房地产经济波动的影响因素及应对策略

夏雨欣 王紫凤

【摘  要】房地产是我国国民经济的基础型产业。近年来，我国国民经济处于快速发展的阶段，这其中，房地产行业占据了较大的比重。此外，我国的房地产经济在自身不断发展的过程中，也在一定程度上有效带动了区域经济的繁荣，因此房地产经济能否健康平稳地发展直接关系到我国国民经济的增长速度。然而经济体制的不断改革，使房地产经济趋于波动。在本文中，我们将分析房地产经济波动的原因并提出对策，以期促进房地产行业健康稳定的发展。

【关键词】房地产;经济波动;影响因素;应对策略

The Influencing Factors and Countermeasures

of Real Estate Economic Fluctuation

Abstract： Real estate is the basic industry of our national economy. In recent years， my countrys national economy has been in a stage of rapid development. Among them， the real estate industry accounts for a large proportion. In addition， my countrys real estate economy has effectively promoted the prosperity of the regional economy to a certain extent in the process of its own continuous development. Therefore， the healthy and stable development of the real estate economy is directly related to the growth rate of my countrys national economy. However， the continuous reform of the economic system has caused the real estate economy to fluctuate. In this article， we will analyze the causes of fluctuations in the real estate economy and propose countermeasures to promote the healthy and stable development of the real estate industry.

Keywords：real estate; economic fluctuations; influencing factors; coping strategies

引言

随着我国市场经济的飞速发展和人们生活水平的显著提高，人们对生活质量的需求也越来越高。作为我国国民经济的重要组成部分，房地产经济对我国市场经济的发展起着重要的作用。然而由于房地产经济很容易受到人们对住房的需求、国家宏观调控政策和土地资源的使用等因素的影响而出现波动现象，因此房地产经济波动已成为当下备受关注的社会热点话题。本文重点研究影响房地产波动的主要因素，并尝试提出相对应的应对策略，希望可以有效降低各种因素对房地产经济产生的影响，使房地产经济能够健康平稳的发展。

1.房地产经济波动的含义

我们所谓的“房地产经济波动”，就是指房地产经济总量围绕着长期趋势的一种上下震荡、上下浮动的运动形态。从狭义的角度来说，房地产经济波动包含多个方面，例如房地产泡沫、房地产周期、随机性经济波动以及季节性经济波动等等;从广义的角度来说，我们通常也把“房地产周期”认为是“房地产经济波动”。

在房地产经济不断向前发展的过程中，发生经济波动的现象是在所难免的。房地产经济波动会对社会的发展产生一些负面的影响。作为我国国民经济的支柱产业，房地产行業的发展尤为重要。房地产经济发生波动，不仅会影响到国民经济的发展，就连人们日常的住房需求、投资活动等都会受到波及。除此之外，由于房地产行业具有综合性极强的特点，一旦房地产经济发生波动，就会影响到建筑、金融等其他相关行业和领域的平稳发展。综上所述，房地产经济波动这一问题有必要引起国家还有社会的广泛关注和重视，分析主要的影响因素，找出切实有效的应对策略是使房地产经济稳定发展的首要任务。

2.房地产经济波动的特征

根据我国房地产经济发展的主要阶段，可以把房地产经济波动的特征总结为以下几点：

2.1复苏与增长阶段

在复苏阶段的初期，房地产行业供大于求，购买房子的人在满足自身需求的前提下进入市场，总体而言交易量并不大，房子的价格和租金水平也基本上处于一个较低的位置，此时房地产行业投资量较小，几乎不存在投机者。

恢复期过后，在宏观经济复苏的背景下，房地产的需求上升，供求关系开始发生改善，购买房子的人越来越多，使得房地产交易量增加，再加上增加的建筑成本，房价开始上涨，这个时候房地产行业的投资量增多。市场复苏速度加快，少数投机者开始进入市场。

房地产市场的状况日趋改善，各大金融机构和投资机构对其充满乐观情绪，并逐步增加对房地产的投资，与此同时，其他行业的投资机构也在抓住机会进入房地产市场，由于房地产投资者的大量涌入，导致房价上涨，房地产的空置率下降，房地产市场的交易量迅速增加，推动了房地产行业的进一步扩张。

2.2繁荣阶段

由于房地产市场交易量增大，其他相关领域的企业也因追求市场的高额利润而进入房地产领域，从而导致现房和期房大量出现。随着市场交易量激增，房价日益飙升，三级市场的价格直逼二级市场价格，投机者和自用者的数量也大大增加，乐观的情绪充斥着整个市场。然而这也会引起一些负面的影响，比如炒楼的现象越发盛行，政府不得不出台一系列相关政策，例如缩小投资规模、提高银行利率、收紧银根等来限制炒楼的行为。

