不动产数据房地一体整合关键技术

田 亿

（贵州省有色金属和核工业地质勘查局一总队，贵州 贵阳 551400）

在落实不动产统一登记工作时，最为关键的一环便是实现对房屋和土地存量登记数据的有效整合，但是由于这些数据普遍存在极大的时间跨度，加上期间各种原因导致的房产地产变更等，其数据构成极其复杂。在具体整合工作中，往往要把近数十年的存量数据整合起来，并保证这些数据可以存入不动产登记数据库之中，符合数据库存储标准。由此可见，房地存量登记数据的整合具有较高难度，因而不动产数据整合的关键技术受到广泛关注。

1 不动产测绘

1.1 不动产测绘的含义

目前，随着我国《不动产登记暂行条例》的落地实施，各地相继开始展开不动产登记机构、电子数据登记簿、不动产数据档案资料等整合工作。其中，不动产测绘的成果是不动产统一登记数据资料的基础，关系到不动产统一登记数据的整合，也是不动产产权与产籍管理的一项重要组成部分。

1.2 不动产测绘数据的现状

（1）共享性薄弱、单向管理。由于在职能与职责方面存在一定的差异，因此不动产测绘数据分别由不同的部门主管，其中主要包括以下部门：国土部门、林业部门、房产部门、农业部门等各行政主管部门。从宏观角度来看，这种管理方式布局十分散乱，并且管理很单一，不存在双向或者多向的沟通交流。由于国家政策、法律法规、网络条例以及系统管理等多方面因素的限制，各种类型的不动产测绘数据一般都是被存储在部门的局域网之内，并且不同的部门之间是处于物理隔绝的状态，这种状态下的数据共享性极差，关联性也非常薄弱，并且还会在不同的程度上造成部分数据存在重复测绘的情况，浪费人力、测绘以及存储的资源。

（2）同行业内的不动产测绘数据管理系统差异大。目前，随着我国信息化进程的不断发展，不同行业的主管部门都相应建立了独属于自己的测绘数据管理系统，但是随着时间的慢慢推移，数据标准也在不断发生变化，不同的职能部门之间对于不动产数据调查的标准各不相同，每一个行业内相应的管理部门之间关于不动产信息的数据也存在很大的差异。不动产测绘在存储的方式、数据的精度、数据的格式、数学测绘的基础乃至数据的应用上都有很大的不同，测绘数据的应用、测绘数据的更新等有关于数据管理的方式更是千差万别。这就使得我国的不动产在进行统一的登记后，不动产测绘数据在整合以及存储管理等方面存在一系列问题，对不动产统一登记造成很大的负面影响，极大地影响不动产数据的整合。

1.3 不动产测绘的内容

不动产测绘的主要内容是指对房屋、土地、林木以及海域等固定物体的数据进行测绘。不动产测绘的数据成果主要指的是在对不动产进行测绘的过程中所形成的各项信息数据链、成果报告表、图纸、文件、质量检测与质量验收报告、建筑技术设计与验收总结报告以及其他相关材料等。不动产测绘的成果大致可以分为房产测绘、地籍测绘以及海籍测绘三大种类。房产测绘成果主要包括与测算依据相关的所有图文的审批材料、房屋的面积测算技术报告、房屋房产的平面图合集、房屋的成果验收报告、房屋的备案登记审批材料等多方面的书面材料。地籍测绘成果主要包括地籍测绘成果表文件、地籍测绘成果图文件、地籍现场采集到的实际数据以及软件处理过程的所有数据、SHP数据相关文件、地籍图形编绘所采用的初始数据等。海籍测绘成果主要包括在整个海籍测绘的过程中所形成的各种类型的成果表、成果图以及成果文件、海域技术设计以及技术总结报告、海域图形编绘所采用的初始数据等。

1.4 不动产测绘数据的采集与更新方式

不动产测绘数据库是一个极其庞大的数据库，数据系统一经产生便具有稳定性，如何在数据系统中对数据进行采集与更新是系统管理人员尤为重视的问题。目前在数据采集与更新方面，主要采取的方法是以不动产权利人本人的申请为基准进行不动产测绘数据的采集以及处理和更新，也就是说不动产数据的采集与更新是要以不动产本人的申请为前提，配合数据管理人员的处理来进行。

