浅析房屋租赁合同纠纷中承租人的权益保护

张 成

（贵州财经大学，贵州 贵阳550025）

根据中国裁判文书网的数据显示：2012年全国房屋租赁纠纷案件为3142件，而2013年就呈现井喷式增长，达到10999件，自此之后每年新增案件约2.5万件。①目前，规范房屋租赁市场的法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》，在司法实务中，法院更多援引的是《中华人民共和国合同法》，对承租人权益并没有专门的法律规制。

一、房屋租赁合同纠纷中承租人维权的困境

（一）案件定性不够清晰

在房屋租赁合同纠纷案件中，一部分法院将该类民事案件认定为经济犯罪嫌疑的案件，从而裁定驳回起诉；一部分法院则认定为普通民事案件，从而进行审理并依法作出判决。例如2019年12月24日，张某某诉朱某某、南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，②法院判决：因南京乐伽商业管理有限公司已被公安机关刑事调查，认为本案不属于经济纠纷，可能存在经济犯罪嫌疑，应裁定驳回起诉。2019年12月23日，同样案情，在巨某某诉南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司、蒋某、徐某房屋租赁合同纠纷一案③中，法院认为：该案属于经济纠纷，并依法作出判决。

通过检索南京乐伽商业管理有限公司，并未检索到相关的刑事案件材料。倘若承租人先通过诉讼无法维权，再通过公安也未能立案侦查，最后再次向上一级法院提起诉讼，会挫伤承租人的维权积极性。

（二）维权成本偏高

在房屋租赁合同纠纷维权过程中，承租人的金钱支出及时间成本都在一定程度上限制了承租人的维权。例如，在李某诉南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案④中，李某因为在7日内未预交案件受理费，法院裁定按照李某撤诉处理；在高某某诉南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案⑤中，因被告下落不明，高某某未预交公告费，法院裁定按照撤诉处理。类似被撤诉案件有180多起。

承租人通过诉讼途径维权，需要先行垫付案件受理费和公告费用，该费用可以通过胜诉后由被告承担，但是承租人往往综合考虑案件的执行情况后止步。另外，因为需要自行收集案件材料，前往法院进行相关立案活动，需要耗费承租人大量的时间成本，从立案到裁判最后执行阶段，前后跨度至少2个月。在这段时间里，承租人正常的工作生活会被打乱，这也阻挡着承租人通过诉讼途径维护自己合法权利的脚步。

（三）救济途径无法衔接

承租人在遭到侵权时，一般会通过以下途径维权：第一，通过市场监督管理局的举报电话，告知市场监管局关于房屋租赁公司的相关情况，市场监管局会通过实地求证该公司是否在登记的地方，倘若依无法联系，只能通过“企业异常名录”公告相关的信息，对于承租人的遭遇并没有实质性的补救措施；第二，报警求助，公安机关在出警后会通过内部渠道联系该公司的相关负责人到场协助解决问题，倘若相关负责人拒绝到场，公安机关在了解相关的纠纷后，会告知承租人这属于民事纠纷，应该去法院进行维权；第三，承租人通过诉讼维权，对于一个公司牵涉过多房屋租赁合同纠纷时，法院会考虑该公司是否会牵涉经济犯罪，告知权利人该类案件不属于民事纠纷。以上三种救济途径之间并没有有效的衔接，彼此之间也没有内部通报机制，这将导致承租人耗费大量时间维权。

（四）判决执行难度较大

通过检索南京乐伽商业管理有限公司的相关房屋租赁合同纠纷案件，一共有268件民事案件，其中有61份判决书，4件执行案件且仅有2件执行案件顺利结案，另外，承租人拿到判决书后，还需要很长时间才能执行到位。根据毛某某与南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案⑥的执行裁定书，倘若公司没有可供执行的财产，法院会采取将该公司纳入失信人员名单和其法定代表人限制高消费等执行措施。这些措施对于资金规模较小的公司来说，相关负责人依旧可以重新设立公司，从事经营活动，因此该类措施无法督促公司积极承担责任。

二、房屋租赁合同纠纷中承租人维权困境的建议

（一）正确适用股东出资加速到期制度

自公司注册资本由实缴制转为认缴制以来，越来越多的创业者选择认缴制设立公司，并且将资金到位年限无线延长，在一定程度上对于公司的偿债能力产生影响。《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于股东出资应否加速到期的规定在一定程度上限制了股东滥用认缴出资的期限利益。但是，该纪要只适用于法院裁判案件的说理，不可以作为裁判依据直接进行援引。同时在具体适用时，公司股东是否出资到位的审查问题由承租人自行调查取证，没有相应的保障措施，势必会增加承租人的维权难度。通过国家企业信用信息公示系统查询到南京乐伽商业管理有限公司注册资本为100万元，但是股东出资情况无法查询。

