关于“小产权”房购买者产权的法律保护探讨

贾志垒

摘要 我国社会和经济的快速发展，促进了我国房地产事业的不断繁荣。在房地产事业快速发展的过程中，既有符合法律法规规范的商业性房产建设，也存在一些“小产权”的房产。“小产权”房是在农村集体所有的土地上开发建设的房屋，“小产权”房主要是用于商业销售。拥有“小产权”房的乡政府和村民为了让“小产权”房符合规定，自行发放房屋产权证或者是荣誉村民证书，但是，“小产权”的房屋建设违反了法律和政策的规定，“小产权”房具有一定的风险。本文以“小产权”房的法律问题探究为研究核心，分析阐述了“小产权”房存在的问题，提出了“小产权”房存在的风险，明确了解决“小产权”房法律问题的相关规定，从法律层面维护了“小产权房购买者的权益。

关键词 “小产权” 房购买者 法律保护

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-05 92.2020.02.024

一、“小产权”房的基本情况

（一）“小产权”房的由来

对于“小产权”房的概念可以从理论和实物角度进行解读。“小产权”房是针对开发商的权属而言，基于购房人的产权是否是开发商的产权分割而来的理论。开发商的产权称为大产权，购房人的产权称为“小产权”。关于“小产权”房屋的理论解读中需要看房屋转让时是否需要缴纳土地转让金，如果是不用缴纳土地出让金的为大产权，而需要补缴土地出让金的为“小产权”，也就是说，大众理解中的普通商品房就是大产权，适用房就是“小产权”。按照房屋权属证的发展机关区分可以解释“小产权”就是农村集体土地上享有该土地所有权的农村集体经济者或者村委会单独开发的房屋，一般是由乡政府开发的制作房屋权证的房屋。

（二）“小产权产生的主要原因

“小产权”房屋在我国数量较大，具有多年的历史。“小产权”房屋的产生和发展蔓延是我国经济发展过程中存在的主要情况。在我国改革开放快速发展进步的过程中，我国土地管理法和实施规定要求城市房地产管理需要对土地资源利用和使用方式上有严格的规定。农村集体所有制的强制保护，按照法律规定城市属于国家所有，而农村的土地为集体作用，农民对于土地的使用权有使用权没有所有权。城市土地的使用是经过合法流转的土地，国家会颁发房产证。农村集体所有的土地如果是按照国家征地的需求，土地的性质则变为国有，变为国有之后可以用于房地产开发并且上市。土地流转的结构实际上是“小产权”问题产生的根源。在国家征地过程中，农民得到的补偿低于被城市价值占有的土地资源的价值，农民的权利在实际上受到了损害。如果商业建设带来的较高收入中，能够把大部分的效益转嫁给农民身上，农民的自行建房出售就不会成为农民的选择。在农村中土地供应量不足，有些开发商就要恶意囤积土地，房价居高不下的情况下超出了居民的购买能力，“小产权”房屋的迅速发展成为购买者购房新的角度，有些便宜的“小产权”房就受到大多数居民的青睐，一些城市居民就把房屋购买的需求转向了农村的“小产权”房。在利益的驱动之下，农村经济发展中，开始有些农民或者集体建设“小产权”房屋，在政府的监管下，“小产权”房仍然存在，这是政府监管不力的表现。“小产权”房在全国范围之内存量较大，购买“小产权”房屋的居民，目前对于“小产权”房屋的权属纠纷也始终存在。

二、“小产权”房的法律问题和风险

（一）“小产权”房的法律规定

在我国推进依法治国的进程中，“小产权”房的法律问题引起了关注，按照相关法律规定，现行法律法规中关于“小产权”房的法律解释相对比较清晰。《中华人民共和国土地管理法》第40条第3款规定，任何单位和个人经营建设需要使用土地的，必须依照申请使用国有土地，但是，新办乡镇企业和农民建设住宅地或者乡镇公共设施和公共事业建设，经依法审批使用农民集体所有地的除外。《中华人民共和国土地管理法>第81条规定了擅自将农民土地集体所有制使用转让权出让的或者出租用于非农业建设的，由县级以上政府人民土地行政主管部门责令限期整改，没收违法所得并处以罚款。《中华人民共和国城市住房管理法》第2条规定所称的房地产开发是指在本法取得国有土地使用权进行基础设施房屋建设的行为，在第8条规定了土地使用权出让，是指国家国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第9条则规定了城市规划区内的集体所有土地需要经依法征用转为国有土地以后，该国有土地的使用权才可以转让。《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》规定所称的房产开发经营是指房地产开发企业规划国有土地经济基础设施建设，房屋建设转让或者销售出租商品房的行为。国务院和有关部门关于“小产权”问题有一系列的规范性文件，例如1996年5月《国务院关于土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地，建筑有关部门不得违法建造和购买住宅，并发放土地使用证和房产证。2008年1月，国务院发布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地的法律通知>，要求严格执行有关农村集体建设用地的法律，强调了不允许城市居民购买“小产权”。2009年9月1日国土部下发关于严格建设用地管理审批的文件，对未使用土地利用的再次向地方政府重申，坚决叫停“小产权”房屋。

