基本建设中征地拆迁补偿成本管控探讨

谢耀州

摘要：基本建设不仅要保障项目实施的效率，还需要做好拆迁补偿成本的控制，以最大程度地实现国家投资资金的充分利用。由于各个地区的补偿标准不一致，基本建设中征地拆迁补偿成本管控难度大，存在诸多问题。文章分析了基本建设中征地拆迁补偿成本管控的相关策略，有利于保障基本建设项目的顺利实施。

关键词：基本建设;征地拆迁补偿;成本管控

0 引言

当前，我国基本建设项目增多，而在项目实施中，征地拆迁补偿占总投资的很大比重，因此，为节约工程投资资金，减少不必要的补偿支出，加强基本建设中的征地拆迁补偿成本管控具有现实意义。当前，在很多地区，征地拆迁补偿成本管理与控制存在着一系列的问题，补偿标准难以统一，没有与区域经济发展水平相结合，都使得征地拆迁中存在着各种矛盾，不仅影响了基本建设的顺利推进，还影响了社会的和谐稳定。因此，成本管控逐步成为基本建设中需要解决的关键问题。

1 拆迁补偿的关键性问题

基本建设中征地拆迁具有一定的强制性，其主要是为了满足社会公众的生产生活需求。在各个国家，征地拆迁补偿问题一直是基本建设中存在的普遍性问题，虽然不同的国家建立了相应的征收制度，其制度内容有所区别，但本质上具有一致性。基本建设中的征地拆迁补偿，除了要在相应的法律法规下进行，征收权还需要建立在公共利益、正当程序与合理补偿的基础上[1]。一般情况下，基本建设都是在公共利益需求的前提下实施的，因此，这种前提条件也就决定了政府可以将征地拆迁作为一种强制性的执行手段，各个产权主体应该配合政府的这种行为。在征地拆迁过程中，强制性征地的范围需要由相应的制度与法律法规来决定。此外，在征地拆迁问题的处理上，补偿机制的建立极为重要，补偿需要遵循公平性原则，补偿对象主要是土地、房屋与安置补助，补偿要保障原产权主体的生活水平不下降[2]。征地拆迁补偿流程如下页图1所示。

2 基本建设中征地拆迁补偿成本管控存在的问题

2.1 前期调查不完善，后期征地拆迁补偿范围界定困难

以广西某基本建设道路工程为例，其在建设中要占用大量的其他建设用地，因此，在征地拆迁过程中，道路开挖线往往会与其他项目存在重合。这种情况下，为保障基本建设项目的顺利推进，政府相关部门需要与这些其他项目加以沟通与协调，尤其是要处理相应的征地拆迁补偿问题。但是，在实际的工作中，有关人员没有做好前期调查工作，征地拆迁补偿范围的界定存在争议性，使得道路建设项目中存在着较大的补偿费用支出，一些项目单位将道路建设的征地拆迁范围加以扩大，使得政府需要支付的补偿费用超支，不利于基本建设项目投资资金的合理利用，影响了基本建设项目的经济与社会效益[3]。

2.2 征地拆迁补偿标准不统一，存在额外的补偿费用支出

从我国基本建设征地拆迁补偿的总体情况来看，补偿标准的制定存在区域性，在不同的省份与地区，其征地拆迁补偿标准往往存在着较大的差异性。广西基本建设项目相对较多，这些项目包含了公路铁路建设、物流园建设、生物医药产业园建设等，对不同的项目而言，其征地拆迁补偿标准不统一，在项目实施过程中，各个项目主体都成立了各自的指挥中心，并先后出台了相应的征地拆迁补偿安置方案。这些方案之间没有统一的参考标准，使得即使是统一区域内的基本建设项目，其征地拆迁补偿也存在着一定的差异性，出现了拆迁补偿方面的矛盾与冲突，影响了项目的正常建设与施工。这种情况下，前期已经完成的征地拆迁工作，会受到其影响，出现反弹，引起征地拆迁产权主体的不满，造成额外补偿费用的支出。在征地拆迁补偿协议中，一般包含了房屋拆迁的基本补偿以及征地补偿过渡费用、过渡期限等，但在具体的基本建设中，其拆迁安置在过渡期限内没有完成，安置问题难以解决，此时矛盾激化，政府往往通过增加补偿费用的方式来解决，增加了征地拆迁补偿成本[4]。

