棚改项目工程中的造价管理研究
2020-02-28王钦海
文| 王钦海
棚改项目的基本程序
村民委员会根据本村棚改项目报批资料、项目建设资金需求及村集体资产现状撰写资金请示报告,并就项目的贷款金额、贷款期限、还款来源情况,通过村民代表大会进行表决,形成村民代表大会决议。
镇政府根据审核无误的资金申请资料向区政府提交《关于申请XX村棚户区改造资金的请示》。棚改办负责收集贷款支付资料,审核无误后联同《棚户区改造项目贷款审批表》报送区财政局。经区领导批准后,区财政局将棚户区改造资金请示处理意见发给区融资平台。区融资平台会同区政府性融资担保机构(以下简称“担保公司”)、镇政府、棚改村委、代建单位各责任人,召开棚改项目启动会。
村委会、代建单位准备棚改项目所需资料,提交给担保公司,项目负责人对收到的资料进行审核、整理,多渠道采集相关信息,进行数据比对、交叉验证,核实集体资产、测算集体收益,核定贷款担保金额,落实反担保措施,编制调查报告,报送区融资平台、区财政局。区融资平台根据调查报告编写正式的上报材料,区财政局审核后报区政府办公室。区政府审批同意后,下发至区融资平台,区融资平台向村(居)委会出具棚户区改造借款合同、四方协议,同时将审批文件传递至担保公司。担保公司收到审批意见后,签订担保与反担保合同、借款合同。担保公司负责项目跟踪、贷后检查等全过程风险控制和贷后管理工作。
棚改项目运营现状
1.棚改项目面临的政策现状。(1)融资管理政策变化。2018年3月28日,财政部发布《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(财金[2018]23号)文件,要求各国有金融企业“不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或政府和社会资本合作(PPP)项目资本金”、主要明确资本金不得为股东借款、借贷资金等债务性资金。对项目资本金来源进行“穿透”审查。目前,金融机构已全面叫停股东借款作为资本金方式,该金融政策不但约束金融机构的投资行为,也加大了国有企业投资棚改项目的资本金压力。(2)棚改项目实施模式改变。2018年12月,住建部下发2019年棚改计划,明确提出“政府购买棚改服务”模式将被取消,对于新开工的棚改项目,不得以“政府购买服务”的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府专项债(如棚改专项债)为主进行融资。至此,该项政策终止了各地以“政府购买服务”模式再承接棚改项目业务可能性。
2.棚改项目投资现状。(1)项目融投资与投资效益。受国家对棚改业务的政策支持,棚改项目融资主要来自于政策性银行贷款,棚改项目收益主要来自项目投资回报等方面,且收益较为稳定和可观。(2)项目借款还本付息约定。目前,按照各国有企业(承接主体)与政府指定部门(购买主体)签订的棚改项目《政府购买协议》相关约定,棚改项目资金的来源、使用及回收路径应为:棚改项目投资资金由承接主体投入项目资本金,并配套承接金融机构贷款,再由承接主体按购买主体指令投放至征收主体,征收主体再发放给拆迁户;在资金回收方面,由购买主体按《借款合同》约定之节点支付银行贷款本息至承接主体,再由承接主体归还金融机构本息,并支付承接主体投资回报等。为此,在对金融机构的还本付息方面,应由地方政府按承接主体与贷款行签订的借款合同之相关约定执行,即政府要按借款合同约定还本付息。
棚改项目工程中的造价管理
1.棚改项目造价管理工作方案。(1)论证阶段:根据已批复的项目棚改实施方案及市场情况等,对项目造价进行估算,以评定开发项目的经济合理性。在棚改实施方案批复前,实施主体应深度参与编制工作,对其中的征地拆迁数据采集、资金平衡方案等方面发表意见,避免信息不对称导致投资估算失真。(2)方案设计阶段:该阶段应已基本完成项目拆迁工作,相关数据已基本锁定,实施主体根据论证阶段的投资估算以及已取得批复的方案设计图纸及市场信息价格等编制目标造价,并作为实施主体在施工阶段控制造价的主要依据。项目方案设计版目标造价确认后实施主体对项目建设期内项目目标造价逐个分解到具体的合同中,启动合约规划管理。(3)施工图设计阶段:根据施工图设计编制项目成本预算,确定项目及各单项工程的目标造价,分解造价费用控制目标,组织项目目标造价的具体落实。该造价预算将作为招标控制价的主要编制依据。(4)竣工验收环节:实施主体与承包人依据合同完成情况,根据现场施工记录、设计变更通知书、现场变更鉴定等资料,进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行。
2.棚改项目造价管理的改进建议。建议政府尽快出台造价管控相关政策,细化造价科目,明确可计入土地开发造价的范围及依据;统一属地政府收取的拆迁管理费标准并纳入土地开发造价范畴;划清政府各职能部门棚改工作职权界限,避免部分工作存在职责真空地带,杜绝寻租行为。值得一提的是,棚改项目的相关实施主体应认真收集各项基础数据,推行项目建立和完善相关动态经济效益评估机制。
结束语
总而言之,在当前城市化发展建设中,棚户区改造工作的推进已经成为了其中的重要一部分工作内容和构成。我们在具体工作的推进和执行上,应该进行合理的优化和改进,有效的进行造价管理,提升实际工作的开展落实效果。