从规划和适用层面分析超高层住宅的设计与价值体现

章迎尔（上海建工房产有限公司，上海 200080）

1 问题的提出

随着城市建设的高速发展，作为国际经济、金融、航运和贸易中心的上海，无论人口数量、城市规模、经济影响力，还是社会职能、城市建设和资源利用等方面，都会对同类城市及周边地区城市建设起一定示范和引领作用。和其他国际大都市一样，在强化城市建设高速发展的同时，上海也存在城市可用土地资源稀缺、城市开发建设压力增大的问题。上海部分地区出现由于建设容积率提升造成的高楼林立、公共开放空间减少，城市空间品质受到负面影响的问题。不少新建项目包括大批量建造的住宅建设不得不在建筑高度上做文章，向高空寻求发展空间。

从上海市现有人口和土地资源的量化分析看，怎样从可持续发展角度把上海建设成为用地紧凑、高效创新、与时俱进、充满生机的国际大都市，正是当下必须面对和着力解决的问题。坚持以人为本、提升城市品质和改善人居环境，无疑是其中重中之重的大事之一。

2 概念的梳理

现行国家规范定义建筑高度在 27 m 以上、100 m 以下的住宅为高层住宅。这种住宅的设计要求和使用特点已经在过去几十年的设计建造和使用过程中得到设计者和使用者的普遍接受和认同。但规范定义建筑高度超过 100 m 的超高层住宅，其建设投入、设计要求和一般高层住宅的建造是有很大差别的。正因为这种差异的存在，到目前为止超高层住宅的建设量在我国住宅建筑中的占比还是比较有限的。但从城市土地资源日益紧缺的角度看，这种超高层住宅和其他超高层建筑一样，在实现城市中心城区高密度集约化发展的进程中，无疑起着越来越重要的积极作用。

超高层住宅的产生主要有以下 2 种原因。一种是为了解决地块容积率偏高而不得不被动地采用超高层住宅建筑形式。另一种是地块容积率并不高，但出于从城市设计角度和地标性要求考虑或从住宅自身享有的景观资源抑或从楼盘的销售和受众的偏好等因素考虑，希望把建筑高度做到一定目标值，达到某种预定目的，产生预期效果。这种超高层住宅的产生属于主动采用超高层住宅建筑形式范畴，与被动式采用超高层住宅建筑形式的建造性质和目标追求是不同的。

被动式采用超高层住宅建筑形式的住宅往往是为了解决基地面积有限、基地容积率偏高而选择的一种权宜之计。这种超高层住宅在北上广深等大城市中较为常见，成为一种城市化发展进程中解决大量刚需（首置）人群和部分有特殊需求人群的居住建筑形式。

对主动采用超高层住宅建筑形式的住宅而言，往往是更多地考虑怎样充分利用基地有利的区位资源，通过拔高建筑高度达到拉大建筑间距、提升楼盘观景视野和提高建筑自身的标志作用等目的。由于采用超高层住宅的建造方式，减少了基地建筑的覆盖率，从某种程度上增加了基地内部环境美化的可塑空间面积，起到改善和美化环境的作用。这种超高层住宅的建造模式，在国内一些城市高端居住区的建设中经常成为一道亮丽的城市风景线。这种楼盘的区位、环境和品质优势，也往往成为吸引人们购买欲望的重要因素，因此这种楼盘渐渐成为城市中高端楼盘的标杆和典范，深受购房者的青睐和喜爱。

3 从规划层面对超高层住宅的解析

上海市作为国际大都市，超高层住宅的建造除了可以解决人们日益增高的居住需求之外，也是实现城市中心区域土地高效利用、集约发展的一种重要手段。超高层住宅这一建造方式，从一个侧面诠释了将传统的水平化生活发展体系拓展到垂直化发展维度的建筑实践，成为解决超大城市可持续发展的有效建设途径之一。采用超高层住宅建造方式，首先必须充分考虑和解析项目的区位特性、规模效应、投入与产出的经济分析、使用品质、经济效益和社会效益等问题。其次要充分考虑和评估基地周边环境和不同资源的分配情况，如商业、餐饮、文化娱乐、公用事业等的分布、规模和道路交通情况及可达性等问题；兼顾新建超高层住宅视域空间景观资源的悦目性和丰富多样性；分析新建建筑在环境中的存在条件和与周边环境的和谐共存关系等问题。最后要从与时俱进和可持续发展角度考虑新建住宅对区域及城市片区的持续影响力和存在价值，关注新建住宅在城市发展进程中怎样起到与时俱进的积极推进作用等问题。