2.3 征地拆迁补偿协议的执行力不足，存在逾期补偿安置费用

在我国，基本建设项目中的征地拆迁补偿安置，往往包含了宅基地安置与住宅安置。基本建设中，一旦在规定的时间内安置问题没有妥善处理，就会存在逾期的补偿安置费用，进而增加基本建设中的征地拆迁补偿成本。当前，随着经济社会的快速发展，我国的城市化进程加快，各个城市发展中，各种基本建设项目增多，几乎所有的基本建设项目都会涉及征地拆迁补偿问题。为保障项目的顺利实施，基本建设的主体会与征地拆迁主体村民签订征地拆迁补偿协议，在该协议中有明确的补偿金额与安置时间要求。在我国大多数地区，工程建设主体一般要在项目建设的2年以内解决村民的就业、生活等各种问题。如果在此期限内，安置问题无法解决，就必须支付给村民一定的逾期补偿费用，使得整个基本建设的补偿成本大大增加[5]。如广西某道路建设中，涉及了30户的房屋征迁，其宅基地补偿安置费用将近400万元，其中包含了过渡费35万元，由于其项目建设缓慢，在规定的时间内没有完成相关人员的安置，根据协议要补偿安置费用84万元，此部分费用就是额外的补偿成本。再如，2016年，广西政府相关部门在基本建设项目中，征收该区域内贾某的房屋，并承诺在两年期限内解决贾某的住宅问题。但两年后，政府相关部门与建设单位并没有解决贾某的住房问题，贾某向当地人民法院提起上诉，向工程建设方索取一定的逾期补偿安置费用。当地人民法院调查了解以后，要求工程建设方除了要在一定期限内解决贾某的住房问题外，还要向贾某支付35万元的逾期补偿安置费用。因此，在征地补偿问题的处理上，一定要严格按照补偿征地协议来进行，否则会出现逾期补偿费用，增大补偿成本，影响整个基本建设的成本管理与控制。

2.4 安置房建设完成后未及时交付，产生大量的物业管理费

根据我国物业管理的相关规定，物业服务合同中，有着明确的物業费用收支规定，业主要向物业管理部门支付特定的物业费用，主要是公共基础设施的使用与维护费用，如中央空调设备等高耗能设备的电费支出。但是，在一些基本建设工程项目中，由于存在诸多的原因，导致安置房建设完成后不能及时交付业主，这种情况下的物业管理费用增多是由工程建设方所造成的，此部分物业管理费理应由其来承担，这种情况也加大了征地拆迁补偿的成本。因此，在基本建设中，工程单位必须及时将工程交付业主，避免物业管理费等其他费用的支出。

2.5 征地补偿缺乏长远性的考虑

从广西现行的征地补偿标准来看，其主要的法律参考是《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地法〉办法》，在该法律条文中，第五十三和五十四条中，明确规定了“征用土地的土地补偿费用”的最高标準是“前三年平均产值的十倍”，而“征用土地的安置补助费”的最高标准是“该耕地资源被征用之前，前三年平均产值的十五倍”。在这种强制规定的基础上，在工程项目的实施过程中，政府给村民的土地补偿费用存在着一定的限制条件，其主要是以现价为基础，能够满足一定时间的预期收益，当超过该时间以后，村民的基本生活难以保障。因此，基本建设中，征地补偿成本管控缺乏长远考虑，仅考虑了被征地村民未来10～15年的收益，超出该时间限制以后，村民的基本生活难以保障。这些有地村民长期依赖土地所创造的价值，虽然具有劳动能力，但是当失去基本的生活保障——土地以后，其缺乏其他领域的价值创造能力，难以获得更大的收益。因此，在征地拆迁补偿问题的处理上，往往存在着较大的争议。以广西某项目为例，政府在基本建设中涉及了征地行为。其中，房屋为三人所有（存在父子与夫妻关系），共有住房面积为285m2、工业用房面积为776.8m2，这些住房与工业用房都被划定在基本建设的征地范围内。当房屋评估结束以后，政府多次与三人协商征地补偿问题，并没有达成一致的补偿意见，三人认为政府所给的补偿金额相对较低，难以满足其住房与工业用房的价值。由于拆迁补偿问题没有谈妥，严重影响了项目的正常进行。

3 基本建设中征地拆迁补偿成本管控措施

3.1 做好前期调查工作，建立征地拆迁档案

在基本建设项目开始之前，必须要结合项目的规模与性质，确定基本建设的主体，并使该项目主体发挥其应有的作用。一般情况下，项目的建设方要成立以国土资源部门、当地街道、社区所组成的调查小组，在征地拆迁补偿工作中，由该小组来调查、了解基本建设项目中所涉及的征地拆迁范围的基本情况。前期的调查工作对于征地拆迁补偿工作的开展具有重要的意义，主要是要在调查了解土地范围的基础上，建立完善的征地拆迁档案。其档案中主要是人口、门牌号、房屋产权、土地使用等基本信息，建立纸质与电子档案，并经由参与方签字确认。此调查档案可以作为征地拆迁补偿的重要参考，保障征地拆迁补偿工作的效率。

