老旧小区加装电梯之惑

杜康　郑钧天

2019年12月，上海发布了最新多层住宅加装电梯的指导意见，增加资金补贴额度、允许使用公积金支付建设费用的同时，对居民协商同意率的要求进行放宽。

《瞭望东方周刊》记者近日走访了上海部分街镇、加梯企业及相关管理部门，发现目前利益协调仍是难点。另外，市场上出现了不同的加梯模式探索，基层管理部门提示应注意防控风险。

上海虹口区江湾镇逸仙小区10号楼加装的电梯（杜康/摄）

加梯新规

2019年12月，上海虹口区江湾镇逸仙小区10号楼的加装电梯开始试运行。家住2楼的瞿华夫妇很开心。妻子夏明君患尿毒症将近20年，如今行动困难;瞿华自己做过一场大手术后身体不如从前，已经无法抱起妻子。没装电梯的时候，他只能麻烦志愿者帮助妻子下楼。

老旧小区加装电梯，是改善民生的重要组成部分。逸仙小区居委会书记祝海霞介绍，目前小区居民4000人左右，其中60岁以上老人比例约占四分之一。而在上海很多小区，这一比例已超过三分之一。

江湾镇街道社区自治办主任徐颖佳介绍，目前江湾镇已经有17台加装电梯投入使用，3台在施工中，还有11台正在走流程。

早在2011年，上海就发布了相关指导意见，提出了多层住宅加装电梯的基本原则：“业主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顾各方，依法合规、保障安全。”经历8年试点后，2019年12月，上海市住建委、房管局等10部門联合印发了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》，支持力度有所增加，福利有所升级。

根据新规，政府最高补贴从24万元增加到28万元;明确规定可以提取本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金支付电梯建设资金;本楼幢业主同意率从原来的需要90%同意降低到三分之二;取消“一票否决”;小区同意率从原来的三分之二降低到一半。

此外，加装电梯的流程有所简化。以长宁区为例，成立了“既有多层住宅加装电梯”综合窗口，将四个部门职能叠加，申请人只需跑一个窗口就可以完成所有流程。

徐颖佳介绍，目前虹口区电力、燃气、供排水、通信等相关单位也开通了绿色通道，优先安排加装电梯的相关事宜。

利益协商仍是难点

从新规来看，无论本楼幢业主同意率降至三分之二，取消“一票否决”，抑或降低小区同意率，都是为了降低协商成本。

加装电梯，一楼往往反对意见最大，不仅享受不了好处，还要面临加装电梯后可能带来的遮光、噪音等问题。“最敏感的是房价。加装电梯之后，一楼岂不是房价最低了？”池沟居民区新北第一小区一楼居民叶阿姨说。

徐汇区罗城花苑业委会副主任翁静燕介绍说，低楼层居民反对还出于对后期维修费用的顾虑。“就算前期的建设费用不用出，后面电梯出了故障要维修，要掏钱吗？目前关于这一块儿也没有明确的说法。”

徐颖佳介绍，中层或高层居民反对的一个原因则是，现有条件下只能装到达半层的“半吊子”电梯，尤其是一梯两户的情况，“意味着居民总归还是要爬几阶台阶，否则就得把厨房或客厅甚至是卧室的墙打开供出入。一些居民觉得‘半吊子电梯不能彻底解决问题。”

资金也是难题。有的居民说，“之前单元楼统一装防盗门，均摊到每户就是300元钱。我把钱交上去，过段时间又退回来了。为什么呢？因为有人不肯掏钱，安装延后了。如果300元都凑不齐，更别提加装电梯的钱了。”

虹口区池沟居民区党总支书记贺卫东介绍，还有居民“拒绝沟通”。“根据文件，需要征求所在楼幢全体业主意见，意味着不论同意与否，都需要居民在文件上签字表达观点。但居民拒绝签字，流程就没法往下走。”

新规出台为解决这些矛盾带来了哪些变化？

多位基层管理人员表示，虽然取消了“一票否决”，需要的同意率也降低了，但是前期居民工作不敢放松，还是希望争取每一户的同意。“居民工作要做在前头。否则施工到一半，有居民跳出来阻止，或者居民经常到街道来反映问题怎么办？”贺卫东说。

“比如对居民采取按月收费的模式，如果有一天居民不交费了怎么办？企业能够停运电梯吗？或者诉讼解决？目前看来都不是很好的解决方式。”

“加装电梯说到底还是为了便民。”祝海霞说，“新规给出的同意比例是底线，让我们更有信心去推动。”

住在新北第一小区底层的叶阿姨起初不同意加装电梯，居委会、业委会上门头几次都吃了闭门羹。儿子的劝说让她改变了主意，“我儿子也住6楼，也想装电梯。因为邻居不同意，一直装不成。要将心比心，换位思考。”

“在保证安全的情况下，他们把加装电梯的墙体做成栅栏式的，尽量减少了对我家的光照影响;居民上下电梯原本要从我们客厅窗外经过，后来设计方案也改了。”叶阿姨介绍，电梯建好之后，噪音几乎没有。“原本底楼不时能看到高层抛下来的东西，或者晒衣服滴水。现在大家更照顾我们底楼，一次都没有发生过了。”

祝海霞介绍，新规出台后，居民积极性很高，已经有不少人向她咨询最新的“公积金支付建设资金”情况，“我让他们再等等细则，这一项能解决不少居民的资金难题。”

探索与疑虑

随着加装电梯成为民生热点，市场上也提供了一些创新模式。

上海市宝山区高境镇共和八村的几部电梯采用了无息按揭的办法。居民不需要提前支付安装费，而是采用了“安装免费、有偿使用”或“全额垫资、按揭付款”方案。完工后，由电梯工程公司全权管理经营15年，并承担期间的电费、维保费等。

据介绍，从2楼到顶楼，需要交纳的电梯费用逐层增加。一梯两户的情况下，若按照传统的众筹模式，顶楼居民一次性最高需要交七八万元。而在按揭模式下，顶楼居民一年需要缴纳的费用约5000元。

虽然按揭减轻了居民的压力，但垫资建造和后期管理维护成本让电梯公司有压力。据介绍，电梯公司未来会考虑通过安装梯内多媒体广告屏来获得一定的广告费用。

但这些垫资模式仍在探索，管理部门以及业内很多电梯工程公司也存在一些疑虑。

居沐楼宇项目部总监袁嘉介绍，老旧小区加装电梯靠广告贴补收入的模式难以走通，“以一梯两户为例，共12户的固定居民，流动人员又少，且老年人占比较高，很难找到愿意投放广告的公司。”

此外，袁嘉认为，采用先垫资的模式，企业面临的风险点较多，钱收不回的风险较大。“比如对居民采取按月收费的模式，如果有一天居民不交费了怎么办？企业能够停运电梯吗？或者诉讼解决？目前看来都不是很好的解决方式。”

上海振华电气集团民生工程事业部项目主管程得时介绍，目前业内个别加梯公司按揭收费过低，按估算只能“勉强维持收支平衡，甚至亏损”。

有基层管理部门认为，街道或居委会加装电梯时，应注意考察相关公司的资质甚至盈利模式。“电梯具有一定公共属性，应注意防范风险，避免工程公司留下烂摊子，对居民造成困扰。”