4 从设计层面对超高层住宅的解析

超高层住宅突出的优点是视域空间广阔，噪声干扰小，粉尘污染少，空气质量和采光通风佳，蚊蝇虫害等影响相对弱。超高层住宅突出的缺点是建设成本较高，实际得房率略低，上下活动主要靠电梯，遇到紧急事情、事故解决问题和逃生难度相对较高，居住者参与地面活动的频率也会相对降低。

超高层住宅突出的特点是将传统的地面活动内容移向高处发展。在不少超高层住宅中经常会出现空中花园、空中步行道、空中会所和空中会客厅等居民日常生活服务配套设施，如新加坡为集中解决大量小户型回迁住户而建造的超高层住宅（达士岭）就是这种建筑形式的典型案例。从对设置空中配套服务设施的住宅案例分析看，设置空中配套服务设施方便了居民的生活起居，也从某种程度上改变了一部分居住者的生活习性和消遣休憩方式。还有一些高端超高层住宅往往也采用在住宅楼顶做一些高品质空中花园、屋顶观景平台、配置带天体泳池和亭台楼阁、咖啡茶座等文娱设施。这种高端配套服务设施的存在，在为住户提供高端服务的同时也从某种程度上凸显出这类楼盘的尊贵和奢华。

超高层住宅的另一个突出特点是通过设计手段实现城市中心土地的高效利用。超高层住宅的开发建设，在降低建筑覆盖率的同时，也为建设基地创造休闲交往空间、提供环境景观亮点创造了条件。部分超高层住宅通过释放建筑底层空间为居住者和市民创造更为宽敞便利的地面活动空间。通过这种开放空间来实现居住者与城市交通和与居民生活密切相关的服务设施的无缝连接，进一步激活超高层住宅的生活气场，激发超高层住宅融入社会的共生活力，实现居住品质的进一步提升。

在考虑释放超高层住宅地面空间的同时，超高层住宅地下空间的利用也大有文章可做—利用地下空间结合地面开放空间，来满足人们日常生活的不同需求。通过强调地面的通达性来激活地下空间的综合开发利用。另外还可通过结合地面开放空间合理配置下沉式广场、庭院，让空间变得更具渗透性和贯通性，把更多的人流引入地下空间，使地下空间的内生能量能够得到进一步释放、产生更多的经济效益和社会效益。

由于高层建筑结构体系主要的受侧向力控制的特点，轻型钢架结构体系、预应力混凝土结构体系、框架-剪力墙结构体系、筒体体系、悬挂结构体系以及钢结构和混凝土结构混合体系等在超高层建筑中得到越来越多的运用。从住宅的结构受力性能分析，一般框架结构主要适用于抵抗竖向荷载为主的多层和小高层住宅；框架-剪力墙结构体系，利用框架主要负担竖向荷载，剪力墙负担水平荷载，适用高度一般可以做到 30～50 F，即采用框架-剪力墙结构体系就能解决150 m 以下的超高层住宅的结构选型问题。当然，考虑到建筑整体建设的经济合理性和建筑的自重、耐久性和审美要求及使用品质和得房率高低等因素，对 150 m 以下的超高层住宅还可采用钢框架-剪力墙结构体系等更为经济适用的结构形式以及采用更为先进合理的建筑外墙饰面材料，来达到超高层住宅综合建造方式和使用品质的优选组合，提升超高层住宅的整体建设优势。

从规范对超高层住宅的要求来看，超高层住宅的建设成本和使用效率与一般高层住宅相比存在一定差异。就住宅单元平面设定而言，超高层住宅单元平面的电梯配置数量并不需要增加，户均电梯配置量可能还会略有下降。在确定电梯服务户数合理配比的情况下，通常可以通过提高电梯运行速度来达到缩短等候时间的目的。至于一些高端超高层住宅，为了提升住宅使用品质，采用诸如主客分区、楼电梯分设等配置形式，那另当别论。

超高层住宅在房型和户均得房率方面和一般高层住宅也存在一定差异。通常超高层住宅单元平面的进深比一般高层住宅要做得深一点，主要是考虑到超高层住宅建筑高度过高，采用合理的建筑高厚比对建筑自身的设计合理性至关重要。一般超高层住宅单元平面面积取值都比较大，当然从对大面积、大进深单元平面的技术分析来看，对大户型和超大户型住户而言，由于户内空间尺度相对较大，这种负面影响相对较弱。而对一般中小户型来说，这种大进深单元平面的负面影响就会明显一点，一些户内空间会出现采光、通风和通透性不够理想等问题。另外，采用超高层建筑形式，势必造成建筑的结构墙体和柱等竖向受力构件会比一般高层住宅做得厚、大一些，这也是造成住户实际使用空间相对缩小，得房率相应降低的主要原因之一。但是一般超高层住宅的户型定位和单元户数定位都要考虑与单元平面的总面积定位相匹配，而单元平面的总面积又和单元平面的面宽和进深要有良好的对位关系，所以从超高层住宅单元平面的系统合理性考虑，在住宅核心筒总建筑面积得到相对合理控制的情况下，一梯少户的大户型单元平面的总得房率并不会低；而一梯多户的单元平面只要单元平面的总面积控制适宜，其得房率也可控制在合理范围内。

