房地产企业转型文创地产的发展之路

2020-02-24毛立鹏

上海房地 2020年6期

文/毛立鹏

中国房地产行业已发展20余年，但房地产企业仍难以获得长期、持续、稳定的现金流。面对当前房地产行业高库存的压力，行业内开始探索去库存方式。“十三五”规划指出，2020年文化产业将成为国民经济支柱性产业，国家将出台多项政策支持文化产业发展。各地方政府纷纷出台相应的政策，在资金、用地、人才等方面给以保障。随着影视文化行业的火爆以及传统地产行业进入转型发展阶段，文创地产悄然兴起。

一、我国文创地产背景

“地产变局”之说由来已久，众房企为应对市场变迁，纷纷探索转型之路。[1]随着我国GDP体量的迅速增长，国民精神文化需求也进一步提升，文化产业GDP渗透潜力逐步显现。房地产业传统开发模式是以“建筑”为核心,未来越来越多的产业类地产会成为房地产企业的转型发展方向。过去房地产业注重满足消费群体的物质需求，未来房地产业将更注重满足消费群体的文化需求，如娱乐、休闲、旅游、教育、养生、养老等。因此，未来房地产商转型会以消费群体的文化需求为重心。文创地产应运而生。

文创地产即“文化创意+地产”，综合创意产业与房地产业的特征，并以文化理念为包装，提高房地产业附加价值。[2]与一般地产项目不同，文创地产需要更多的文化支撑、产业支撑，提供“身心平衡、天人合一”的消费体验。[3]换言之，文创是地产的内涵，地产是文创的载体，两者的互动将促进彼此产业链的增值，产生不可估量的社会经济价值。当前文创地产主要分为文化旅游地产、文化影视地产、文化商业地产、文化体育地产、文化创意地产、文化产业地产。[4]

二、我国文创地产的发展概况

（一）文创产业发展潜力巨大

“十三五”规划指出，2020年文化产业将成为国民经济支柱性产业。不难看出，文化产业的重要性已上升到国家战略层面。近十年来，我国文化产业的GDP贡献率不断增长。随着国民经济的增长，人们对影视文化的关注度越来越高，国民影视文化需求也不断攀升，这将进一步带动影视文化行业市场规模的扩张。在电视产业迎来高速发展阶段的同时，我国的电影事业发展迅猛，票房屡创新高，银幕数登顶全球第一，国产影片数量、质量均大幅提升。Wind披露的数据显示,2018年我国仅电影行业的市场规模就已超过600亿元。如果将广播、电视剧的市场份额纳入统计范畴,影视产业的总体市场体量已经突破7500亿元。与此同时，我国的文化产业依然具有较大的市场空间。部分欧美国家统计数据显示，美国文化产业的GDP贡献率高达25%，英国文化产业的GDP贡献率为11%。而截至2018年底，我国文化产业的GDP渗透率仅为2.6%，远低于发达国家的渗透程度。因此，我国文化产业的发展潜力巨大。

中国文化“内需”强劲。我国拥有丰富的文化艺术资产以及强大的现当代文化艺术创作力，积淀了较为可观的产业力量。一方面，这些文化艺术资产需要“盘活”，需要转化为生产力与利润。另一方面，在传统产业转型升级中，科技创新与文化创意成为关键因素，而这一因素正孕育在以创意力和创新力为支撑的文化产业中。

此外，中国文化“外需”也在不断扩大。在国家形象传播上，我国需要与经济总量相匹配的“国家形象”。顶层对我国“文化输出”的殷切期望正说明：文化产业是未来我国的“国家战略”。

国家的政策支持、巨大的市场发展空间与消费潜力、互联网的迅猛发展、国内外市场需求等都将文化产业的地位推向了新的高度，而蓬勃发展的文化产业必然会催生出文化地产的繁荣。

（二）文创地产当前的问题

传统房地产行业的转型压力未来文化产业的巨大发展潜力相互结合，形成了推动文创地产发展的潜力。正是基于这样的需求，我国涌现出大量以影视、旅游等为主题的文创地产，如拍摄了《流浪地球》的青岛东方影都影视产业园、万科与曲江文投合力打造的曲江创意谷、华夏幸福的大厂影视小镇、77文创携手花样年打造的幸福七和文创园、方特“熊出没”主题乐园、华谊兄弟电影世界等。

然而，由于文创地产发展过快，也容易出现用力过猛导致经营不善的情况。影视园区是影视产业发展的基础设施，也是各地政府眼中的朝阳产业。因此，大量影视园区、影视特色小镇“拔地而起”。不完全统计，目前全国各类影视园区共1000余家，包括影视主题公园、影视产业园、影视基地等。然而，据北京大学文化产业研究院的调查数据显示，由于国内影视园区发展过快，不顾当地实际情况，一味大干快上，导致能够赢利的园区数量只占总数的5%，如云南大理天龙八部影视城、诸暨影视城、白鹿原影视基地、武汉万达电影乐园等都面临经营不善的境况。

三、文创地产的实践经验

文化产业的巨大潜力以及房企转型的迫切期望促使文创地产成为众多房企的转型目标。然而，转型还需有的放矢，要充分发挥企业自身与园区当地的资源禀赋优势。

（一）载体联动，辐射商旅文综合体品牌

文创地产的健康快速发展离不开商业旅游文化产业的发展。只有商旅文产业融合发展才能满足文创地产的发展需求，才能满足与带动市民的文化需求，催生整个社会的文创气息，为文创地产的进一步发展创造市场基础。

（二）提升能级，做好全球服务商

国民对文化产业的需求带动了文创地产的发展，为满足新时期的文创市场需求，必须保质保量地提供文创服务，对供应商的资质进行严格审核。为了不断提升文创地产供应商服务能级，企业可以在区域内设置多种招商方案及有门槛的优惠政策，制订“一站式”企业服务体系，建立推广“楼小二”楼宇服务站，以个性化的服务营造更好的招商环境，招募更加专业、人性化、高质量的文创地产服务供应商。

（三）对接国家战略，打造特色文创地产品牌

国内优秀房企要在积极探索与发展文创地产的同时，主动对接国家战略，积极统筹优质资产，紧随文创产业的市场发展趋势，打造有特色的文创地产品牌，努力挖掘发展潜力，通过以点带面的方式，发展文创地产与区域经济的联动点和增长点。

四、文创地产发展趋势

（一）信息化、智能化

信息时代，需要打造智慧文创地产。借助互联网、物联网等信息技术，将园区、建筑物与商业管理系统紧密联系。通过安装移动互联网设备、职能监测设备，优化园区管理，提高物业管理服务质量。同时，可以利用互联网技术，提高入驻企业运营的便利度，提供个性化服务，增加企业对园区的依赖度，形成园区的核心竞争力。

（二）专业化

文创地产，在做好地产建设、物业管理的同时，也要承担产业地产的职责。企业不仅需要成熟的地产团队，更需要拥有专业的文化运作团队，从而优化文化创意产业营商环境，做好对园区内企业的服务工作，协助园区内影视企业较有效率地通过审批，并协助协调拍摄对接工作。同时，团队要拥有较强的资本运作能力，可以通过设立影视产业投资基金，发展“互联网+影视剧众筹”、“互联网金融+编剧”等，并利用大数据平台进行分析，继而帮助入园企业更好地发展。