随着房价继续上涨，直到上涨到市场负担不起的程度，用于自用的购房者被迫退出市场，这样一来市场上“有价无市”，只剩下投机者的资金在苦苦支撑，房地产空置率上升。在此时，房地产市场在繁荣阶段达到顶峰，房地产泡沫也到达了极限。

在政府采取的收缩政策的作用下，房地产市场的交易过程出现了一系列由运营费用增多、财务压力增大、因利率提高等因素引起的违约现象。因此房地产市场的投资量开始下降，房地产租赁市场的交易量也明显下降，房地產空置率开始增加。此时，房地产泡沫很有可能萎缩甚至破灭。

2.3危机与衰退阶段

在紧缩政策的进一步作用下，房地产泡沫面临随时破灭的危险，房地产市场呈现萎缩、衰退之势。从整体上来说，房地产市场价格水平开始逐步下调，房地产交易数量明显减少，悲观情绪迅速席卷房地产市场。

再加上受到一些突发事件或利空消息的影响，房地产价格急剧下降，“有价无市”的现象不复存在，房地产泡沫开始走向破灭，房地产的交易勉强维持在低价格水平和低交易数量的基础上。与此同时，一些实力不足、抵抗风险能力较差的开发商因负担不起较高的债务而被迫宣告破产，导致房地产行业的企业破产率急剧增加，大量的房地产从业人员失去工作，并带动相关的产业尤其是建筑领域失业人数也不断增加。

2.4萧条阶段

经历过痛苦而又急速的危机与衰退阶段之后，房地产的经济周期进入了持续时间较长的萧条阶段。房地产的价格和租金继续下跌，很难回升，房地产市场的交易量继续减少，房地产空置率也居高不下。在经历了交易数量萎缩和房价暴跌的双重打击下，房地产泡沫彻底破灭。

房地产市场整体水平急剧下滑之后，由于得到了房地产正常的需求水平以及房地产开发成本的支持，房地产市场逐渐转变到一种相对平稳的阶段，此时政府也放宽了对房地产市场交易以及投资方面的限制，减少了相关的政策性干预，相信不久房地产市场就会有所稳定或者回升。

3.房地产经济波动的影响因素

3.1外部影响因素

（1）社会因素。随着社会经济水平的飞速提升，人们对物质生活的质量和精神文化水平的要求也在不断提高。尤其是加快的新型城镇化进程使人们对住房的需求越来越高，住房作为人们最基本的生活需求，除了要满足最基本的舒适性和功能性外，还要满足人们对美观以及区域性的要求。这些新增加的需求都会影响到房地产业的经济发展。

（2）金融市场。自改革开放以来，我国房地产行业迅速发展，我国政府也因此加大了对房地产行业的监管力度。从金融市场的层面来说，房地产的开发与金融资本的支持有着密切的联系。房地产业作为一种经济密集型的产业，它赖以生存和发展的根本就取决于资金的运行。在房地产的开发与建设中，如果资金短缺，便会影响房地产的开发与建设，从而阻碍房地产行业的发展。由于房地产企业无法及时掌握市场的发展动态以及其内在的发展规律，因此在很大程度上容易受到金融政策调整的影响和牵制。由此可以得出，金融市场的发展是房地产经济波动的影响因素。

（3） 土地因素。房地产开发的一个主要特征就是将土地作为资本。土地市场可以分为一级市场和二级市场，在一级市场上，房地产的开发商充当需求者，国土资源局作为土地的售卖者。土地一旦成为可交易的产品，房地产开发商就可以通过各种途径来获取支配土地资源的权利。而在二级市场中，土地需求者将变为购房者，房地产开发商则转变为供给者，房屋成为了可交易的商品。这其中，购房者对购买房子的需求是房地产经济发展的直接影响因素。因此无论是一级市场还是二级市场都会导致房地产经济波动。

（4）政策因素。房地产行业的发展离不开国家相关政策的支持，同时也会受到一些政策的制约。例如，货币政策会影响房地产价格的走向，继而影响房地产市场的交易量;有时一些地区的政府会为了防止出现房地产虚假繁荣的现象而出台相关政策，达到抑制房价飞速上升的目的。基于不同阶段房地产市场的动态变化，各地政府会及时做出规划和调整，采取适宜的宏观调控措施来把控房地产市场的发展走向。