关于超高层住宅的防火要求，从 GB 50016—2014《建筑设计防火规范》5.5.31 规定看，“建筑高度＞ 100 m 的住宅建筑应设置避难层”；上海市工程建设规范 DGJ 08—20—2019 J 10090—2019 《住宅设计标准》 1.0.2 有“100 m 及以上、150 m 以下的高层住宅，除应符合本标准的要求外，其设计应进行专题论证”的表述。这两部“规范”/“标准”对超高层住宅防火要求的表述略有不同，设计者在做设计时一定要根据国家和地方规范和标准 “从严控制”超高层住宅的防火设计。从规范对避难层的设计要求看，在避难层设计时除了“第一个避难层（间）的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应＞ 50 m，2 个避难层（间）之间的高度不宜＞ 50 m”等要求外，避难层设计时还可考虑兼作设备层等辅助空间利用。换言之，根据国家和地方相应规定，可以把避难层设计成敞开、半敞开和封闭等不同形式，可以在政策允许范围内充分挖掘避难层的空间使用潜力，合理设置辅助设备和便民利民服务设施，在提高空间利用率的同时提升超高层住宅的使用品质。

分析住宅竖向通道或者单元核心筒的设计和审批要求，可以发现超高层住宅在该部位的设计和审批要求均高于一般高层住宅。其中，对超高层住宅消防前室和防烟楼梯间的面积设定、建材选择，对公共部位的装饰材料选择、入户门的防火等级要求、防烟系统、火灾报警系统和自动喷淋系统等的要求，规范定位都是最严和最高档次的。另外，对超高层住宅的抗震设计也要根据建筑所处的不同区位作专项技术论证和专项技术评审。

目前，国家有关部门还没有出台对超高层住宅预制装配式建造方面的专门技术规定，超高层住宅目前暂时不考虑装配式建造方式。但从科学性、前瞻性和精细化设计要求考虑，在超高层住宅设计中还是要尽可能考虑模数化、标准化和建筑工业化等设计要求，做好各设计环节的技术把控，使设计产品更好地与建筑工业化接轨。

和一般住宅房型设计一样，超高层住宅的房型设计同样需要了解和分析客户群体及其居住需求，需要了解和分析住宅所在区位的资源、环境和道路交通情况等实际问题，至于这样才能确定户型设计的面积定位、功能定位和空间定位，才能合理实现设计的目标，精准把握目标客体的刚需（首置）要求、改善要求和奢华要求。

在考虑好户型的面积定位、功能定位和空间定位后，还要把控好不同户型的面宽和进深的合理平衡问题。先要分析好各户型面积段的空间分配、面积分配和功能定位，在此基础上再分析各功能空间的面宽和进深控制，最后考虑怎样更好地挖掘超高层住宅视域空间的拓展和利用等问题。在超高层住宅设计时还要充分估计到住宅上部用户可能遇到的各种特殊情况，特别要注意超强风荷载对超高层建筑外装饰的形式和构造处理要求、对建筑上部外窗设定的大小、形式、开启方式和构造处理等技术要求。

要强调新结构、新技术、新材料和新工艺在超高层住宅设计和建造方面的运用。要考虑在对可再生能源如太阳能、风能、地源能量等的利用方面，在节能减排技术的运用方面，在智能化家居控制系统的设置和设定方面，在贯彻以人为本设计理念和提升住宅全生命周期可持续发展方面，怎样提高设计的适用性、经济性和持续有效性。

5 结 语

超高层住宅是城市建设特别是一线城市建设发展的产物。社会的需求和一定的物质技术条件是超高层住宅产生与发展的动力和基础。现代科学技术为超高层住宅建筑的发展开辟了广阔的前景。在未来超高层住宅建设发展过程中，人们将更多地借助现代科学技术的力量来解决伴随着超高层住宅建设带来的各种使用、审美、社会、城市、环境、技术、经济和安全等方面的问题。在超高层住宅的开发建设中，人们将更加注重人性化设计，更加尊重历史和传统的延续和传承，更加注意新结构、新技术、新材料和新工艺在建筑中的应用。人们将更加关心土地资源、节能、环保、经济和建筑审美等问题，以与时俱进和可持续发展的观念来主导设计，使超高层住宅能够满足人们的物质和精神需求，更好地为人类服务。