土地一级开发的成本管控

2020-03-03吕巧丽

经济视野 2020年15期

文| 吕巧丽

土地一级开发成本管控涉及内容较多，在土地一级开发成本管理的过程中，要结合当前土地一级开发项目的实际情况，制定完善的成本管控体系，做好资金周转计划，以此降低资金占用成本，注重优化成本管控机制，使之适应当前土地一级开发成本管控工作的实际需要。

影响土地一级开发成本管控的因素

影响土地一级开发成本管控的因素具有多样性，主要体现在以下几个方面。

从土地一级开发成本管控内容上进行分析，主要涉及拆迁费用、工程费以及规划经费等，在总成本中占有关键的比重，由于土地一级开发是以政府为主导的，其授权委托的企业，对土地进行集中的征地以及安置，进行市政配套设施建设。可知政府以及企业是影响土地一级成本管控的重要因素。首先从国家政策层面进行分析，在土地以及项目开发的过程中为了保证项目的顺利进行，则需要为其提供一系列的拆迁补偿政策，会对项目成本费用产生一定的影响。从授权委托企业的角度进行分析，主要是对土地以及开发项目的抗风险产生影响，企业的资金周转能力以及项目规划能力越强，就能有效的规避在土地一级开发过程中存在的成本风险，可见企业自身的经营管理水平将会对土地一级开发的成本管控产生关键影响。

土地一级开发成本管控研究

制定成本管控体系

土地一级开发成本管控需要制定完善的成本管控体系，其中主要涉及决策体系、内部专业管理体系、制度体系、操作体系以及内部审查监督体系等几个方面。

第一，决策体系，在此环节中相关的企业要对成本控制的方向以及模式进行确认，加强企业各部门之间的沟通与协调，发挥领导者主导地位制定成本决策制度。第二，内部专业管理体系，在这一环节中主要是根据项目成本管控总目标的实际情况，进行进一步的划分，此时需要工程造价管理部门积极参与，制定成本控制计划，并严格按照成本控制目标实施操作，内部专业管理人员之间相互沟通与交流，及时传递成本管控信息，以此为依据对成本管控计划进行调整。第三，制度体系，结合项目发展的实际情况，将合同方案以及招投标方案结合在一起，进行汇总，制定事前控制方案，以此为成本管控工作提供理论依据。第四，操作体系，该体系处于成本管控的核心地位，主要是指成本管理人员的分配，结合成本管理人员的实际情况落实具体的岗位职责，保证在各自的岗位上各司其职，促进土地一级成本管控工作的有序进行。第五，内部审查监督体系，该体系的建设要求将成本与审计相结合，主要负责对成本管理的全过程进行实时的监管与控制，制定预警机制，针对存在的风险问题进行及时的解决。

优化成本管控流程

优化成本管控流程是保证土地一级开发工作有序进行的关键，在此环节中要保证成本管控流程的可操作性。第一，需要建立健全完善的土地一级开发项目成本控制目标管理办法，结合项目的实际需要将项目涉到的成本、费用以及利润情况进行综合分析，及时深入到项目的现场中，以此为依据开展成本管控工作。第二，建立规划方案设计和工程设计招投标管理办法，在此环节中要及时与政府保持沟通，对开发地块的范围、土地面积、控规条件、储备开发成本、开发计划、实施方式等进行预审，对项目的可实施性进行进一步的审核。此时在招标的过程中企业主要负责资金的筹集以及征地拆迁等，在对招标底价的控制上要对预计总成本和利润进行确认，签订土地一级开发委托协议。第三，建立项目合同管理办法和工作程序，在此环节中要注重对成本管控涉及的相关资料信息进行整合，根据项目实施的实际情况制定成本管控程序，针对合同中存在与项目不相符合的环节要及时调整，以此保证成本管控工作的准确性。

找准成本管控关键

在土地一级开发成本管控的过程中要找准成本管控的重点，要实时对成本管控的各个环节进行全方位的控制，以此保证企业资金的有效流动，保证项目投资的顺利进行。

第一，全部控制，主要是指在土地一级开发成本管控的过程中，要结合项目实施的实际情况，做好现场的勘察工作，整合设备、人员以及材料信息，集中进行全部控制。第二，全员控制主要是指成本管控的成员控制，但是在成本管控的过程中需要加强各个部门之间的沟通与协作，因此全员控制除了是对成本管控人员进行控制之外，还应该对土地一级开发项目所涉及到的技术人员以及施工人员的控制，注重节约人力、物力以及财力资源的消耗。第三，全过程控制，主要是针对于土地一级开发项目来说，从项目的招投标阶段到材料的选购再到实际的施工阶段的控制，实时掌握各个阶段所需要的成本，并做好记录，以此为依据制定成本管控方案，在此环节中要求相关的成本管控人员树立起全局意识，对成本管控工作进行实时的跟踪，以此提升成本管控效率。