基于“共居”理念的大理龙尾关更新研究

高永吉 赵紫辰

（1.大理大学 工程学院， 云南 大理 671000；2.云南师范大学 文理学院， 云南 昆明 650000）

0 引言

大理作为中国首批历史文化名城，包含着众多珍贵的文化资源，常年吸引着来自世界各地的游客到访，然而龙尾关历史街区作为大理新城下关镇的起源地，却极少被游客知晓，与中国城市化进程中的其他历史街区一般，龙尾关正经历着相同的命运。由于交通便利性，公共服务设施配套齐全等先天优势，使城区中衰落的历史街区租差不断增大，在利益的驱使之下，大批开发商对历史街区进行了旷日持久的破坏性开发建设，其表现形式多种多样，譬如大刀阔斧地推倒重建、整齐划一的美化运动或驱逐原住民的商业开发等。这种粗放地历史街区更新模式虽然在一定时期内对城市发展起到了推动作用，但从城市长远发展来说，却切断了积淀深厚的历史文脉，造成了今天为世人所诟病的“千城一面”的城市景观。为了探索存量规划新时期的历史街区更新方法，引入了“共居”理念，以大理龙尾关为例构建公众参与，多元共治的历史街区更新框架，致力于解决中心城区保障房供应不足，老龄化严重，社会空间隔离和历史街区衰败等问题。

1 “共居”理念概述

20 世纪下半叶，以丹麦为代表的北欧地区由于社会的剧烈变革，个人和家庭的需要与现存的居住方式出现了越来越大的分歧[1]。家庭的核心化使得居住的发展主要是为核心家庭而设计的，然而与此同时老人、单亲家庭、独居者的数目也在不断增加，许多人面临着照顾小孩、社会孤独，长期缺乏社会和经济支持的困难，于是人们开始寻求一种居住环境，能够将职业生涯与养育子女结合，在工作、家庭、社交生活中找到平衡点[2]。“共居 (Cohousing)”社区由此应运而生。

“共居 (Cohousing)”社区是一种私人发起，为营造强烈社区感，居民参与开发居住各阶段，以促进环境管理和社区凝聚力为核心目标的社区[2]。社区通常由20～30 户组成，社区内建筑主要由私人住宅和共有建筑两部分组成，私人住房可满足家庭基本生活需求，共有建筑为社区居民共享，一般包含厨房、餐厅、儿童游乐室、车间、客房、洗衣设备、花园等。因具有相同居住理念和生活目标，居民们共同生活，相互交流，分享社区资源，形成互助合作的和谐社区[3]。

2 大理龙尾关“共居”理念更新规划建议

2.1 大理龙尾关概况

龙尾关，因苍山自北向南势如游龙掉尾，故称“龙尾城”、又名“下关”，位于大理市下关镇西洱河黑龙桥北岸，于公元738 年南诏王阁罗凤倚苍洱天险所筑，前人对其战略地位曾有所记载 “倚苍山斜阳峰麓，扼洱河之尾，负山阻水，为郡南屏蔽。以苍山为壁，以洱水为壕，内高外下，仰攻甚难”，由此可见龙尾关特殊的地理区位，从古至今也成为兵家必争之地，白居易《蛮子朝歌》中所描述的“征蛮一阵全军殁”的天宝战争就发生在龙尾关外的西洱河畔，惨烈的战事已时过千年，只留下万人冢和将军洞在向世人传颂南诏之气度。

此外，龙尾关是古往今来滇西货物商品集散流通的重要据点，是唐宋以来与东南亚各国通商贸易的南方古丝绸之路（蜀身毒道）和茶马古道的必经之地，近现代成为滇藏、滇缅公路交汇处[4]。龙尾城中分布着具有较高历史价值的文化遗迹：寿康楼、文庙、大德堂、古井和众多名人故里，它们的兴衰演替都在向世人述说着逝去的繁华。

2.2 龙尾关现状问题分析

1.可达性差，活力不均

由于街区位于洱海环抱的苍山斜阳峰坡麓，依山就势、地形起伏较大，街区与西洱河南岸的联系主要靠黑龙桥与龙溪大桥，高峰时段道路拥堵，公共交通只有10 号线可以直达，可达性差。街区中轴主干道以寿康楼为界，寿康楼以南为龙尾街，以北为中丞街，街区活力主要集中在南段龙尾街，沿街商铺均对外营业，主要业态以餐饮小吃为主，白天还有小贩在街口摆摊售卖蔬果；而寿康楼以北的中丞街，对外交通联系较弱，沿街商铺只有少数营业，服务对象主要以街区居民为主，人流量少，活力低。