可以通过以下制度的构建，从而将该规定落实到位：第一，法院在具体案件审查时可以签署相关的调查取证书，为承租人在调取证据时提供方便；第二，承租人在诉讼过程中，可以申请法院代为调查取证；第三，明确股东是否出资到位的证据材料相关要求。

（二）健全法律服务体系

房屋租赁行为也是一种消费行为，在房屋租赁产生纠纷时，承租人并不具备专业的法律知识，对于维权方面也没有过多的经验。承租人在证据采集、文书撰写、申请调查等方面处于被动地位，递交一份起诉材料可能需要来回奔走好几次，这必然会影响到承租人的维权信心。对此，建议通过以下举措来完善法律服务体系：第一，在法院立案庭设置法律咨询服务平台，由行政区划内的律所提供法律咨询。同时，拓展线上咨询业务，为承租者答疑解惑，规范承租者的相关维权行为，同时可以充分体现承租者的诉求；第二，法院积极做好立案材料的宣传工作，明确每类案件必备的材料。建立案件材料线上预审制度，承租者可以通过提前登录法院立案通道，提交相应的案件材料，法院审核通过后，再进行打印装订，这样可以节约立案的时间和效率。第三，对于复杂或者群体性案件，可以寻求司法行政部门的法律援助，司法行政部门在受理超过4个承租者的相同案件，相同诉求时，应当采取相应的举措，回应民众的诉求，积极主动地介入，促使彼此之间的纠纷得以快速解决。

（三）建立出租人担保制度

在房屋租赁过程中，承租人常面临房财两空的局面。房屋租赁公司在面对众多维权纠纷时，常常由经营困顿到关门歇业。导致承租人难以维护自身权利。构建出租人担保制度可以在纠纷产生时，为房屋租赁合同上一份保险。具体可以通过以下标准来进行构建：第一，对于短期租房的承租人，在签订房屋租赁合同时，由部门负责人在租赁合同上签订担保条款，在承诺房屋租赁过程中产生纠纷，部门负责人会对公司的债务承担连带责任；第二，对于一年以上的租赁合同，由公司负责人在合同上签订担保条款。例如在巨某某与南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司、蒋某、徐某房屋租赁合同纠纷一案中，巨某某因为在签订租房合同后，同时与蒋某、徐某签订了《房屋租赁担保合同》，最终法院判决蒋某、徐某对公司债务承担连带责任。

（四）加强对于房屋租赁市场的监管

随着租赁市场的日益繁荣，也给该行业的监管也带来了新的挑战。租赁市场的构成较为复杂，既有专业化的租赁公司提供租赁服务，又有自有住房较多的个体从事出租房屋。《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》对于房屋租赁合同进行了相关规定，但是该规定并非强制性规定，很多人签订的住房租赁合同并未登记备案。同时，市场监督管理局在对市场主体进行监管时，发现异样会及时在企业信息公示系统上进行示明。但是，该类信息的公示对于社会公众的预警性并不强。对于已经签订租房合同的承租人而言，其权利遭受损失时，市场监督管理局也并没较为有力的措施对承租人的损失进行救济。

市场监督管理局采取以下措施来加强监管：第一，建立企业保证金制度。在企业处于经营异常时，可以比照罚款的标准，设立保证金制度，即对公司对公账户上的一部分资金在一定期限内进行冻结，在公司处于纠纷时，能有相应的资金对受害群体进行救济，另一方面也可以督促公司积极修补经营漏洞，维护市场稳定。第二，建立企业信用评估制度。根据企业每年经营的情况例如：涉诉纠纷、企业资产报备等情况，构建企业信用评估机制，通过微信公众号以及经营场所及时对社会公众予以公示。对于评分登记实施动态化管理，可以参考食品安全卫生的评价体系，要求经营者在经营场所明示。

三、结语

随着房屋租赁市场的纷繁复杂，承租人稍有不慎，就会面临房财两空的局面。通过相关的案件分析可以看出，对于承租人的权益保护问题也越来越紧迫。对承租人权利的保护一方面可以通过健全相关的房屋租赁法规，同时市场监督管理局、司法行政机关、司法机关及公安机关可以开展内部沟通渠道的构建，为承租人诉讼之路保驾护航；另一方面承租人也应当积极主动地学习相关检索技能及法律法规，在签订合同时，应当看清责任条款，了解公司资质等情况，从而签订一份行之有效，诉有保障的房屋租赁合同。

注释

①登录中国裁判文书网，输入“房屋租赁合同纠纷”进行检索。

②西安市未央区人民法院（2019）陕0112 民初13766 号民事裁定书。

③合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104 民初10048 号民事判决书。

④成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2594号民事裁定书。

⑤合肥市包河区人民法院（2019）皖0111 民初14037 号民事裁定书。

⑥南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113执2449号执行裁定书。