基于自持物业项目财务分析探索

杨远盈

关键词：自持物业项目 财务分析 特点分析 关键点思考

一、引言

众多开发商纷纷转型，寻求新的发展途径和经营模式。基于此，结合自持物业项目特点，思考财务分析的关键点，从而加强对自持物业项目的财务分析，助力地产开发商科学评估自持物业项目，顺利完成转型升级，实现健康可持续发展，是一项非常值得深入探索的研究课题。

二、自持物业项目的特点分析

（一）自持物业项目通常资金规模较大，经营周期长

传统的销售物业项目通常在工程特定阶段便进行预售，以此实现资金快速回笼，所投入资金在周转过程中及时回流，在提升资金使用效率的同时，有效减少企业的融资压力。而自持物业则是在项目开发完成后，通过对项目的自主经营实现利益回报，因此，自持物业项目以稳定公司长期利润和资金控制见长，但却无法在短期内实现资金快速回笼。导致此类项目资金投入规模较大，资金周转周期长，使开发商的资金实力和融资能力备受考验。并且不同于销售物业“一锤子定音”的一次性买卖，自持物业项目的经营周期从前期开发一直延续到后期运营，甚至无限延长，其经营具有持续性。

（二）风险因素不确定，且多集中于开业经营阶段

风险控制是房地产开发不可回避的难点问题，通过多年的实践和经验积累，各大开发商已经拥有相当完备销售物业风险管控策略和手段，但是这些经验和手段并不完全适用于自持物业项目的风险管控，使得自持物业项目风险控制的不确定性大幅提升。同时，传统销售物业项目面临的风险多集中于销售环节，一旦完成销售，后期经营好坏与开发商并无实际影响，其风险管控亦不在开发商考虑范围。但是自持物业项目由开发商自行运营，其风险直接延伸甚至集中到项目运营后的经营过程中，因此项目运营风险是开发商要考虑的最大风险。

（三）不对外销售，开发商拥有项目的实际所有权

开发商对销售物业项目的控制权通常结束于项目售出阶段，项目一旦售出，开发商对该项目几乎不再具备实质性控制能力。而基于土地供给骤减的大背景，政府出台了最新土地出让政策，引导、要求开发商“自持部分商品住房面积，全部作为租赁住房，不得销售”。自持物业项目自此正式走进大众视线，并且政策也决定了自持物业项目的性质，即不能对外销售，其开发方和经营方为同一法律主体。此类项目开发完成后由开发商以自用、出租、自行运营等方式经营，因此，开发商拥有自持物业项目的实际所有权，能够对项目实施绝对控制。

三、自持物业项目财务分析的关键点思考

（一）客观分析测算项目经营性收入的现金流，提升项目投资决策水平

开发商在进行自持物业项目财务分析过程中要充分做好测算工作，客观分析评估项目经营性收入的现金流，科学预测项目资金投入与回报比率，为项目投资决策提供可靠依据，保证企业科学安全投资。要合理设计项目测算框架，构建完善、成熟的项目测算体系，从体系制度方面保障项目测算的科学合理性，助力提升财务分析的精准度。基于自持物业项目资金投入规模大、回款慢等特点，开发商在测算项目经营性收入的现金流量时，要充分考虑该项目资金投入占用所创造的隐性价值和对其他项目产生的不利影响。例如，所投资的自持物业项目在获取自营收益的同时，与其他其他项目产生聚集效应，间接创造了收入流量;也要考虑因自持项目资金投入占比过大，导致其他项目资金链断裂或资金缺失所造成的经济损失。

（二）做好全面预算，合理预估运营成本，加强项目经营风险控制

开发商在自持物业项目财务分析过程中要科学借用参照值，通过全面预算、审慎选择财务评价指标等方式，合理预估自持物业项目的运营成本，通过成本管控有效降低项目运营风险，提升项目经营效益。除了对自持物业项目从筹建到开业的整个过程的全部投资资金进行全面预算外，开发商还要着重对自持物业项目各项运营成本进行合理预算和评估。并依据自持物业项目经营特点，以净现值、内部收益率、EBITDA指标、坪效指标等指标共同构建完善的财务评价指标体系，从而多维度评价、预估该项目的整体投资回报。保证相应决策者对该项目的运营成本和预期收益了然于胸，将经营风险控制在可控范围内，从而有目的、有规划、有把握地开展自行经营。

（三）优化设计多种备选方案，充分提升自持物业项目的经济效益

基于自持物业项目经营周期长、后期经营风险大等特点，开发商在进行项目财务分析过程中要优化设计、创新提供多种多样的备选方案，充分考虑各种可能性，从而为项目经营创造更多的盈利机遇，并增强项目的价值创造能力。要组建有高层决策者参与或领导的方案小组，专项负责自持物业项目经营方案设计，小组成员充分发挥头脑风暴，作出各种合理假设。同时，要充分采集一线人员的建议或意见，筛选出可行性较强的建议，并将这些建议纳入假设行列。以财务结果最优为终极评估指标，对以上的合理假设进行测评，细化成具体方案，再经过反复修改，确定最优方案。方案的全面性与项目经营的风险系数成反比，越全面的方案于项目风险管控和收益创造越有利。

（四）全方位多角度思考项目的涉税点，充分做好税务筹划，规避税务风险

自持物业项目良好的财务分析还要求相关人员要充分考虑项目的涉税点，加强税务筹划，从而优化控制税务风险，提升项目经营效益。要基于自持物业的用途考虑项目涉税情况，根据不同情况规划设计税务处理方案。自持物业项目多用于租赁经营、办公自用、职工福利（员工宿舍）等用途，涉税包括增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、附加税等，持有物业需要缴纳的房产税是销售物业不涉及的，在筹划中需要着重考虑。开发商要深入解读、掌握各项税种的相关法律法规，从而对项目做好涉税分析，比较不同方式的征税额度，并以分析结果为依据进行税务籌划。通过合法合理的筹划，助力企业合理避税降税，间接降低项目运营成本，增强风险控制，提升运营效率。

四、结束语

自持物业项目是新形势下各大开发商实现战略转型升级的新出路。然而自持物业项目自有资金投入大、资金回报缓慢、经营周期长，且其收益存在较大的不确定性，对开发商的资金实力、现金流和经营管理水平均提出了极高的要求和考验。因此，尽管自持物业项目发展前景广阔，开发商还是应该做好严谨周密的财务分析，客观衡量自身实力和实际;不盲目求进，从而理性看待、合理开发运营自持物业项目，循序渐进，有的放矢实现转型升级。

参考文献

[1]艾振强.自持物业，大开发商新蓝海[J].城市开发，2017（6）：14-15.

[2]吴楠楠.自持物业投资项目的财务分析[J].智库时代，2019（31）：33-36.