3.2 统一征地拆迁补偿标准，避免随意调整

目前，基本建设项目实施呈现出明显的多元化特征。以基本项目建设为例，为保障基本建设的整体效益，相关部门必须要在基本建设前期，了解项目建设的主体、项目投资资金与项目规模、性质、工期等要素。当前，为满足人们生产生活的各种需求，一些省级重点项目逐步实施，这些基本建设所涉及的工程投资资金相对较大，工程建设周期较长。要在特定的时间内完成项目建设，必须要进行房屋拆迁时间的合理安排。为节约项目成本，在土地征收拆迁方面的时间有限，这种情况下，建设方会尽量满足拆迁村民的要求。如果基本建设的项目建设周期相对较长，其项目投资有限时，其征地拆迁补偿会相对降低，以实现良好的投资资金管理。因此，为达到征地拆迁补偿成本的有效管理与控制，对同一地区而言，要建立相对统一的补偿标准，且在基本建设时严格执行该标准，不可随意更改，以保障征地拆迁效率，节约成本[6]。当前，广西的征地补偿遵循同地同价的原则，力求在征地以后，村民的基本生活水平不降低。如果征用的是菜地、鱼塘与藕塘，其补偿标准是征用之前三年平均年产值的五倍;而如果征用的是经济林、用材林、薪炭林与特种用途林，其补偿金额则相对较高。总之，征地要严格根据区域内的补偿标准来进行，不可存在不按规定支付征地补偿金的情况。

3.3 加强统筹管理，尽可能争取整体利益最大化

基本建设中的统筹管理，在一定程度上能够减少不合理的补偿支出。如果是同一区域内的基本建设在征地拆迁补偿方面面临同一类问题，要采用统一的解决方法。如果涉及的是拆迁安置房的建设工作，要突破传统管理模式的束缚，从综合性的角度，做好统筹工作，实现各种工程资源的共享，以保障各方的利益。以广西某项目的征地拆迁工作为例，在基本建设时，要解决拆迁户的安置问题，可以对这些拆迁户加以集中管理，将其安置于统一区域内，这种统一安置的方式，大大节约安置过渡费用，降低补偿成本，减少不必要的补偿支出。

3.4 严格执行建设程序，在最大程度上避免支出违法费用

基本建设征地拆迁补偿要依据特定的法律法规来执行，如果建设方没有按照其流程来进行，就会导致征地拆迁补偿上存在违法行为，最终导致项目停工。因此，要实现补偿成本控制，建设方要遵守基本的拆迁补偿要求，保障征地拆迁的合法性，避免激化矛盾，保障征地拆迁补偿工作的有序进行。

3.5 采用多元化的补偿方式

在当前基本建设征地拆迁补偿成本管控问题的处理上，如果单纯采用传统的货币补偿方式，征地农民常常会认为补偿金额相对较低。因此，为保障补偿成本的控制，可以采用多元化的补偿方式，将货币补偿与其他补偿方式相结合，降低补偿成本支出，可以采用以下的补偿方式：

（1）以土地入股的方式，鼓励被征地农民积极参与到基本项目建设中。比如，政府可以将被征地的5%左右作为出让范围，此部分作为无偿变性部分，将其转变为建设用地，使得该部分可以作为被征地集体入股开发的项目。在这种征地拆迁补偿方式下，能够节约一大笔的征地补偿费用，使得被征地农民在未来的长期范围内，能够有一份稳定的收入来源。

（2）土地置换。由政府出资，在土地资源相对较多的区域内为被征地农民购买一部分土地，随后进行区域内土地的改良与分配，完成被征地区域内农村的迁移。土地置换与货币补偿的方式，是当前基本建设项目中最为常用的一种补偿方式，这种补偿方式使得被征地农民依旧能够从事其农业生产活动。

（3）生产性补偿。补偿金可以直接作为被征地农民的基本生活费用与创业资金，也可直接作为创建集体企业的资金。以湖南汝城县厦蓉高速公路工程项目为参考，其在商业新区的规划与建设中预留了一定比例的使用面积，调动了被征地农民参股的积极性，农民可以将补偿金作为入股资金，合伙兴建了竹木加工厂等产业。如果一亩地的补偿金为10万元，当入股各种生产性项目以后，其每年的收入远远超过其补偿金，创造了额外的收入，可以保障被征地农民的基本生活。

4 结语

近年来，征地拆迁补偿问题逐步成为基本建设中存在的一个普遍性问题，在征地拆迁补偿上，成本管控极为重要，如果有关部门没有重视补偿成本控制，就会导致各种补偿成本的浪费与支出，最终增大基本建设成本，不利于项目的顺利推进。因此，基本建设中的征地拆迁补偿成本管控，将成为未来工作的重点。

参考文献：

[1]吴晓明.基本建设中征地拆迁补偿成本管控分析[J].现代经济信息，2019（17）：341-342.

[2]曾瑞兰.基本建设中征地拆迁补偿成本管控探索[J].经贸实践，2018（6）：89，91.

[3]赵 旭，洪开荣，孙 倩.有限理性下征地拆迁补偿组合性博弈均衡评价[J].系统科学与数学，2019，39（8）：1236-1252.

[4]许 立.分析高速公路建设项目征地拆迁及风险防范措施[J].低碳世界，2018（2）：279-280.

[5]庄春龙.浅论加强规范征地拆迁补偿费用管理的对策与措施[J].现代商业，2016（2）：173.

[6]李 卫，赵立夏.建设项目征地拆迁树木补偿标准在林业司法鉴定中的适用性——以新疆为例[J].林业建设，2017（2）：57-60.