2.人居环境恶化

街区内排污管网不成体系，调研时发现中丞街部分民宅的排污管道直接与水沟相连，生活污水直接沿着水沟顺流而下，而龙尾街大部分餐馆在结束营业前将厨余垃圾倒入水沟，在沟边留下了油污的痕迹，巷道中生活垃圾与人畜粪便见怪不怪，道路铺砖经常被出入车辆压坏，电线排布杂乱，私搭乱建侵占公共空间，空置老宅年久失修，人居环境日渐恶化。

3.传统风貌破坏，文脉断裂

龙尾关周边不断有居民拆旧建新，新房多以现代“欧陆风”为主，街区核心区西南侧开发建设了高层商住楼盘，严重破环了街区传统风貌。街区内下关二小（原玉龙书院）外迁，建筑异化，原住民流失，邻里关系淡漠，社会网络消解，都是导致文脉断裂的原因。

2.3 “共居”理念适应性

1.“共居”理念对历史文化遗产的活化利用构想

共有建筑是共居社区中居民参与各类社交活动的共享空间，也是居民共同修建、共同维护的集体财产。龙尾关分布着各级文保单位和文化遗址，为了让居民参与到文物保护工作中，并让这些文化遗址在新的时代焕发生机，将其作为共居社区中的共有建筑进行维护利用。结合居民对现代美好生活的向往，让承载着童年记忆的一座座老宅化身成为图书馆、剧院、食堂等现代服务设施，在活化文物、增加居民归属感的同时，也解决了龙尾关公共服务设施不足的困局。

2.“共居”理念激发街区活力

由于“共居”社区规模一般控制在30 户左右，在龙尾关更新过程中可以按照30 户的规模作为一个共居社区组团，进行分期轮动式的微更新，每个组团都以活化后的传统建筑作为共有建筑，在更新设计过程中，将组团内的街巷增加游憩设施，营造户外活动社交的场所，也为周末集市预留充足的贩卖空间。通过共有建筑激活“共居”社区试点活力，再由“共居”社区试点带动整个历史街区的空间活力。

3.“共居”理念促进社会融合

“共居”理念源于西方学者对乌托邦世界的构想，通过公众参与的社区营造行为描绘了邻里守望相助的和谐图景，在龙尾关更新过程中，为了重构传统的和谐邻里关系，引入“共居”理念，从设计、修缮、维护、管理整个更新生命周期，都由社区居民共同决策，共同治理，促进社会正义与社会融合。以下两个方向也是此次探索过程中可以重点关注的。

（1）代际互助养老探索

龙尾关街区人口老龄化现象严重，目前街区内有一家民营养老院，规模较小，设施不完备，长期处于关闭状态。街区内大部分老人还是以居家养老为主，但家中年轻一辈均外出打工或迁居城区，宅院空心化、房屋空置化消解了传统街区原有活力，已有部分业主将宅院改建成单身公寓对外出租。街区老龄化且住房空置化的现状为代际互助养老的实施提供了必要条件，在共居社区的营建中，老年业主提供空置房屋，由参与更新的非盈利机构龙尾关古城保护协会统一运营维护，为草根艺术家、大学毕业生和创业青年提供廉价公寓，但租客在享受廉价租金的同时需承担利用业余时间陪护老人的义务，在代际互助的过程中，完成文化传承，健康养老的可持续更新方案。

（2）职住平衡的青年长租公寓探索

目前大理市的保障房主要位于龙尾关附近的打渔村和海东新城，其余的位于学校或医院等事业单位内部。打渔村离中心城区较近，交通便利，保障房房源紧缺，而海东新城配套设施匮乏，工作岗位较少，且距离中心城区较远，保障房空置率较高，事业单位保障房主要用于本单位职工住宿周转。从现状情况可以看出大理市保障房分布不均，中心城区的保障房数量有限，无法满足薪资低廉的青年创客租赁需求，而龙尾关街区毗邻打渔村社会公共住房，有利于公共交通设施便于集中布局，同时也能满足文艺青年对传统居住环境的向往。因此，在龙尾关社区的共居更新中，需流转业主空置房屋，引入保障房运营机制，探索青年长租公寓，并在街区现有历史文化遗址活化的过程中预留众创空间，为思维活跃、创新能力卓越的青年才俊提供理想的工作生活居所，为街区的产业发展注入创新驱动的活力。