（二）“小产权”房的法律问题分析

从我国现行的法律法规可以看出，关于农民集体所有制的成员依法符合标准的宅基地建造住房可以出售给本村的居民，在该宅基地上的房屋是不能够转让的，也不能够出售给城市的居民，但是本集体经济所有制以外的人员都不可以。农村集体经济组织以外的购买“小产权”房屋的行为是不被法律认可的房屋购买行为，房屋购房合同不合规，依据《中华人民共和国合同法》第52条规定属于违反和强制性的规定，在法律上是无效的。农村宅基地使用权归农村所有所有权归集体所有，个人不能对土地进行处理，农村宅基地是集体的，任何人不能非法的将土地归为所有，在转让的過程中也需要根据农村经济和土地所有权的要求进行。在集体组织销售“小产权”房时，承诺的产权证会产生纠纷。我国法律不动产以登记为原则，未登记的不受法律保护，农村和乡镇机关不具备办证资格，颁发的产权证书在法律上是无效的，“小产权”房在乡镇政府和村民办理手续得不到法律的承认，农村经济的发展过程中，购房者如果根据农村颁发的购房合同对房屋进行占领和使用，在法律上不具备效力，

（三）“小产权”房存在的风险

“小产权”房存在的重要风险就是购房者无法得到法律关于公民权利的保护。“小产权”房的特殊地位和法律性质与商品房有主要的区别，存在着很多限制。国家法律规定中商品房可以进行自由的买卖，商品房受到法律保护，但是，“小产权”在诉讼时则得不到法律的保护，只能是主张退还购房款或者是按照同期贷款支付利息。购房者明明知道“小产权”房存在问题，如果再进行购买，实际上属于自身的过错。人民法院也没有办法支持购房者的权益。特别是在“小产权”房的整顿过程中，如果是因为违法违规行为，“小产权”房面临着拆除，购房者和销售双方提供交款合同以后，购房者只能找销售方索要房款而无法获得房屋权利的多重保障。国家征地拆迁“小产权”是在法律允许的范围之内，“小产权”房屋会受到一定的经济损失。“小产权”房的开发建设中明确规定了开发商的监管，但是，如果监管一旦缺位，“小产权”房的开发得不到银行贷款支持，大量的开发资金没有政府监管，开发商自律不严就会导致“小产权”房的购买者在短期之内无法获得必要的承诺。很多“小产权”房在一些农村都变成了烂尾工程，没有定金没有监管，也没有购房的资金安全，开发商没有到位，交房存在很大的风险。“小产权”房不受法律保护，“小产权”房办理的相关手续也没有办法进行定期的过户，“小产权”房和升值保值上也存在问题。“小产权”房在国家安全基本保障建设方面都没有受到必要的保护，在征地补偿收益以及“小产权”房的合法性方面都得不到法律的保护。

三、解决“小产权”房购房问题的思路和对策

（一）对现有“小产权”房进行分类处理

“小产权”房购房者在我国数量很大，在解决“小产权”房的购买问题方面就要求进行分类处理。由国土和住建两部联合推出了”小产权”房屋整治是针对在建设销售的新增的“小产权”房，对于更多的早有居民入住的存量“小产权”房，由于历史情况复杂，有关部门会根据不同的情况进行分类研究和处理。在未来采取的办法主要是把符合一定条件的存量“小产权”房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费以后纳入到廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障性住房系列之内。对一些严重违反城市规范和土地利用规划非法占用耕地和基本农田的建筑设施存在严重问题的“小产权”房，采用改建或者拆除的强制办法，国家土地管理局认为未来对“小产权”房的处理无非就是改建和拆除两种措施，而较为关键的是需要尽快统一有关方面，对于建立城乡统一的建设用地市场的认识，在此基础上出台具体的政策措施才能真正解决“小产权”房问题。

（二）做好不动产登记工作

对于“小产权”房屋的处置方案，国土资源部明确表示不动产登记条例已经出台，尽快协调有关部门建立联系会议制度，加快组建不动产登记信息共享平台，对于“小产权”问题采取拆除一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片的治理方式，把“小产权”房屋的违法势头遏制住，对于“小产权”房各地的情况进行清晰统计，在研究的基础上分类处理不动产登记局，尽快与“小产权”的购房者进行登记，落实物权法分散在有关部门登记，以土地为核心进行统一登记，登记机构明确注册登记依据，登记信息平台都要明确规定了各个权属的职责，各个部门开展相关工作履行职责，做到证件有效，内容真实。

（三）加强房地产市场的宏观调控

国家要稳定商品房价格，建立保障性住房，促进民众住有所居，实现“小产权”房的合法化，推进土地管理办法，城市房地产的法律法规的修缮，一定条件下流转确立“小产权”房开发的合法性，房产开发者承认和保护用地补偿标准土地，使土地的承包经营权符合法律规定。已经购买“小产权”房的购房者，要积极根据国家关于“小产权”房的相关政策，配合国家的调查工作，在遵循房地产市场开发的原则上，尽量维护自身的权益，合理规避掉购房时的矛盾，使房屋能够继续存续下去，保障居民的居住环境。“小产权”房的诞生在我国具有一定的历史渊源，也就是说“小产权”房是在我国特定的经济条件下产生的房屋类型。对于“小产权”房的管理不应该单独依靠政策性的管理，而更应该以法律要求来分析研究和解决“小产权”房的问题，使购买“小产权”房屋的购买者能够享受合法合理的权益，让“小产权”房购买者在问题解决方面能获得应该享受的待遇。

四、结语

对于“小产权”房的法律研究应该明确“小产权”房的基本概念，清晰“小产权”房产生的原因，对“小产权”房存在的法律风险问题进行研究，在提出法律问题分析的过程中，明确“小产权”房的现实风险和自身存在的問题。在解决“小产权”房的问题方面要规范城市房地产市场，健全城市房地产市场的多项保障制度，促进民众们具有住所。在各方面条件成熟时实现“小产权”房的合法化。在实际运行的过程中要求对个别问题区分对待，需要采用适当的成熟的方式进行权属规划，使“小产权”房能够真正为人民的生活服务。