房地产企业并购重组过程中的风险防范对策创新研究

□ 文| 胡建平

引言

随着市场经济体制的建立发展以及金融市场的逐渐成型，作为一种重要的企业产权交易形式，并购重组的目的在于扩张企业规模，赚取更多利润。房地产企业的并购重组脚步从未停歇，结合金融数据服务商Wind的数据显示，自2016年第二季度以来，房地产企业并购重组的频次和交易金额就不断上升。到了2017年的第三季度，频次达到了111次，交易额达到了1726.5亿元。自此之后，2018房地产销售市场规模创下新高，并购重组的频次也逐渐回落。然而，2019-2020年，由于国家对房地产调控政策没有放松、房企融资渠道难打开，整个房地产市场的销量仍然呈现下行趋势，部分规模小的房企难以支撑选择退出市场，因此也有诸多想要弯道超车的把握时机展开并购重组。

尽管房地产企业实施并购重组战略需要经过一定的审核和考评，但是不少企业存在急于求成的问题，所作出的战略决策也没有经过系统科学的规划管理，并购重组过程中存在诸多风险，并购重组失败的情况在近年来也屡见不鲜。实际上风险不仅会影响并购重组，严重者甚至影响内部资金安全以及未来的发展。因此，房地产企业必须制定创新相应的防范策略来应对并购重组过程中的潜在风险，维护企业长久稳定的发展。

房地产企业实施并购重组战略的意义

通过提升实力来更好地参与市场竞争

作为我国国民经济发展的支柱性行业，房地产市场的竞争也空前激烈，且呈现出国有企业与民营企业实力差距较大、大规模企业与小规模企业实力差距较大的特点。随着近年来国家政策对房地产市场的宏观调控，越来越多的中小型企业生存压力大，整个行业“大吃小”的并购重组现象十分常见。对于发展态势较好的企业来说，并购重组战略的实施能够有效增强自身实力，同时也在一定程度上抑制了房地产行业内部不良竞争的现象，帮助自己更好地参与市场竞争，占据有利市场地位。以2017年万科地产168亿并购GLP（普洛斯）为例，通过这样的并购，万科集团巩固了自身在房地产市场中的龙头地位，同时也拓展了自身内部的业务，增强了竞争力，在房地产市场中也具有了更好的影响力。

通过多元化发展经营增加经济效益

随着多年来快速发展，我国目前的房地产市场已经发展到存量房阶段，楼市普遍开始使用去库存概念。而房地产市场中，不少企业尤其是规模较小的企业运作过程中都存在一定的问题与不足，整体运作质量不高。通过并购重组，发展良好的房地产企业不仅能后淘汰这些落后的企业，还能够更好地整合资源，借助并购后落实自身发展战略等，实现多元化的发展经营。随着房地产企业并购重组战略的实施，房地产企业规模不断增大后，经营业务也开始拓宽，如企业内部出现业务的细化如商业地产项目、养老地产项目等等，企业所获得的经济效益也能有所提升。

通过规模经济的形成来拓宽融资渠道

在当前国家对房地产行业宏观调控政策的影响下，房地产企业的融资受到了越来越多的限制，甚至有一部分中小型房地产企业由于融资渠道狭窄、融资数额不足等原因，已经到了发展举步维艰的地步。在这样的背景下，通过实施并购重组战略，能够形成更大规模的房地产企业，在投资方心中房地产企业的信用资质也会不断提高，进而能够有效拓宽融资渠道，获得更多来源、更大数额的融资以维系房地产企业自身的稳定发展，保障房地产企业的项目运转有充足的资金保障。

房地产企业并购重组过程中存在的风险影响因素

外部环境因素

并购重组的过程中，房地产企业存在风险的主要外部环境因素就是宏观经济以及国家宏观政策两大因素。随着供给侧结构改革的提出与发展，目前我国整个宏观经济正处于结构改革、产业优化升级的关键阶段，整个市场大环境就较为复杂多变。政府为了保障国民经济稳定发展，避免发生房地产泡沫经济等情况，不断出台政策调控房地产市场。如果房地产企业在实施并购重组战略时没有充分考虑外部的宏观经济与政策环境，会增加自身在运营等各方面的风险，甚至受到宏观政策调控的制裁，难以发挥战略的预期作用。

