房屋建筑改造工程管理浅析

支 雄，苗文行（上海船舶研究设计院，上海 201203）

改革开放 40 年来，中国的工程建设有了巨大的发展。据统计，目前我国国内的工程建设总量在全世界各国中排名第一。经过 40 年的发展，我国城市中大量的建筑因原有结构或功能不能满足时代发展要求而亟待更新。特别是大城市，由于土地资源紧缺，对原有建筑进行改扩建，以提升房屋品质和功能的需求在不断增长；大城市的房屋改造工程在整个建筑工程中的占比也在不断提升，因此对房屋改造的各种技术性和管理性的要求也越来越高。

房屋建筑的改造工程，包括全面改造、特定功能改造和局部改造等。有些改造工程仅涉及装饰装修、机电安装等，有些改造工程涉及原主体结构的加固或改变，还有一些改造工程需要在原建筑局部正常使用的状态下进行施工建设。这些都给工程本身的管理带来了一定的挑战。为此，笔者站在建设单位工程管理的角度，基于以往的经验，从改造工程的投资管理、设计管理、进度管理和施工管理的角度，分析房屋建筑改造过程中可能遇到的相关问题，总结在工程管理过程中应注意的事项。供业内人士参考。

1 改造工程的投资管理

1.1 定位变更对投资的影响

从工程投资和工程方案的关系来说，在工程前期方案策划和工程设计阶段的方案改变，对工程投资的影响较小；而在工程实施阶段，对工程方案进行更改，则对工程总投资的影响较大。也就是说，建设单位应尽可能地保证工程前期策划方案的稳定性，在工程实施过程中尽可能少改方案，以保证最终的方案改变对投资的影响降至最低。这就需要在工程方案策划的初期对改造工程有较为明确的定位，并且按照工程定位确定工程改造实施的限定范围；在明确定位和改造范围后，进行相关的设计方案策划，并且在工程实施过程中严格执行策划方案的内容，以保证投资的有效控制。

若在设计方案确定后，特别是进入工程实施阶段，再对工程定位和改造范围进行变更，不仅会因后续改变内容而增加投资，而且会对已经完成的建设内容产生很大影响。如某改造工程，在改造初期的定位是对大楼大堂及外立面的外观进行装饰提升，以提高大楼的迎宾效果。随着工程建设的推进，建设单位对工程定位进行了变更，将改造工程与提升大楼会客服务功能相结合，希望同步提升大楼的会客厅和相关的音响设备，使得刚施工的大厅部分功能需要重新调整。不仅浪费了已施工部分的人工和材料，而且同步设计方案需要重新施工且无法连续施工，致使延误了工期，降低了建设效益，总体投资受到了巨大影响。

1.2 原建筑环境对投资的影响

在方案策划的前期，建设单位应全面调研原建筑物的特点及其周边环境对改造工程的影响，以确定原建筑的环境因素会对改造工程的实施产生影响的程度，并且根据调查分析，有针对性地编制项目策划书或实施方案。如某地下空间改造工程，原建筑靠近化工生产建筑区域，周边的土体环境受到常年化工生产的严重影响，给改造施工期间的工人和改造完成后的使用者带来一定的健康问题。为此，建设单位需要在工程策划初期，请相关的专业单位对加固建筑周边环境的影响因素进行评估。若评估结果对工程产生环境影响，则需要采取适当的措施，增加相应的预算内容，对现有的环境污染情况进行整治，以保证改造工程建设的顺利实施。

1.3 原建筑中利旧内容对投资的影响

在改造工程中，为了控制投资成本，往往会涉及保留原有建筑中部分设施设备、管线、装饰面等的相关做法。这就需要在工程的实施过程中，做好相关利旧内容的现场确认和保护工作，同时比对利旧保护所产生的费用和改造价格，合理选择利旧内容。在施工过程中，需要逐一对利旧内容进行现场确认，由施工监理、投资监理和建设单位共同审核签认利旧内容的现场确认书和利旧内容清单，以此作为相关费用的核减。值得注意的是：装修内容的利旧，需要考虑装饰面的原效果与改造后的效果能否达到和谐统一；相关设备设施的利旧，需要考虑利旧设备设施是否能与改造后的设施设备相兼容，利旧的设备设施是否符合新的环境节能的管理要求。

2 改造工程的设计管理

2.1 现行的法规标准对设计的影响

在改造工程开始前，设计单位应根据现行的法律法规及建设标准的相关要求，对原建筑的结构和使用功能进行评估，以确定其是否符合现行法律法规及建设标准的要求，保证建筑在改造工程完工后能通过整体的竣工验收。

在工程实施过程中，由于部分建筑内容建成年代较早，所依据的标准规范与目前的标准规范存在一定的差异，原建筑不进行改造就不能满足现行标准规范的要求。如某大楼改造工程，大楼原结构建成于 20 世纪 90 年代，按照当时的建筑标准，建筑结构符合相关的建设要求；但建筑市场经过 20 多年的发展，我国对房屋建筑的标准越来越完善，对建筑物的抗震要求也制定出新的规定了，原建筑的结构已不能满足现行结构对抗震的相关规定。因此，改造工程必须对原结构进行额外的结构加固作业，否则无法通过改造工程的竣工验收。为此，改造工程除了需要额外增加相关加固内容的投资成本以外，还需要对原结构的整体结构状态进行评估和判定。