3.2内部影响因素

（1）市场供需关系。房地产市场的供需矛盾是普遍存在的。当对房地产市场的投入与消费者的需求不成比例时，房地产市场就会出现供不应求的现象，从而使房价加剧上涨;与此相反，若消费者的需求得以控制，对房地产市场的投入加大，就会导致供过于求的现象出现，也会使房地产经济出现波动。此外，由于市场的供需关系失衡，前期投入的资金短时间内无法回收，这必然也会导致房地产内部出现较大幅度的波动。因此供需矛盾是影响房地产经济波动的内部核心因素。

（2）房价的变化。房地产价格的变动对房地产经济波动的影响是直接且全面的。近年来，由于房地产市场的消费者受投机心理驱使而一味地进行盲目投资，使得房地产价格加速上升，从而带动房地产市场的投资量不断加大，源源不断的资金流入使房地产市场走向繁荣。然而这种虚假繁荣是不健康、不稳定的，若放任不管势必会导致房地产泡沫持续膨胀，从而不利于实体经济的发展。

（3）房地产投资。房地产投资可以直接引起房地产经济波动，可谓是导致房地产经济波动的重要引擎。房地产投资与房地产经济波动的变化是同方向的。加大对房地产市场的投资力度，会促进房地产经济的发展，使房地产市场出现繁荣的态势;减少对房地产市场的投资，房地产行业不再繁荣、逐渐衰退、走向萧条。由此可以看出，投资是房地产经济波动的重要影响因素，合理控制投资对减少房地产经济波动是有必要的。

（4）房地产收益率。所谓“房地产收益率”，就是指房地产投资回报率。房地产投资回报率是通过影响房地产开发商的行为来引起经济波动的。一般来说，如果房地产开发商的预期收益比较高，他们就会追加投资，进一步扩大开发规模，希望获得更高的收益。相反，如果房地产开发商的预期收益比较低，不能够使他们继续投资的需求得到满足，他们就会减小开发力度，缩小投资规模，严重地甚至会出现破产现象，这会促使房地产经济迅速下滑。所以说房地产投资回报率是房地产经济波动的关键性影响因素。

4.房地产经济波动的应对策略

4.1加大房地产市场宏观调控的力度

在上文中对房地产经济波动的影响因素分析中，不难发现房地产价格的变动对房地产经济波动的影响十分显著。房价过高会使购房者的购房欲望降低，从而使社会整体的购房需求减少，另外过高的房价容易引起虚假繁荣以及房地产泡沫等一些不良的现象发生。房价过低会使土地闲置率增加，导致市场萧条不景气。综上所述，房地产价格不论过高或过低都会影响到人民生活的稳定以及国民经济的健康发展，因此，政府必须加大对房地产市场宏观调控的力度，将房价控制在合理的范围内，使房地产市场保持良好的发展趋势。

4.2健全房地产市场的投资机制

近年来，房地产市场盲目投资的现象普遍发生，作为一个高风险的行业，投资者若因一味追求高利润而忽略了对风险的控制，那后果将十分嚴重。房地产市场的投资机制应该从以下几方面来健全，首先要科学合理地建立符合我国国情的投资制度，明确好投资的主体，及时观察记录投资政策投入和使用的情况，使风险规避机制行之有效;此外，在不断完善投资制度的同时，还要做好政策的强化实施，对投资政策做到及时地调整与纠正，使其适应市场形势的动态变化。

4.3严格规范土地市场

规范土地管理是抑制房地产经济波动的有效措施。一方面，要严格控制土地的总量，建立切实有效的审批制度，避免盲目审批，对土地总量进行把关。另一方面，国家要加强对土地市场的监管，遏制一些地方政府为谋取私利而滥用土地的违规现象。

4.4完善房地产开发金融体制

金融市场是影响房地产经济波动的外部影响因素之一。房地产市场的开发与金融资金的支持是密不可分的，建立以政府、银行等作为支持平台的多元化融资渠道是一种值得提倡的方式。为了尽可能避免房地产市场发展过程中存在的一些不足，有必要建立金融监管机制，保障金融政策在房地产经济的有效运行。此外，我们也可以借鉴国外发达国家对于金融制度制定的一些相关经验，从而制定出符合我国国情、有中国特色社会主义的金融制度，推动我国房地产经济健康发展。

5.结束语

综上所述，房地产经济波动的影响因素众多，既有外部因素，也有内部因素。因此，要想更好地促使房地产市场稳定发展，需要从多个角度采取措施。本文着重分析了影响房地产经济波动的几个主要因素，并针对这些相关因素提出了相应的应对策略，希望可以有效控制当前房地产市场的经济波动问题。

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