浅析物业管理在房地产经济中的作用

◎高淑明

在当前的市场发展环境中，消费者在注重商品品质的同时也比较重视售后服务，尤其在购买房屋的过程中售后服务也是影响购买的重要因素之一，不断提升服务效果能够促进交易达成。房地产经济工作需要物业管理工作的有序运行才能对房地产进行科学管理，要提高物业管理的参与度并做好小区的各方面维护工作，以此推动行业的良性发展。

一、房地产管理与物业管理

所谓的房地产管理主要是指土地和附属土地之上的所有建筑物以及其他的所衍生的所有权和使用权的管理，其中包括房地产的开发和投资，施工监管、销售、售后服务、房屋转让、房地产抵押、房屋租赁等等。

物业管理主要是指所有建筑物共有部分及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。根据物业法的规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

二、物业管理在房地产经济中的作用

1.规划设计阶段。

物业管理工作在开展期间需要能够认清工作角色与房地产开展工作协同开展。房地产开发工作需要对基础设备进行科学规划，保证各种办公设施和基础措施的完善性，让业主在进户之后能给享受到良好的服务，增强整体的便利性。而物业管理单位也需要根据房地产的相关配套设施内容对后续的服务管理工作进行合理规划，为后续物业工作的有序开展奠定基础。

因为房屋在建设完成后主要由物业部门开展各项管理工作，为了与业主之间顺利交接，物业管理还需要对房屋规划设计内容进行了解，在这一阶段要进行全面参与，不但能够起到监督管理的作用，在能够结合房屋建设的实际情况提出完善建议，对房屋建成后出现的分歧问题进行有效控制。比如消防设施的安装布局，要从房屋的整体结构规划和业主应用便利方面进行考虑，保证布局的合理性，避免后续使用中出现问题导致矛盾发生。在房屋规划设计阶段进行管理控制能够对设计缺陷进行改进和完善，消除物业管理部门与业主之间的矛盾，能够提升整个小区的维护管理水平。

2.开发与投资阶段。

由于有物业管理的存在，人们才会更加愿意购买房子，物业管理在房地产开发阶段其主要任务就是帮房产企业分析该地区人民的购买力，以及住房的档次和面积，如果有意向购买房子的人群中低收入者比较多，就会考虑面积在90平米以下的户型投资开发多一些，也不要把家用电器和家具配套好，其主要以毛坯房为主；如果意向购买者高收入人群居多，考虑投资建设精装房，并且室内要配套好家具和电器及其他生活所需要的生活用品，可以增强房产企业的竞争能力，还有助于树立品牌优势，有助于物业价值的提升，从而更好地体现出房产企业的经济效益。

3.房屋施工管理控制阶段。

对房屋的施工质量进行控制和管理可以减少房屋施工期间出现的质量问题，对物业管理工作的开展效果也会产生直接影响，这是非常重要的一个环节需要加强对这方面内容的重视。物业管理部门也需要做好施工现场的监督和检查工作，根据检查结果对项目维修情况进行全面分析，了解引起质量问题的主要因素，结合具体情况安排专业人员进行专门修理。检查工作在开展期间也会发现多种类型的问题，许多施工单位对房屋建筑质量的管控不严格，经常会出现一些细节上的质量问题，比如在进行楼板施工的过程中没有进行充分填充，导致在建筑工程投入使用的过程中出现渗漏情况，对于房屋中的特殊地方还会出现积水情况，从而对整体质量产生较大影响。在物业管理过程中，要重视以上问题并进行科学处理，同时根据房屋施工需求各种类型管线进行合理铺设，防止出现管线铺设不合理而导致的渗漏情况。物业管理在房子交付后进行全权管理，将其融入到房屋施工管理控制阶段能够实现对房屋建设质量的有效控制，避免在业主居住期间出现质量问题，减少冲突问题的发生。

4.经营销售阶段。

在经营销售阶段，物业管理的最大优势就是促进房地产的销售，使房地产的经济效益发挥到最大。由于物业管理制度的完整，人们愿意购买房子，因此房地产经济也得到了发展，对企业的品牌形象也有一定的提升。随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大的变化，居住不仅仅是遮风避雨的场所，而是一种生活环境和生活方式的体现。购买者花钱买的不仅仅是房子，更重要的是管理和服务。良好的物业管理服务能给人们带来安全、清洁、舒适、方便的工作和生活环境，因此，在销售阶段向消费者展望今后的物业服务是销售的一个很大卖点。购房的人就会增加，销售业绩会不断提升，获得的效益就越多，企业的竞争能力也得到增强。

5.售后服务阶段。

售后服务是物业管理工作中的主要内容，对房屋使用期间涉及到的所有管理项目和对象进行管理，为居住者提供良好服务。主要的管理和服务内容有小区卫生清洁管理、基础设施维护、小区绿化经营和治安管理等，只有做好以上工作才能提高业主的满意度，在开发房地产企业经济效益方面起到了重要作用。加强对物业管理中售后服务内容的重视能够形成一个完整的运行管理系统，对企业发展有着积极影响。

结语：物业管理参与到了房地产经济工作的整个流程，在房地产业发展中有着不可或缺的作用，这项管理工作在开展期间能够根据业主的实际需求不断拓展管理范围和服务内容，能够对小区的基础设施进行有效维护，在促进房地产经济快速发展的同时还能够提升城市管理水平，强化整体经济效益，在推动社会和谐稳定发展方面也起到了重要作用。