物业管理板块逆势走强未来三年业绩确定性较高

张哲

疫情之下，物业管理板块龙头依然逆势走强。据记者不完全统计，自开市以来截至2月13日收盘，A股和港股物业管理板块5只个股累计涨幅超过30%。

多位投资人向《红周刊》记者表示，由于物业管理板块一直是业绩增长比较稳定且具有明显抗周期属性的行业，而且物业管理公司在应对疫情方面发挥着重要作用，所以在此轮下跌中表现出明显的“抗跌性”。

投资热度持续升温物管“上市潮”或将延续

近年来，物业管理业务拆分上市成为越来越多主流房企转型之路的选择。据《红周刊》不完全统计，2018年共计有6家物业管理公司上市，2019年上市的物业管理公司数量达到10家，2020年以来，金融街物业、宋都服务、鸿坤物业也分别递交了IPO招股书。据Wind数据，截至2020年2月13日，已上市的物业管理公司有22家，其中A股3家，港股19家。

《红周刊》记者注意到，物业管理板块在“主战场”的表现十分亮眼。Wind数据显示，2019年恒生指数全年涨幅仅为9.07%，整体走势偏弱，全部港股全年涨幅（总市值加权平均）约为10.03%，而房地产服务板块的全年涨幅（总市值加权平均）高达35.18%。具体到个股，港股的新城悦服務（1755.HK）、永升生活服务（1995.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、雅生活服务（3319.HK）、中海物业（2669.HK）、碧桂园服务（6098.HK）2019年全年涨幅分别高达222.24%、198.99%、187.25%、161.05%、116.26%、112.40%;A股的招商积余（001914.SZ）和新大正（002968.SZ）全年涨幅分别高达179.01%和79.00%。

克而瑞物业管理行业高级研究员汤晓晨在接受《红周刊》采访时表示，物业管理公司集中上市是从2018年开始的，一般物业公司从有上市想法到符合上市要求，大多会用一至两年进行调整准备，预计2020年不仅房企物业拆分上市会持续上演，一些独立第三方物业公司也将加快登陆资本市场，物业管理板块的投资热度也将持续升温。

“2020年以来递交IPO招股书的物管公司有正荣物业、金融街物业、宋都服务、鸿坤物业，此外卓越物业近期有传拆分上市的消息，不过还未递表。其中，金融街物业和卓越物业都是商办物业领域业务不错的企业。”汤晓晨补充道。

此外，物业管理行业的整体规模也处于高速增长阶段。国家统计局2008年、2013年及2018年全国经济普查数据显示，全国物业管理行业这三年的营业收入规模分别为2077亿元、4092亿元、9066亿元，行业在2008年至2018年的年复合增长率高达15.88%。据国信证券预计，2019年至2023年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，预计到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。

疫情推高成本可控物管企业价值获确认

在可见的行业大容量以外，突发的新冠肺炎疫情也让市场发现物业管理行业的重要性。在疫情爆发后，上市物业管理公司通过制定防控预案、实施员工管理、扩大疫情宣传、严格出入管控、公共区域消杀、以及物资支持等方面主动承担园区卫生管理工作。

《红周刊》记者根据企业官网及官方微信公众号不完全统计，万科物业（未上市）、碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、绿城服务、新城悦服务等龙头物管企业均从出入管控、物资支持、园区消杀等方面制定了防控预案，比如对重点公共区域全面消毒消杀，设置废弃口罩专用垃圾桶;在社区出入口免费分发口罩，为居家隔离业主采购生活物资等。此外，万科物业、招商积余还参与了武汉火神山医院的后勤保障工作，两家公司分别集结10名和45名志愿者赴火神山医院并连夜开启驻地的开荒保洁工作。

汤晓晨认为，此次在防疫物资、人工支出方面会产生一定的成本，但对物管企业的全年业绩不会产生太大的影响，反而会通过此次疫情事件提高人们对物业管理重要性的认知，对后期物业费的收缴以及增值业务的开展都有益处。“物业管理公司的主要业绩支撑来自物业费，这部分收入相对刚性且大多采取‘预收制，所以现阶段公司的账面资金比较充裕。按30万㎡的住宅小区每天新增物资成本1000元计算，如果疫情管理期在两个月以内的话，加上一定的人工成本，疫情管理期间新增的成本占该小区全年物业费收入比重仅为1%左右。现在上市物业管理公司的净利率基本都能达到10%以上，所以虽然疫情管理会加重其运营成本，但对全年业绩的影响并不算大。”

汤晓晨进一步分析称，“目前深圳、杭州两个城市已经出台相关政策补贴物业管理公司进行抗击疫情，从行业角度出发我们当然希望能有越来越多的城市出台此类政策，这次疫情事件在一定程度上有助于政府思考物业管理公司与基层组织的协同问题，并在适当的工作上给予适当的补贴。”

