房地产工程管控中如何有效加强成本控制及其策略

2020-02-16张灿莲

四川水泥 2020年12期

关键词：管控工程项目成本

张灿莲

（厦门市特房海湾投资有限公司，福建厦门 361000）

0 引言

以火炬高新区人才用房分析房地产企业在项目运行管理方面作业形式，指出当下施工项目在成本管理方面存在的弊病，并提出相关解决措施，希望对企业有所帮助。

1 房地产企业进行成本管控的必要性

在我国市场经济高速发展的背景下，房地产企业的竞争日益加剧，为了市场地产行业可以实现可持续健康的发展，必须改变以往粗放型的管理方式，同时还应该意识到成本管控对房地产企业可持续发展的意义，在当下意识到成本控制对房地产企业的重要性，结合现代对成本管控的思想进行成本控制，优化企业结构，提升企业在成本控制方面的作业水平，这是房地产企业可以在市场竞争激烈环境中持续发展的有力保障。

在当前市场环境下，如何取得竞争权成为房地产企业关注的要点，而房地产企业在此过程中承受着极大的压力，其中外部压力对于房地产企业而言最为沉重，因为房地产行业在我国新经济时代下获得极大的发展空间，使得众多资本涌入相应行业，致使行业内竞争日益加剧，大部分房地产企业逐渐意识到成本管理对提升自身竞争力起到的作用，通过科学的管控方法借助项目提升企业的年营业率。企业在成本管控方面的能力直接影响到企业内部利润的获取情况，在房地产企业逐渐向标准化、规范化方向发展的过程中，企业必须意识到以往管控方法存在的弊病，为了能实现可持续发展，必须优化经营管理形式，重视成本控制，同时将其作为企业发展的一项综合性经济指标，从质量、生产、物资、技术等层面出发，优化企业管理结构，借助成本管控提升企业自身的竞争能力，并为企业带来可能的经济效益。

2 房地产企业进行成本控制需要遵循的原则

2.1 全过程管控

房地产企业开展成本控制工作时，需要在全过程成本管理原则下进行成本管控工作，企业管理层需要拥有成本管理思想，掌握企业内部运营情况，考虑到房地产项目有一系列活动构成，需要在项目发起后考虑不同环节工作内容，还应该在项目的各个环节中穿插成本管理思想，意识到工程前期进行成本控制对项目顺利运行起到的重要作用，发现施工阶段对成本控制的作用，通过核算、预算等方式完成工程款的管理工作。除此之外，对以往房地产企业进行的工程项目进行分析发现，虽然工程项目在前期使用的费用较少，但是对项目整体成本的控制却影响巨大，项目80%的预算资金均会受到前期工作的影响，所以房地产企业需要关注投资决策环节中成本控制工作的执行情况，并根据施工要求进行成本控制。

2.2 主动与被动控制相结合

主动控制以及被动控制是成本控制的两种方式，主动控制利用预算分析的方式，确定影响工程项目成本控制的各方面因素，并根据获取的信息考虑项目运行需要，结合影响成本控制的因素制定预防方案，以此提升成本控制水平。被动控制是建筑项目计划实施期间发现施工存在问题，对问题进行细致的探究，找出导致工程出现偏差的原因，并采取相关措施进行调整，实现项目中后期的成本控制。通过对比分析发现，主动控制明显优于被动控制，但是如果仅采用主动控制，将会在一定程度上影响到成本控制的作用效果，因此在当下应该将主动控制与被动控制有机的结合在一起，进行项目成本控制。

3 房地产企业在项目运行期间存在的管理问题

3.1 投资分析不合理

房地产企业在发展过程中对成本方面的控制工作并不重视，没有根据项目进行系统科学的分析，因为考虑层面不足，使得工作难以获得良好的效果。目前，房地产企业进行预算工作的人员及业务能力不足，无法根据项目建设需求开展相关工作，从而使成本控制会因为思考过于片面，为其造成不少的经济损失。其次，企业存在错误的认知，认为只要获得地皮便可以通过地皮溢价获得超高的经济利益，但是因为利润获取需要平衡多方面因素，由于施工企业分析过于片面，使得分析工作无法考虑到更为全面的问题，使企业在成本管控方面出现较大偏差。比如，购买地皮时行为并不合理，武断地购买买地皮，在获取归属权后才发现地皮在项目构建方面存在限制条件，使得房地产企业会因为地皮建设类型的限制，削弱企业的经济效益。

3.2 对设计环节成本控制关注度不足

房地产项目设计阶段需要做好成本控制工作，这是有效压缩工程使用经费的可行路径，但是当下由于施工管理单位对于成本管理工作意识不足，没能发现工程施工与成本管控之战存在的联系，同时不能确定成本管控要点，所以在实际工作中便会因为管控方式不当，使得成本管理难以发挥职能作用，无法有效的做好工程项目成本控制工作。

目前，在设计阶段常会因为方案设计可实施性低，使得工程后期频繁出现设计变更等问题，严重影响到项目运行速度，还会降低工程项目的投资效益。另一方面，在当前参与工程项目设计的作业人员其自身能力存在不足，无法根据勘察人员提供的工程信息完成方案设计，同时企业财务人员业务能力也无法达到成本管理要求，对于工程所用的材料设备安装人员作业费用掌握情况不足，导致设计阶段造价管理工作难以获得良好的成本控制效果。

