公司员工工资一般收入较低，难以吸引到有管理经验的物业管理人才，致基层相当一部分物业公司服务与管理要求存有较大差距。有的物业公司为了节省工资开支，专门雇佣老弱病残人员看门值班、打扫卫生，由于文化程度与专业水平普遍较低，服务难以到位。个别物业管理企业没有按照物业服务合同的规定履行义务，服务质量不符合合同约定的服务标准，服务收费不明码标价，代收费账目不公开等，导致业主投诉。

2.物业企业规模较小，缺乏竞争力

就现实来说，尽管物业管理企业发展较快、数量较多，但是市场份额普遍較小，经营管理水平参差不齐，企业缺乏竞争力，不利于自身发展。个别物业公司由于隶属于房地产开发公司，又因物业管理区域较小，运行成本高，造成盈利较少或不盈利，甚至亏损，只有依附于房地产开发企业才能生存。

3.物业管理角色错位，定位有偏差

很多物业公司都是从开发商手中直接接管小区，与业主虽然签订了物业服务合同，但相互之间的职责和权利不明确，极易出现物业公司收了钱不办事，或办了事收不到钱的情况，长此以往相互间的矛盾越积越多。按相关规定物业公司应由业主委员会聘请，物业与业主间的关系应是一种契约关系。可现实并非如此，有的物业公司和业主的角色发生错位，把“物业管理”变成“强制管理”，将管理职能凌驾于业主之上，忽视了业主的权益，个别物管企业甚至巧立名目，多收费、少服务，质价不符。

二、原因分析

1.物业法规政策宣传力度不够

法规中明确阐述了业主、业主大会、物业公司的权利、义务，并对物业费的使用、法律责任等作了明确规定，明确了业主和物业公司的合法权益。但这些法律法规缺乏及时有效地宣传和普及，部分业主对此根本不了解。尤其是一些老旧小区，有的业主仍是福利住房的思维意识，对物业企业的各项服务收费认识不足，认为物业公司与业主是管理和被管理的关系;或是“主人”与“仆人”的关系等等，这些误解导致物业公司开展工作存有一定难度。

2.物业招标运作不规范

有些建筑开发企业在聘请前期物业管理公司时，只注重经济利益，忽视考察比较服务质量，哪家报价低就选聘哪家，使得选聘的物业管理企业因聘用费低，承诺的服务不兑现，造成业主和建筑开发企业都不满意。

3.业主委员会形同虚设

有些小区即使成立了业主委员会，也不能按规定及时履行责任和义务，形同虚设。如有个别物业公司只是找熟悉的业主担任业主委员会成员，然后以业主委员会的名义私自选聘、外聘物业公司，因难以代表大多数业主的意愿和利益，造成新旧物业公司矛盾冲突，引发业主对业主委员会的不满。

4.矛盾纠纷得不到及时有效化解

有些物业公司和业主之间产生矛盾因得不到及时调解、越积越多，影响到社会稳定。一是业主对物业公司提供的服务不满意而产生矛盾。如某些小区因卫生、垃圾不及时打扫清理、小区内车辆乱停乱放、电动车遗失被盗、房屋墙体裂缝漏水等现象，业主便认为物业管理不善，投诉后也得不到及时妥善处理，就以此为由拒绝交纳各种费用，造成物业公司收费困难，从而更加影响公司正常运行和提升服务质量，形成恶性循环。二是物业公司因个别业主拒交费用而产生矛盾。

三、加强物业收费管理的对策及建议

物业管理行业存在的问题，涉及到多个部门，需要相关部门共同关注、协调解决。同时物业服务又涉及到千家万户的切身利益，如何把物业管理行业存在的问题解决好，对推动和谐社会的构建起着重要作用，因此必须进一步加强监管。

1.建立住宅小区物业管理联席会议制度

联席会议应由建设部门牵头，城管执法、居委会、业主委员会、物业服务企业等部门单位参加组成，协调处理物业管理中出现的矛盾，及时化解小区内物业纠纷，做到早发现、早处理、早解决，大事化小，小事化了。

2.加强业主委员会建设

业主委员会是业主自治管理机构，代表着业主自身的根本利益，是维护广大业主合法权益的有效组织形式，是连接业主与物业公司的桥梁。物业管理中出现的矛盾纠纷，业主委员会能够在业主和物业公司之间进行协调，可以避免矛盾的扩大和升级，起到调解作用。

3.提高业主对物业管理的消费意识

政府有关部门要加大宣传力度，进一步树立业主的物业管理意识，培养享受服务也是一种消费的理念，知晓物业公司是有偿管理，业主享受的是有偿服务。

结束语

综上所述，要加大法规宣传力度，营造良好的物业管理发展环境，对物业管理行为加以规范。引导物业管理行为按市场规律办事，充分发挥市场杠杆作用，通过良性竞争来改变物业人员的服务态度，用改善服务质量，提高管理水平赢得业主的满意，建设部门要严格审定物业企业的资质，发展改革部门要严格审批收费标准，物业公司根据服务等级，实施相应服务并合理收取费用。

参考文献：

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[2]康亚莉，苗红燕.强化房地产物业管理推动房产行业快速发展[J].现代营销（经营版），2020（10）：18-19.

[3]靳禄兵.“红色物业”全覆盖服务群众暖人心[J].共产党员（河北），2020（17）：19-20.