内部管理因素

风险的产生并不仅仅受外部环境因素的影响，与房地产企业自身的内部管理也有着密切联系。就房地产企业并购重组的实践来看，影响风险产生的内部管理因素可以细分为项目管理和业务整合两大因素。并购重组的过程往往是比较复杂的，房地产企业内部的项目往往规模较大、资金花费较多，如果不能够进行有效的项目管理，很容易在并购后出现资源浪费的情况，难以发挥并购重组的资源整合优势。并购重组后，企业内部的规章制度要进行调整转换，建立新的内部管理体系，这种新型管理模式、企业文化的冲击会对原来企业的员工造成一定的影响，如果不能处理得当，也会给房地产企业造成诸多潜在风险如资金管理不当、业务运转不流畅、人才流失等。

房地产企业并购重组过程中风险防范对策创新

预测市场发展态势，关注国家政策调整

市场蕴含着房地产企业发展所需要的绝大多数信息，要想更好地识别受到外部因素影响在并购重组过程中存在的风险，房地产企业应当结合一些信息技术如大数据技术的应用来收集市场的最近动态信息，并且重点了解市场风险信息，识别市场上潜在的风险。同时，由于近年来国家对企业融资等方面的政策调控频繁，调控内容多样，因此房地产企业也需要跟进关注国家政策，及时获取国家政策相关的信息，要尤其重视金融市场政策的调整如信贷基准利率以及货币政策等等，合理分析金融市场环境是否能够满足自身大规模融资的需求。除此之外，房地产企业还需要密切关注与自身行业有关的宏观政策调整，健全相应的并购重组风险预警方案，避免并购重组过程中出现与政策冲突而无法应对的情况。

提高项目管理质量，进行有效业务整合

并购重组涉及到不同的房地产企业以及其涵盖的不同业务，因此整个并购重组的流程是非常复杂繁琐的。房地产企业对待并购重组要合理应对其复杂的流程，对并购重组的具体方式、成本费用、对方企业信息进行全面收集整理，结合信息技术以及专业人员进行可行性分析，做出合理决策，并且制定相应的、可实施的项目管理规划，确保能够开展实施有效的项目管理，减少项目管理带来的风险。在对被并购重组房地产企业的业务具体内容、开展方式、员工的薪酬绩效体制等内部管理制度进行了深入了解的基础上，并购重组后房地产企业要采取措施有效规避内部业务整合的风险，促进业务能够得到高效高质的整合。通过企业文化渗透的形式，在并购重组后的企业中还需要自上而下地展开文化建设，增强员工的凝聚力与组织承诺感，减少并购重组后员工离职的情况。其次还要把握过渡时期管理改革的节奏，关注员工的反应，有效整合各方面资源，真正发挥并购重组的优势。

做好并购重组的调查工作，采取合理担保制度

受到信息不对称的影响，实施并购重组的房地产企业往往对被并购重组的企业或者项目建立的了解也较为浅显片面。因此，对于实施并购重组的房地产企业来说，在做出并购重组决定之前，要对目标企业的外部环境以及内部情况进行全面、审慎的调查，具体包括评估其财务税收情况、合同情况、项目建设规范以及合法性情况、债权债务关系等等。同时，实施并购重组的房地产企业也需要加强对并购重组的具体项目的调查，从法律角度和项目效益角度出发，审查项目的审批手续、土地使用权、项目规划、建设方案的可实施性等等。如果审查过后，被并购重组企业存在一些债务会给实施并购重组的房地产企业造成债务风险，同时被并购重组企业也会担心对方的支付能力等，因此可以采用合理的担保制度如保证金制度来进行并购重组。

结语

在国家政策的宏观调控、土地市场供应压力以及整个行业内部竞争激烈等诸多因素的影响下，近年来，并购重组成了房地产企业进行土地资源储备的一大重要方式。但是并购重组的过程中，房地产企业面临着诸多类型的风险，房地产企业必须要重视对并购重组过程中的风险防控，积极分析自身所面临的风险来源，从多角度提高自身的风险识别能力，不断创新风险管理方法，真正发挥出并购重组对资源整合、企业竞争力提升等各方面的优势。