中小房地产企业的财务风险与管理对策分析

■郝海霞

（山西鑫盛联房地产开发有限公司）

引 言

改革开放以来，数十年快速发展促使我国国内房地产企业数量呈指数级增长，仅上市企业便突破一百三十家，可谓最具活力的行业之一。然而，近年来外部诸多因素的剧烈变动正在让国内房地产企业遭遇前所未有的挑战和压力。尤其是对不少中小房地产企业来说，越来越多不确定因素已经严重影响到企业资金、资源等各种要素的筹措与使用，以至于财务风险隐患频现，迫切需要企业加快优化管理手段以应对日益严峻环境挑战。

1 中小房地产企业的财务风险主要表现

1.1 资金风险

财务活动是与资金直接相关的企业活动，因此财务风险最主要的表现之一就是资金风险。比如融资风险。房地产项目历来是资金占用巨大、费用消耗多的典型代表，因此房地产企业都需要筹措充足的资金才能满足事前勘测设计，事中开工建设，事后销售回笼等众多环节的现实需求。而传统模式下的房地产企业融资往往只有银行贷款一种形式。虽然银行贷款能够在更大程度上满足企业在资金数量上的需要，然而高昂的利息支出也是众多中小房地产企业难以承受的负担。加之单一的银行贷款式融资极易造成企业陷入高负债经营的不良状态，这是许多中小房地产企业最难以应对的财务风险之一。

又如回笼风险，也就是收回资金过程中存在的风险。企业收回资金需要通过销售房地产产品实现。然而房地产除了最基本的使用功能，其实还具有一定的投资功能。而一些购买者的目的恰恰是用于投资而非使用。这种基于投资乃至投机的行为也是潜在的财务风险隐患。尤其是在越来越严厉打击房地产投机行为的时代背景下，中小房地产企业遭遇投机行为而引发的财务风险也是威胁企业生存发展的又一重要因素。

1.2 管理风险

除了最显性的资金风险，管理活动中产生的财务风险同样是中小房地产企业时刻需要防范的陷阱。比如预算管理不到位。虽然时下各种规模的房地产企业早已开始普遍施行预算管理模式，然而预算管理到位与否却是企业财务风险隐患程度的核心因素。不少中小房地产企业的管理长期处于粗放模式，预算方案细化不足，执行过程中盲区和空白点不断，更有部分工作人员对于预算方案缺乏重视、敷衍了事。各种因素共同作用之下，这些中小房地产企业的预算管理有形无实，工程超支情况屡见不鲜。而由管理活动漏洞引发的财务风险相对隐性且分散但又随时随地存在，这其实是许多中小房地产企业因财务风险控制不力而引发生存危机的重点所在。

又如分配管理不当引发的财务风险。房地产企业在利益分配过程中往往涉及到自身盈余和其他投资方收益的比例分配问题，极易出现分配不当引发的各种财务风险。倘若企业向其他投资方派发的收益比例过大，则企业自身可能因为盈余不足造成积累不足，进而对企业未来发展形成不良影响；反之，若企业自身盈余较多而其他投资方获利更为有限，则可能因此损害企业形象或挫伤其他投资方的积极性，这同样不利于企业的扩大再生产。

由此可见，虽然中小房地产企业管理活动引发的财务风险一定程度上不及资金风险典型或显著，然而管理活动涉及房地产项目全流程的特点决定了这些更加隐性的财务风险其实会在更大程度上触及企业的生存红线，是企业需要更加关注和重视的环节。

2 中小房地产企业的财务风险主要成因

2.1 不稳定市场环境的负面影响

房地产项目是相对漫长的不动产建设工程，越是长期的项目建设越容易受到各种环境因素制约。尤其是在世界经济大环境长期萎靡不振的宏观背景下，经济下行压力始终如影随行，给国内各行各业都造成不同程度负面影响。而国家政策近年来保持了对房地产行业的严格调控态势，尤其强调“房住不炒”核心战略，以及各地地方政府先后出台针对房地产市场的限贷、限购政策及倡导以租替购等。一系列环境因素的变化都会给房地产企业产生相应关联影响。尤其是对实力相对薄弱的中小房地产企业而言，环境因素的变化更会对企业生存发展形成牵一发动全身的连带效应。最主要是市场环境中金融体系还不完善，很多中小企业房地产企业达不到融资条件，很难通过证券市场融资，只能通过单一的银行贷款，贷款难度增加，这些都无疑对对中小房地产企业资金链、现金流等财务关键要素形成不容忽视的决定性影响，以至于左右企业的生存发展。

