阳台产权面积测量与登记的研究分析

张东红

（太原市不动产登记中心，山西 太原 030009）

0.引言

房子与大家息息相关。产权登记中封闭阳台面积如何进行测量与登记众说纷纭。2019年，太原市某小区发生了一起阳台全面积测量诉讼案例。该案例受到业界内外的广泛关注。由于该案例很具有代表性，现在二审仍在持续审理中。为此，结合国家测量规范和有关法律法规，笔者就阳台面积测量与登记问题进行研究分析。

1.关于阳台面积测量与登记的法律规定分析

1.1 产权面积测量与界定权的法律规定分析

《房产测量规范》8.1.1规定：“房产面积测算的内容 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算”；8.1.4规定：“房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”[1]。

从8.1.1和8.1.4看出，《房产测量规范》已明确房屋建筑面积和产权面积是有区别的，房屋中介测量公司对封闭阳台按全面积测算的建筑面积有其适用性，不能一概算为产权面积。产权面积由房地产行政部门登记确权认定，即产权面积的界定权在登记部门，不是测绘成果备案部门（在《房产测量规范》里属检查验收机构），更不是中介测量机构。所以，阳台产权面积的测量要按登记标准测量才是正确之举，封闭阳台全面积测量符合登记标准才能计算为产权登记，否则就不能被确权认定。房产测绘成果与房屋登记确权的关系表面形式上是程序性问题，即，测量—登记确权，测量在先，确权登记在后；可内容实质上是逻辑性问题，即，厘清产权面积—测量—登记确权，厘清产权面积在先，测量在后，最后再确权登记。

1.2 阳台面积测量与登记行政审批的法律规定分析

《房产测绘报告》是房屋首次登记必须的材料之一，封闭阳台按全面积测量的测绘报告面积只是房产测量面积类别的一种，能否直接作为产权面积用以登记，还需要登记部门审慎审核。登记人员在专业范围内对测绘成果的合理性有审慎审查职责。因为登记面积受行政审批（许可）面积限制。

《房屋登记办法》22条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。（二）......”。93条：“房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：......（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或对符合登记条件的登记申请不予登记”2]；

《山西省城乡规划条例》59条：“县级以上人民政府城乡规划主管部门和有关主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府下令或上级人民政府有关主管部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员或其他直接责任人员，依法给予行政处分：......（四）对未取得建设工程竣工规划认可证或未按照建设工程竣工规划认可证的规定，办理权属登记的”[3]。

可见，登记面积的测量只能在行政审批（许可）面积空间限制范围内进行，否则越界施测就属违规测量，错误测量，测出的面积就突破了行政审批（许可）面积法律范畴，就不能作为产权面积申请登记。若登记机构怠于履行其必要的行政义务，以房屋中介测量公司的全阳台测量面积直接作为房屋登记面积，就属行为违法，行政审批（许可）也失去了效力和意义。

1.3 阳台半面积测量和登记的法律规定分析

《建筑工程建筑面积计算规范》（简称《建筑规范》）3.0.21规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”[4]。《太原市容积率管理规定》中，计容建筑面积按《建筑规范》计算，简称建筑面积。只是增加了几项特殊计算规定，如，在结构外未超过2.2米的阳台按半面积计算并计入容积率[5]。太原市阳台几乎都是这类阳台。按照《城乡规划法》第38条规定，容积率在规划条件、土地出让合同签订、工程方案批复、规划条件核实、竣工规划认可证核发等各环节，是同一值，保持不变（个别人误导分为土地容积率和工程容积率）。根据出让合同和政府宗地出让方案，计容建筑面积=用地面积×容积率，所以在工程设计、规划条件核实、竣工验收等阶段阳台都是按一半面积计入容积率，只有一半计容面积缴纳出让金，另一半阳台面积在容积率外，为不计容面积，没有缴纳出让金。

《不动产登记操作规范》4.8.2规定：“经审核，符合登记条件的，不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面通知申请人：未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或相关税费的，……[6]”

按照《不动产登记操作规范》上述的特别要求，只有在容积率内的一半阳台符合登记标准和要求，阳台面积只能计算二分之一为产权面积。

从《国家标准化法》分类讲，《房产测量规范》国标代码为GB/T，不是强制性标准，属推荐性标准，在产权面积测量标准上，当阳台面积测量标准的一般法规定和登记面积标准的特别法规定不一致时，也应服从于特别规定，以特别法为准。即产权面积的测量应以在容积率内，交纳了出让金、按半阳台核发了《工程规划许可证》或《竣工规划认可证》的地上面积为限。

1.4 厘清计容面积与不计容面积是产权面积测量的前提

2018年原国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》和《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》明确，对于容积率内面积，增加调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新增容积率规划条件下楼面地价……。可见，国家对补交土地出让金有明确的容积率条件限定，计容面积的增加才符合上述条件。根据太原市容积率计算规则，不计容的半阳台无法改变容积率数值，就无法通过补交出让金的技术渠道变成产权面积，就不能测量为产权面积，给予登记。

此项可套用一句法律谚语，“民众法无禁止皆可为，政府法无授权不可为”。政府对不动产登记是公权力的行使，现在对于不计容面积没有给予登记的法律依据和规定，反而《不动产登记操作规范》规定了不予登记的明确要求。如果按照公式，补交出让金价款=基准楼面地价×增加面积，半阳台通过补交出让金登记为全阳台，可以看出，前者为容积内数值，后者为容积率外数值，两数据口径不一致，混淆了计容面积和不计容面积，测量纯粹是硬凑数据。