2.4 龙尾关“共居”理念概念更新方案

1.更新范围划定

“共居”社区规模一般控制在30 户以内，在龙尾关一期更新试点中，可以选择以玉龙书院遗址周边30 户人家，在书院周边住户以老人独居为主，空置率相对较高。玉龙书院最早的前身是明朝洪武二十七年（1394 年）大理府太和县学宫，清同治十一年（1872 年），云南巡抚岑毓英驻兵于此，复改为玉龙书院，曾是大理四大书院之一，虽历经战乱兴衰，却培养出一批又一批名人志士，然而现今玉龙书院遗址仅遗存紧邻中丞街东大门石阶及八字形照壁，院内建筑已经全部倒塌并荒废多年。在以共居更新的试点中，若能将书院教书育人的功能延续，并在场地内综合考虑居民共有住房、租客众创空间、户外公共活动空间，在不影响文脉延续的基础上，满足居民生活多元化的需求。

2.参与主体职能分工

龙尾关“共居”理念概念更新过程，是以大理龙尾关古城保护协会为主导，政府相关部门、高校、居民和社会各界人士共同参与。龙尾关古城保护协会负责资金募集，统一管理居民流转的空置住房，协调多元主体各方利益，业主委员会的组建；政府相关部门给予政策支持，如历史文化街区保护项目中的基础设施修缮，景观风貌整治，保障房项目建设中的资金补贴等，街道社区基层单位配合古城保护协会进行试点项目的实施推进，做好街区居民的思想工作；高校师生整合科研及其设计力量，对街区环境整治，建筑设计，基础设施更新提供智力保障和技术支撑；居民群策群力，积极参与到更新项目的每一个环节，并将空置住房流转整合；社会各界人士进行资金众筹，并对资金的使用进行监督。

3.社区活动与组织

西方国家“共居”社区活动主要以聚餐、儿童保育、集会为主，在龙尾关共居理念概念更新的过程中，社区活动的开展可以和当地民族传统、节庆活动相结合，比如在共有建筑中，定期编排演绎当地传说的舞台剧，举办社区文化艺术展，开办老年兴趣活动班，举行创业论坛读书会等；利用节假日在户外公共空间中策划具有地方特色的平民集市，搭建物品共享和交换的平台；社区内的寺庙定期举行庙会，文庙每年孔子诞辰举行祭孔大典，白族的本主节的家族聚餐等都能延续到社区共建的活动之中，丰富居民的业余生活，增加租客对社区的认同感。

4.运营与管理

西方国家“共居”社区营运资金通常由业主自筹，而龙尾关共居社区试点的前期运营资金主要由政府部门专项资金、社会众筹组成，与此同时，为了营造公平正义的和谐氛围，屏蔽了商业资本的介入。由于共居社区共同维护、共同治理的运营方式，使社区在后期运营的过程中能维持低成本、可持续的良性循环。

3 结语

历史街区在城市更新过程中，经历着不同的命运：有的在商业资本的游戏中，惨遭外来文化入侵，从内到外，面目全非；有的则脱离市场，在原住民的苦心经营下，破败不堪，苟延残喘。文章以大理龙尾关为例，探索历史街区的共居理念更新框架：以在地非盈利组织为主导，高校及科研机构为智力支撑，政府给予政策支持，居民与社会各界人士多元参与，众筹共治的代际互助保障性社区。

国内共居社区的实践案例比较匮乏，本文只能将西方国家的成功经验结合本土社区实践，提出共居更新在地实践的一些规划建议，还需要通过后续的田野调查及社区试验来进行验证。

通过后续研究，扎根大理龙尾关历史街区，密切联系政府、基层社区、古城保护协会、高校和居民，理论联系实践，用共居理念重塑龙尾记忆，并从实践工作中不断深化发展具有中国特色的共居理论。