2.2 资本结构性失衡

前面已经提到，国内众多房地产企业多年来延续着相对单一的融资渠道和方式，对银行贷款依赖度极高。高负债是不少中小房地产企业维持生存的常态化模式。然而，负债率居高不下本身就是企业财务风险严重的标志之一。据统计，国内房地产企业近年来负债率保持连续增长态势，其中2016年更超过78%，较前一年增长率超过1.2%，显示企业负债经营已到触目惊心的程度。负债率攀升代表企业未来偿还债务的压力与日俱增，也意味着企业融资成本居高不下。倘若企业以如此高的负债投资房地产项目，一旦出现贷款利率向不利于企业的方向变动，则企业成本相应产生变化或难以达成收益目标，继而进一步增加企业资金压力，这个过程可能产生的财务风险不言而喻。

3 中小房地产企业的财务管理优化路径

3.1 转变观念，科学定位，提高认识

思想观念左右行为模式。一些中小房地产企业之所以在近年来屡屡遭遇财务风险挑战，除了本身在资金、资源等客观要素层面存在先天不足的问题，更重要的原因则是管理理念陈旧落后，无法紧紧跟随时代、行业、市场的快速变化。尤其是这些企业在管理思想上局限于传统模式无所突破，未能充分认识到向管理要效益的重要性和紧迫性，因而财务风险隐患始终存在却难有根本性超越。故，新时期中小房地产企业应对财务风险、优化管理活动的重要前提就是转变观念，科学定位，提高认识。即，在外部环境持续不利的整体环境下，只有苦练内功，通过大幅提高管理品质降低资金成本、避免浪费、激发员工内生动力、挖掘现有人、财、物的价值成长空间。

尤其重要的是，企业决策层、管理者需要时刻保持对财务风险客观存在的清醒认知。这就需要提高自身认知水平，树立正确的风险管理理念，充分考虑影响财务决策的各种因素，尽量采用定量计算和定性分析的方法运用科学的决策模型进行决策，投资于可行性研究方案，进而把风险控制在可控范围内。

3.2 拓展融资渠道，调整资本结构

作为资金密集型行业，房地产企业对资金的高度依赖决定了其必须寻找最佳平衡资本架构的模式才能防止顾此失彼、降低财务风险隐患。因此，拓展融资渠道，调整资本结构极其重要。

传统模式下单一化的银行贷款造成企业负债率过高，间接融资比重过大且付息压力过重，加之偿贷期限较短，对中小企业而言更易形成财务风险。针对中小房地产企业的融资渠道比较单一情况下，可从下面方式降低债务风险：当利率上升时，可以运用远期利率协定处理利率风险，也可以利用土地抵押贷款，以增加资金，发挥财务杠杆，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响。

此外，更加积极地吸纳其他资金投入、与股权私募基金公司合作等也是可以考虑和尝试的方法。通过打造更加多元化的资本结构，中小房地产企业可以将传统模式下过多、过重、集中的财务风险适当分散、转移、化解，才能有助于企业在越来越严峻的环境压力下拓宽资金渠道，健康持续发展。而这也是新形势下企业防范财务风险的管理对策优化之路。

3.3 执行全面预算管理，落实责任制

现代企业管理科学化进程中，全面预算管理是降低财务风险最行之有效的策略。全面推行预算管理，落实责任制是在中小房地产企业中实现人人担责、个个尽力的最佳举措。也就是说，要将企业控制生产成本、降低财务风险的任务分解落实到每个生产岗位和责任人，使其绩效收益与企业财务风险控制之间建立起关联关系。

只有执行全面预算管理，坚持无预算不执行，企业才能始终保持资金运作、财务活动按照预期方案推进，才能避免非必要成本与费用的产生。而只有全员共同参与到财务风险防范的整体行动中，中小房地产企业针对财务风险的管理才能实现理论联系实际且名副其实。

4 结 语

中小房地产企业之所以更加容易遭遇财务风险，除了自身财力、实力等客观因素相对薄弱外，也缘于长期存在的管理形式粗放、管理思想陈旧的主观制约。因此，新形势下中小房地产企业应对财务风险不能仅仅依赖技术性手段等的局部调整，更需要从管理理念的战略性高度全面突破传统模式的束缚。中小房地产企业需要通过提高管理水平，向管理要效益。这不仅需要企业进一步优化资本结构、创新投融资策略与渠道，也需要着眼于技术、人才的挖潜革新，激发组织成员的内生动力。这不仅是中小房地产企业应对财务风险的重要手段，也是通过践行科学发展观实现管理现代化的重要措施，更是新时期推动企业转型升级、实现可持续发展的必由之路。