此次疫情让市场发现了物管公司的价值。华泰证券认为，虽然这次疫情的爆发在短期内使物管公司的业绩受到一定影响，但中长期来看行业迎来较大的机遇，物业股价值凸显。

未来三年业绩增长确定性高优质物业龙头享受估值溢价

从物业管理行业的基本面看，过去十几年房地产行业的快速发展是其发展的最大基石。国家统计局数据显示，房地产行业高光期（2015年至2017年三年间）全国房屋竣工面积超过10亿平方米，项目楼盘的竣工交付为物业管理行业在管面积的持续增加提供了直接保障。

《红周刊》记者梳理上市物业管理企业财务数据发现，14只标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上。Wind数据显示，雅生活服务（关联地产股雅居乐集团）近三年的净利润增长率高达1133.02%，新城悦服务（关联地产股新城控股）、永升生活服务（关联地产股旭辉集团控股）、滨江服务（关联地产股滨江集团）的上述指标均超过500%，蓝光嘉宝服务（关联地产股蓝光发展）、碧桂园服务（关联地产股碧桂园）、中海物业（关联地产股中国海外发展）则超过200%。招商积余（关联地产股招商蛇口）、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务近一年净利润增长率均高于100%，蓝光嘉宝服务、彩生活、保利物业、永升生活服务、中海物业则均高于30%。

对于物管股未来的业绩增长空间，国泰瑞丰投研总监任凯向《红周刊》记者表示，未来三年物业公司业绩将持续爆发。“开发商在2017年至2019年间的销售面积大大超过以往年份，按房企两至三年的交付时间来看，2019年至2022年房企的交付面积会持续高速增长。再叠加上市物业公司通过收并购以及招投标第三方楼盘获取的项目，未来三年物业公司业绩将持续爆发。”

《红周刊》记者注意到，物业管理板块目前PE值整体较高，据Wind数据，在2020年物业管理个股市盈率预测值中，保利物业、招商积余分别约为43倍和41倍，碧桂园服务、新城悦服务、新大正、永升生活服务均高于30倍。对此，任凯分析称，平均20-30倍的市盈率对于业绩增长稳定且高速发展中的物业管理板块而言并不贵，优质的物管股龙头往往关联着强势房企，未来业绩增长有保障，会持续享受估值溢价。此外，行业内也存在一些估值较低的“潜力股”具有确定性的投资机会。

任凯认为，按2020年物业管理个股市盈率预测值划分，可以分三档：第一档是碧桂园服务、中海物业、保利物业这类30倍以上的，业绩增长有保障、关联房企强大;第二档是滨江服务、雅生活服务这类20倍以上的，关联房企的规模中规中矩，有一定的收并购项目支撑，业绩增长还算可观;第三档是蓝光嘉宝和佳兆业美好这类15倍左右的，关联的房企规模并不大，被市场看低一眼，但是未来增速却并不低，可能存在预期差。

“未来第一档主要靠利润推动（20%-30%），第二档主要靠估值（20->30）和利润推动（30%-40%），第三档主要靠估值（15->20->25）和利润推动（35%-45%）。对第三档企业而言，估值涨不涨或许不一定，但仅靠利润推动也足够了。大物业公司由于基数较大，增速下滑会更明显，部分小物业公司未来两年内或能保持每年50%的增速。”任凯补充道，“目前整个行业极其分散，随着头部物业公司不断收并购中小物业公司和开拓第三方项目，行业集中度会持续上升，市场格局也会由高度分散不断向优质龙头企业集中。”

值得关注的是，对于有关联房企支持的物管企业而言，关联房企的土储面积越大，则意味着关联房企未来交付的合约面积越多，则对应物管企业中长期的业绩增长潜力及确定性越强。对此，汤晓晨认为，那些关联房企的销售排名稳居行业TOP50的物管企业，其业绩增长更具有确定性，不过除此之外，物管公司的物业项目质量和社区增值服务的增长潜力也对公司的成长发挥着重要作用。

“从关联房企的销售业绩来看，碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、永升生活服务、奧园健康的管理规模增长可能更具有优势。但是我们进一步分析可以发现，企业所管理项目所处的城市能级也会影响物业费的天花板和开展增值服务的空间，深耕三四线城市的企业表现可能弱于布局一二线城市的企业。比如绿城服务的项目主要分布在长三角地区，且以中高端项目为主，其物业管理在定价上就更有优势;此外从社区增值服务的情况来看，永升生活服务去年的表现较为出色。这些指标都会影响物管企业未来的业绩增速。”汤晓晨补充道。