所以，测量产权面积前必须厘清计容面积和不计容面积。

1.5 半阳台测量与登记的合理性分析

《房产测量规范》规定产权面积由登记部门确权认定。《不动产操作规范》规定确权认定面积应为缴纳了出让金的半阳台。《建筑规范》规定结构外阳台按半面积测算，所以，两测量规范在阳台的产权面积标准上是一致的。

按照《建筑规范》测量标准，阳台登记为半面积具有其严谨和科学合理性。结构外阳台的承重有一定限制性，不能搁置过于沉重的物品和家具，否则影响建筑的稳固性和安全性，其在工程造价、使用功能等方面都有别于结构内面积。《建筑规范》主编单位是住房和城乡建设部标准定额研究所，参与编写人员主要是工程造价单位，其面积计算是根据造价、结构及使用功能，依据成本把与安全性放在第一位，况且其版本四次修改，目前使用的2014年版本，具有科学性、严谨性、合理性和时代性。而《房产测量规范》一直沿用2000版本，共有面积分摊部分存在原则性错误，没有根据造价和成本把安全放第一位，但它特别强调了产权面积的界定权在登记机构，从实质上说明了产权面积测量标准应遵循登记要求，保持了和《建筑规范》测量标准的一致性。

1.6 全阳台测量与登记的利弊得失分析

1.6.1 为违规收取全阳台房款的开发商提供了条件，侵害了业主的当下利益，增加了业主的长期经济负担。上述案例，6幢楼半阳台面积共计约5000平方米,全阳台测算可多收取业主们约4000万房款。而开发商享受城中村优惠政策 (只交15%),用地单价约80万/亩,50余亩土地缴纳出让金4200万。小小半阳台,却为开发商几乎赚回了全部出让金,却严重损害了老百姓的利益。不仅平均每户多交约2-6万元半阳台房款,而且物业费、供暖费、维修基金、电梯费、垃圾费、房屋交易费、贷款费等全部因半阳台面积的登记而增加,加重了老百姓的经济负担,增加了生活成本。

1.6.2 给登记机关带来的执业风险及法律责任。依据《物权法》21条“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”[7]之规定，在不计容阳台面积无法律依据给予登记的情况下，若登记机关给予登记，登记机构可能将面临被行政起诉风险，埋下国家赔偿的隐患。上述小区90余户业主因此问题起诉开发商，二审还在持续审理中。从民众法律意识的逐步提高和城市目前实际情况看，阳台全面积测量与登记，业主们可能要行政起诉资源局。现在，全阳台面积测量与登记矛盾还没有完全表现和暴露出来，老百姓急于办理不动产权证，对阳台测量问题还没有完全认识清楚，亡羊补牢尤未晚，我们有职责和使命挖掘事物真相，纠正错误。

2.阳台全面积登记误解来源分析

阳台应该全面积登记的理论误解来源于两个方面。

2.1 理论误解来源

《房产测量规范》8.2.1计算全部建筑面积的范围......f)垗楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”；《不动产登记操作规范》房屋所有权首次登记9.1.3申请材料“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：……6、房地产调查或测绘报告，……”。

理论误解没有厘清“全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”只是《房产测量规范》标准下阳台面积测量的一般标准，不是登记的一般标准，房产面积测量标准和房产面积登记标准是两个完全不同的概念。房产测绘报告是由委托人委托有资质的房产测量机构对房屋位置、数量、质量、面积等的专业测绘。房屋登记是国家职能部门根据申请人的申请，将房屋面积等记载于登记簿的行为。房产测量报告和房屋登记不是同一法律关系，不能用房产面积测量标准作为登记面积的标准，一审法院的判决适用法律不当。

2.2 信息误解来源

有人认为，阳台都是被开发商全面积售出的，即使错误，也只能继以全面积登记。可实际情况是，买卖双方网签合同（预售）时封闭阳台都是按半面积计算的（预售许可证为半面积），并没有全面积售出。只有少数开发商在交付房屋或房屋首次登记时凭借封闭阳台全面积测算的实测绘报告，要求业主补交另一半半阳台房款。

3.阳台面积测量与登记相关建议

在当前法律法规框架下，太原市结构外未超过2.2米阳台的产权面积应该按半面积测量，对不计容的另一半阳台面积通过补交出让金合法化的登记问题目前没有法律依据，我们应该谨慎使用公权力，对于不计容的半阳台，不能通过补交出让金的方式给予测量和登记，更不能在没有补交出让金的情形下给予登记，严格执行国家相关法律规定才是硬道理。

为了保证登记面积的合法准确性，避免测量和登记面积错误侵害个人和国家的利益，提出以下三点建议：

（1）建议测绘监管部门应加大房产测量中介公司的监管力度，因为房产中介公司和事业测量单位不同，在竞争和利益面前容易出现越规行动。对于测绘单位出具的测绘成果不合格，房产面积测算失误等行为，根据《测绘法》63条[8]、《房产测绘管理办法》21[9]条，房产测绘单位是要受到行政处罚并承担相应的赔偿责任的。上述一审法院仅凭买卖双方签订的实测面积与网签合同面积误差条款作出判决，未对产权面积测量标准进行查明，严重危害了法院公信力，损害了法院形象，损害了司法权威。

（2）在阳台面积测量与登记原则上，谨慎遵从法律规定，不能在法律之外自我赋权，进行权力扩张，否则违反法律规定，侵犯部分民众利益，将会引发后续的被讼问题。

（3）要严肃登记机构履职尽责的组织纪律性，尽快出台明确的、具体的对策和办法，使登记机构依法行政，执业人员有法可依，违法必究。以上建议，以维护资源局公平、公正的权威和形象，维护城市健康公平的房地产市场秩序。