此外，结构加固工程对原建筑结构的改变，可能会影响到建设单位对装饰外观改造的预期。为此，设计单位在设计初期应当及时有效地与建设单位沟通，使改造后的建筑能满足建设单位对功能和外观上的需求。

2.2 原有建筑的信息资料对设计的影响

在改造工程中，由于年代久远，原有建筑的重要图纸，如结构图、机电图和装饰图等可能已被丢失或并不完整。这就需要设计单位在工程设计初期与建设单位充分沟通，及时掌握原有建筑的信息资料，包括保留资料及目前的使用状态等，为设计做好充分准备。

此外，设计单位在施工前可能无法充分掌握部分原有建筑的相关信息，需要在施工过程中及时与施工单位沟通。特别是对那些结构尺寸和材质不明确的隐蔽工程，需要边施工边确认；再根据现场确认的信息，修改并完善相关的施工图设计文件，以保证改造工程的顺利展开。

3 改造工程的进度管理

3.1 周边环境因素对进度的影响

改造工程在施工前，需要对改造建筑的周边环境进行排查，以摸清周边环境设施是否对施工造成影响，特别是场地红线外围可能涉及的市政管廊、燃气、电力、通信等管线。一旦对施工造成影响，就需要由建设单位牵头，提前与各权属单位沟通，提前确认相关设施的运行状况，同时在施工中采取相应的保护措施和监测手段，确保相关设施正常安全运行。如某地下空间改造工程，局部涉及静压桩施工和基坑的开挖，而该区域临近用地红线外侧的道路下有正在使用的综合管廊。为确认施工是否对管廊造成影响，在施工前，建设单位首先与管廊的权属单位沟通；并牵头权属单位、施工单位和监理单位一同对管廊的运行结构现状进行现场查勘确认，留下影像记录。同时，要求施工单位在施工方案中采取相关的保护措施，包括有针对性地布点监测管廊的位移沉降、建立监测日报的各方沟通机制。及时将监测情况报送给管线权属单位，对可能发生的问题提前沟通应对，确保管廊安全运行。

3.2 内部协调对进度的影响

由于改造工程可能涉及现行建筑局部的正常运行，需要在建设过程中办妥相关运行设施设备、区域、管线等的移交工作，或者对运行设备的施工作业建立工作票制度。此外，建设单位内部管理部门众多，各部门在对待施工改造时的认识各不相同，都有自身的工作计划。这就需要建设单位内部有一个牵头工程建设的协调部门，建立相应的配合机制，确保施工计划与各部门的工作安排协调一致，以便工程正常推进。如某指挥中心大楼的改造项目涉及结构加固、机电安装和装饰装修，但是大楼的指挥中心部分层面需要具备保障指挥功能，在工程建设期间不能停止工作；而改造涉及的内容包括了通信工程的改造。这就需要通信部门的工作安排、系统信号切换、改造时间计划要与施工单位的整体改造计划统一协调。为此，建设单位设立了一个建设协调部门，专门针对计划安排召开专题协调会议，确定相关的施工节点；同时协调相关部门配合施工人员加班作业，避免出现各方推诿扯皮现象，确保施工能够如期展开。

4 改造工程的施工管理

4.1 空间环境限制对施工的影响

原有建筑本身的环境条件会在空间上给施工的安排带来一定的限制。如在大城市市中心区域的改造工程，由于场地条件的限制及政府的监管要求，施工材料进场后的堆放需要建设单位和施工单位共同协调和规划。例如：安排提供部分仓库和地下室空间存放材料；对于临时堆放材料的场地，施工单位应将暂时不用或废弃的物品进行清理，以增加材料的堆放空间；等等。同时，施工单位也应就施工场地的规划与建设单位进行沟通，以保证建设单位的正常工作，特别是交通和人行安全的保障。

4.2 消防安全管理

改造工程是在原有建筑基础上进行的工程，原有建筑内部往往有大量的装修饰面等可燃物。因此，在建设过程中应特别强调消防安全，尽量做到在作业单体施工期间停止大楼的一般运行工作，对整个大楼进行移交。若建设单体必须进行不停工施工，施工单位应编制单独的消防安全专项方案和相关的应急预案，以应对突发情况；同时在施工现场应按照规范要求配备足够的灭火设施，并且定期巡视检查以保证其可靠性。

4.3 高处坠落和物体打击的防护管理

改造工程的施工应特别注重对高处坠落和物体打击的防护安全管理。无论是装饰面吊顶拆除，还是高空作业、交叉作业，在施工期间都应按照施工区域进行警戒隔离，并派专人进行指挥和警戒看护。

4.4 运行设备设施的安全管理

在改造工程实施过程中，应注意对在役设备设施，尤其是施工期间必须运行的设备设施进行安全管理。如某工程需要对其能源中心的蓄水罐外立面进行外观的改造升级，并且要求蓄水罐在改造施工期间不得停止运行。蓄水罐的保温层为聚氨酯材料外包钢板保护层。由于聚氨酯材料遇高温和明火极易燃烧，因此，在施工过程中，除了采取特殊的保护措施以外，还应及时与设计单位沟通，通过改变设计方案，减少现场动火点，确保现场设施安全运行。