浅谈房产行业设计质量管控要点及关注点

2020-02-18孙永学

建筑与装饰 2020年36期

孙永学

南京新城亿欣房地产开发有限公司江苏南京 211899

概述

房产项目规划设计是项目开发的前端环节，其工作影响贯穿整个项目生命周期。因此加强项目设计质量管理，对提升项目设计方案实施的可行性、科学性具有积极影响，能够为项目施工、竣工阶段质量管控奠定良好基础。提前预见处理设计过程中存在的问题和风险，为项目建设与品质管控提供助力。

1 设计管理概念及目标认知

1.1 设计管理概念认知

设计管理贯穿于房产开发始终：它是主要针对设计成果，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理、设计风险识别并规避的系统化管理工作。

设计管理涉及房产开发全过程：从意向项目的初判跟踪，对意向地块的规划与分析，概念方案的研究、设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具制作，以至后期客服的维修、整改、交付的技术支持。

设计管理的重要性：设计管理作为房产开发中操作管理的重要组成部分，在所有标杆房企中均处于高度重视的地位，有时甚至决定一个项目的成败[1]。

1.2 设计管理目标认知

在项目设计管理工作中，要坚持以品质为出发点和基准点，作为设计核心价值观的体现，以品质保证、进度控制、成本控制、风险规避作为设计的最终目标。

2 设计质量管控要点及关注点

2.1 方案设计阶段

（1）管理要点：建筑、结构、机电、景观、精装一体化设计叠图；多部门联合设计、审图；各阶段叠图；限额设计。

（2）管理关注点：①一体化设计：外挂设备与建筑造型、户型、设备平台等；单体楼栋、配电房、商业等功能房布置；出地面构筑物（采光井、风井、楼梯间）与景观规划等；总平图、管线规划与采光井、庭院、埋地设备等布置；机电点位与精装天花综合。②多部门联合设计：物业管理模式输出；营销推售节奏；工程施工组织；前期验收标准。

案例1：公共区域吊顶天花点位不协调、不齐；分析：精装与建筑设计院交圈不充分，现场施工按毛坯点位预留预埋，导致点位错位不齐；建议项目从建筑方案设计伊始，精装、机电配套专业设计提前介入，根据户型、楼栋布局提前设计好点位及综合天花并提资建筑设计院落图、出图，减少现场施工图纸版本及出错环节。案例2：项目出入口通行方案与物业要求冲突；分析：地产与物业公司诉求不一致，地产公司主要关注规划方案报规、验收，而物业公司更多关注的是后期运营成本、管控便捷；建议住宅方案阶段需事前充分与客服、物业进行管理方式沟通落位，保证不影响规划验收又能保障物业诉求。

2.2 施工图设计阶段

（1）管理要点：建筑、结构、机电、景观、精装设计叠图；多部门联合审图、核图。

（2）管理关注点：①工艺工法。②联合审图：工程、成本、招采、客服、营销、物业多部门联合审图；工程、成本、设计联合整理工程做法；借用外部资源审图。③阶段性核图：最终的总图、公示图、模型沙盘叠图；营销出街物料；样板房配置与大区批量核图。

案例1：出地库构筑物（风井、楼梯间、采光井等）与住宅位置太近，遮挡视线；分析：施工图设计忽视业主感受。图纸完后尽快组织工程、成本、招采、客服、营销、物业等部门联合审查，找出存在或潜在风险，及时变更调整（如风井转换调整位置、楼梯间实墙改栏杆、采光井墙体高度降低等），降低客诉风险；案例2：非机动车库坡道设计台阶与坡道结合；分析：设计考虑小区品质同时忽略了小型老人代步三轮车下车库停车情景；建议项目设计非机动车库坡道采用全坡或锯齿坡，或在地面设置集中充电区域，减少风险，提升品质。

2.3 二次深化阶段

管理要点：建筑、结构、机电、景观、精装设计叠图；方案效果比对；各阶段叠图、审图；

管理关注点：无效成本；交付标准；设计还原。

案例1：住宅立面分色图与幕墙深化图分缝不一致；分析：立面与幕墙深化单位未交圈叠图。建议前置立面分色图深化，并提资给幕墙单位深化，保持立面风格一致、美观；

案例2：深化漏项，样板与批量部品部件深化形式不一致；分析：深化单位审图不仔细，漏项；建议提前将样板图纸交底，深化图完成后做好联合会审工作，有条件公司可以固化标准做法（如栏杆、门窗等）在施工图阶段直接出图，取消此环节二次深化，减少错漏，同时降低设计成本[2]。

2.4 现场管理

管理要点：图纸管理；样板管理；现场巡查。管理关注点：图纸版本；施工材料；施工工艺；是否按图施工；图纸缺陷。

案例1：现场施工蓝图不是最终版，有缺漏；分析：设计人员工作不仔细或人员未交图，导致图纸版本错误；建议施工图下发后，及时组织施工单位、工程部、设计院核对版本，做好记录，保证现场拿到的已是最终版；案例2：现场批量施工与样板不一致；分析：设计封样前置，同时给成本、招采、工程交底，尤其特殊材料，避免成本编制清单时低估预算成本，造成材料品质达不到设计要求。施工送样严格与设计样品进行比对，合格后由设计、工程、招采、成本联合对施工封样进行签确，并在项目保存，常拿样品与批量对比，及时纠偏，保障项目品质；案例3：现场施工工艺与图纸要求不一致；分析：未按图纸施工，加强现场巡查。现场巡查是设计过程中的一个重要环节，它是检验设计意图、设计还原、施工效果的一个重要手段，建议每周对现场进行巡查，及时发现问题并处理，在结果中反思，总结经验，提升设计还原度和品质。