4 房地产企业成本管理策略

4.1 建立全面预算管理体系

全面预算是房地产企业进行成本管理非常有效的作业手段，全面预算就是成本投入预算，加强对此方面的管控力度，在项目建设前做好管理规划，成本预算减少财力、物力、人力的无用损耗。另外，在房地产企业运行期间确定企业年度计划与企业经营目标，分析收入与支出的相关信息，做好全方面的预算编辑，通过成本控制，防止资金使用超出合理的控制权限。

4.2 提升成本投入管理水平

目前，房地产企业在当下引入信息化系统推进成本管理工作，合理的应用房地产成本管理信息化系统，掌握工程项目建设的多个项目，对项目成本投入进行科学、系统、动态的分析，了解企业运营情况确定决策管理内容，收集工程作业相关数据进行科学监管，将数据分析结果作为成本管理的主要凭据，以此提升房地产企业成本管控水平。

4.3 提升房地产企业工作人员业务能力以及道德水平

房地产企业需要在信息化高速发展的背景下，改变传统成本管理工作，采用信息技术提升成本管理的准确度以及作业效率。其次，为提升成本管控水平，管理人员还需要做好道德业务能力的培养工作，因为成本管理以及项目管理工作均需要工作人员推进完成，工作人员的业务能力将会直接影响到工作执行效果，考虑到当下工作人员的成本管理方面的工作，并没有相关意识对于信息化技术也存在操作水平低下的弊病，因此房产企业必须要大力推进人才培养工作，通过培训活动，让成本管理负责的人员，可以通过培训活动强化自身业务能力，并能通过培育教育形成良好的道德素养，严格按照企业规定的制度要求完成成本结算、核算等工作。

5 保障房地产工程成本管理有效运行的相关策略

房地产工程是当前非常重要的工作，直接关乎到社会民生，因此需要加强对房地产工程管理的重视程度，建筑企业需要在灯下掌握国家相关部门对行业作出的规范，同时还应该了解工程建设作业要点，积极的进行管理制度优化，推动企业完成转型升级的工作。

5.1 强化管理者业务能力

首先，房地产工程项目直接关系的民生，因此需要加强对相关工作的关注度，房地产管理者需要掌握当前管理工作主要内容，为了更好的推进管理工作，提高房地产工程管理水平，需要构建完善的成本控制体系，确定成本控制管理目标，管理者需要拥有良好的职业素养、较强的管理能力，可以按照房地产企业项目建设规定开展相关工作，而房地产企业也需要从工程项目安全运行的角度下，分析项目管理者自身能力存在的不足，积极的开展专业技能培训活动，使管理者可以掌握项目管理的各项工作内容，确定工作要点，通过培训活动提升管理者的业务能力。除此之外，还应该让参与工程建设的人员拥有法律意识，掌握相关部门对行业作出的规范要求，在此基础上建立人才管理系统，通过科学的系统做好企业内各部门各类型人员的教育培训活动，根据不同工作人员所处的岗位确定其需要掌握的业务能力进行针对性培养活动时，工作人员可以通过企业开展的培训活动，在人才管理体系下良好的完成专业能力培养，使人才管理可以更高效的进行，在人才管理系统下便于管理层掌握施工活动不同时段的工作执行情况，做好人才管理考核与登记记录，统一管理内容，结合不同岗位管理要求推进相关工作，以此提升工作人员的业务能力，完成综合职业素质以及整体管理能力的培训工作。

5.2 提升工程质量

房地产工程管理期间，需要考虑到部门对房地产建设项目提出的要求，应该以保障房地产工程质量为工作首要内容，做好工程施工质量管理，确定质量管控作业要点，为保证建筑工程质量，应该确定不同工序作业要点，同时在工程前期对建筑材料进行检验试验，确保工程使用材料均达到工程作业标准。其次，房地产工程施工期间，做好安全管控、质量管理、成本管理等工作，以往现场管理混乱，使得工程容易因为设计变更或内部资源使用不当等情况，导致工程总成本增加、拖慢工程进度。企业在当下做好是各个方面的管理工作，按照工程管控要求，积极推进相关作业，工程施工期间还应该了解工作人员、工程材料、工程机械设备管控内容，做好突发事件应急处理工作，并在施工前制定风险防控预案，从而可以防止因工程建筑材料、工程机械设备以及现场人员管理和不可抗力因素出现，使得工程作业节奏发生变化，致使项目难以在规定时间内移交。在应急管理方案下，工作人员可以按照方案内容进行应对，将突发事件造成的负面影响降至最低。最后，在工程进行期间，需要考虑到建筑工程自身存在的问题，提高房地产施工工艺水平，掌握工程项目对质量提出的要求，合理选择施工方法，确保工程作业顺利推进。

5.3 保障工程作业速度

在当前还需要保证工程进度可以按照设定的流程推进，为此应该在工程项目启动后，结合建设要求考虑影响工程作业各方面因素，收集工程所在地的信息，在此基础上完成工程施工方案编制工作，房地产企业应该在工程前期与相关单位进行沟通，掌握彼此工作进度以及工作情况，做好整体作业规划工作，并根据获得的信息以及项目建设要求，制定工程作业方案，加强不同部门协调力度，衡施工各部门之间的关系，确保各部门可以积极的响应各自工作，通过协同作业不仅可以保障工程进度按照规划的流程推进，还能在最大程度上实现资源的优化配置，确保工程项目可以顺利推进。另外，在工程期间还需要关注工程前期设计问题，需要做好工程实地勘察工作，根据技术文件要求收集工程参数信息，这是设计人员能设计出具备较高可行性设计方案的前提，防止后期因施工方案与实际环境存在较大出入，使得工程频繁出现设计变更，这样不仅会耽误工程进度，还会增加施工总成本。