2 不动产登记房地一体数据整合关键技术分析

2.1 房地协同整理

目前，不动产发证任务时间紧迫，要求房地一体数据整合和不动产登记发证工作一同开展，因此以前所实行的先完成数据整合，当确定数据准确无误之后再落实发证业务办理的工作方式已然无法满足当下的需求。对此，为了充分提高工作效率，减少不动产登记发证工作的各方面压力，应当加大对数据整合工作的推进力度，尽早实现“登记任务来一份，数据整理一大片”的目标，使大厅发证工作压力得到有效减轻。随着业务量的持续累积，需整合的不动产数据量也会不断增多，大厅登记发证的工作压力会渐渐下降。房地协同整理的工作流程如下：不动产大厅发起数据整合流程后，分别进行房产、土地数据的扫描、清洗与整理，录入不动产登记中间数据库后进行不动产单元统一编码，完善属性字段信息，最后录入不动产登记成果数据库。

2.2 内外业协调一体

由于当前部分房屋和土地有关数据存在残缺或失效等问题，在对两者实行数据整合之时，会发生空间拓扑不协调的情况。在实际整合工作中，应当将宗地当作整合的基础单元，如果土地房屋自身具有数据错误的问题，则必须对相关数据做到全面且细致的核对。如果房地数据自身具有数据丢失的问题，则应当组织外业调查工作，重新采集完整数据。如果数据本身在结构层面具有拓扑异常的情况，按照已有的资料信息很难解决此问题，则应当采用权籍调查的方式，把数据的图形信息全面补齐，最后保证登记数据和信息的完整可靠。对于有空间图形的房屋数据，则应当通过内业核实房屋所处位置的准确与否。另外，如果其空间图形存在缺漏问题，则应当联合实际资料信息与外业调查结果，处理好房地空间位置的匹配工作。若是房屋数据在空间表达方面不够清晰，则应当采取外业调查的方式进行确定。

当确定房地内外业数据核对无误之后，便可进行房地一体编码工作，通过有关程序的辅助，最终得出不动产数据整合核实表。此外，对于内外业协调一体的工作不仅需要联系房屋和土地的当下状况，还要在这一基础上对相关数据加以核实确定，主要可以通过以下三个步骤层层深入，以此确保数据核实的准确全面。

（1）参照已有的房屋和宗地资料数据，从图面层次的角度入手，开展对房地信息的核对工作，保证其空间位置的准确性。

（2）针对因为宗地房屋信息存在缺失而难以确定房产信息的情况，应当结合实际现状，进行下一步分析。例如若是宗地上不具备完整的房屋档案信息，便可采取对当下已有房产档案信息进行全面核查的方式确定房屋信息；而如果宗地信息不完整，便核查宗地信息，基于外业调查工作处理好全籍调查任务，最终确定宗地信息。

（3）如果经过以上步骤依然未能确定房屋和土地信息，便可对档案资料实行深入分析，以达成对房地信息的全面确定。

在以上三项步骤的开展过程中，若是上一步骤可以有效核查出房地空间位置的准确性，便不用再实施下一步骤，能够直接进入房地编码环节。

2.3 数据匹配技术

数据匹配技术是实现房地数据整合的核心技术。主要流程如下：先使用地名地址匹配技术、房屋土地信息与宗地匹配技术，结合语义相似度匹配算法、冗余数据分析排除算法以及数据关联剖析算法，创建出房屋与土地空间图形、属性信息相结合的登记数据匹配方法体系，以实现房屋的“幢落地、幢落宗”工作；然后借助房屋用户信息匹配技术，开展用户登记信息的“户落幢”工作；最后使用房地一体编码技术，完成宗地——自然幢——户的不动产编码工作。

3 结束语

权属清晰、界址明了、面积正确的不动产登记数据是实施不动产统一登记工作的基础要素，而数据整合质量高低也与不动产是否可以顺利实现房地数据规范化登记以及数据汇交工作存在紧密联系。对于不动产数据整合，主要以房地存量登记数据的整合为核心内容，尽管房地管理工作具有较高难度，但若是采取合适的作业模式与先进的技术措施，便能够高效、高质地完成对不动产存量数据的整理工作。文章依据当下对不动产统一登记的现实需求，结合信息化技术，给出了一种房地一体整理不动产登记数据整合的工作形式，使得房屋和土地登记数据整合的作业流程更为完善，同时还处理了数据匹配与任务推送等多项问题。总之，此方法可以高效、准确地解决房地数据整合与集成任务，并达到实现不动产的审批和交易、不动产的信息互通共享、不动产的数据依法查询等目的。