探索城乡规划中容积率确定的合理性

2020-02-15李莲

建材与装饰 2020年16期

李莲

（铜仁市城乡规划勘测设计研究院有限公司贵州铜仁 554300）

在城镇化发展中，要想缓解土地资源紧张的问题，就需要对土地进行集约化利用。容积率是一个重要指标，其可以对城镇建设用地经济效益进行评价，还能够体现出城镇空间环境质量，其还是一个定量控制指标，在城乡规划中具有重要作用，对城镇的环境质量、交通和面貌具有重要影响，和城镇公共利益具有紧密联系，因此，要实现集约化利用土地的目标，就需要对容积率进行合理的明确。容积率要做到合理，太高或者是太低都会带去消极的影响，因此，怎样确认合理的容积率就是当前城乡规划设计中的一个重要问题。现阶段城乡规划设计中，对于容积率还缺乏全面、正确的认识，没有科学先进的辅助手段，一般还是靠专家经验或是规划工作者确定容积率，不够客观和全面，导致很多城乡居住用地容积率指标在实际落实中经常被突破或是要调整，这就需要合理确定容积率。

1 城乡规划中合理容积率存在的问题

当前城乡发展进程日益加快，城乡规划的重要性日益突出，容积率会对城乡规划设计的效果带去重要影响，然而当前在城乡规划中对于容积率的确定还存在一些问题，主要体现在：

1.1 没有合理的方法

当前城市规划具有重要意义，通过规划能够提升土地经济利润，然而还有很多规划师还是没有更新自己的思维模式，不注重量化分析，这就导致容积率的确定会受到影响，会给土地效用发挥带去消极影响。

1.2 没有认识到容积率和城乡规划中相关方面的关系

对于容积率的确定，有很多影响因素，比如，经济效益、自然因素、社会文化和人的需求、城镇土地级差、城镇规划和经济实力等，然而当前在确定容积率时并没有全面的思考相关影响因素以及关系，导致结果的准确性会受到影响[1]。

2 城乡规划设计中容积率的合理确定

2.1 清楚容积率和相关方面关系

2.1.1 容积率和城市环境

城市关系中包含很多内容，而容积率就是一个重要影响因素，二者的关系主要体现在：①开发强度。土地开发强度就会受到容积率的直接影响，对于土地开发并非是没有限制的，是有上限控制的，这是由于城市环境承载力是有限的，要是容积率提升，土地开发商就会加强对于土地的开发，这样就导致城市中的人口太过密集，随之很多方面也会受到影响，进而产生一系列的问题，比如，公共设施压力变大，会对城市的稳定发展带去消极的影响；②建筑密度合层数。容积率就是将建筑和建筑层数相乘得出的，即在任何一个要开发地段中，要想提升容积率数值，可以有两种选择，一种是对建筑层数进行增加，另一种方式就是要提升建筑间密度[2]。但是无论是建筑的密度还是层数，都对城市环境具有重要影响，建筑层数属于城市规划中不可缺少的一项指标，和很多内容都有密切联系，比如，景观和交通等。而建筑密度就会对有关环境指标带去影响，比如，绿化、采光和消防等。

2.1.2 容积率和地价

城乡规划设计中，地价涉及的内容有很多，一般在实际分析中会以政府管理和交易价格为立足点。在交易价格方面，能够从多个角度分析，比如，单价和总价、熟地价、招标地价、地面价等等。而政府管理一般有基准地价、出让地价等等。二者之间的关系主要体现在：首先，楼面地价就是土地出让单价和容积率之间的比值，因此，在明确单价后，容积率数值会变大，楼面地价会减少，这对开发商而言是有益的；要是明确楼面地价，那么容积率增加，单价也会跟随增加，这种情况对于出让方而言是有益的[3]。整体而言，不管是出让方还是开发商，他们都希望城市容积率能够体现出最大化；其次，容积率对地价具有重要影响作用，容积率和城市规模以及中心区位之间是正相关关系；最后，容积率对于地价的影响，还受到土地未来使用性质影响，要是土地一样，那么地价也呈现出规律，土地使用性质主要有三种，分布是商业用地、居住用地和工业用地，在地价方面，最多的就是商业性质土地用途，最少的就是工业性质用途土地，中间的就是居住地价。

2.1.3 容积率和开发利润

二者间关系呈现出“凸曲线”形式。也就是说，容积率数值越小，开发利润也就越少，容积率数值越大，开发利润也会越大，但是这种情况下的开发边际利润就会变高。如果容积率要是到一定程度，土地开发就可以得到做多的效益，这时边际利润就相当于0；要是容积率不断增加，那么开发商的土地建设成本也会增加，这就会对城市环境带去消极影响，让这一地区楼价会慢慢降低，所以，容积率虽然会给开发商带去经济效益，然而在建设成本增加和楼价降低的情况下，利润自然也会被相应程度的抵消。因此，在竞争激励的背景下，土地开发商要想获得更多的效益，就需要对城市环境进行有效的保护，这就要求对容积率进行合理的明确，最大程度的让其数值在理想状态，促进城市的发展。

2.2 了解对容积率确定产生影响的因素

基于分析容积率和城市地价、环境和开发商利润间关系，能够发现：要想确保容积率确定的合理性，就需要先了解相关影响因素，主要有：现阶段地块在的区位；地块开发后使用性质；地块周围各种公共设施，最关键的就是交通；该地块现阶段的空间环境，一般就是城市设计具体要求；还有现阶段地块实际出让价格[4]。

现阶段在城市规划行业中，能够对容积率进行计算和明确的方法有很多，比如，形体模拟法、量化分析法等等，本文就运用后者分析，立足于经济角度建立有关数据模型，进而论证和明确容积率。在城市发展中，城市规划过程中会有很多的问题和难题，这可以有效的体现出城市规划科学的特征，即复杂性和科学性。可以被量化分析的就是复杂性，且量化分析方法在城市发展中得到了大规模的运用，随着具体运用，也在不断的发展，能够基于数据对相关复杂现象以及问题实施相应的分析以及衡量，再加上工作经验作出合理的判断，可以对问题复杂度进行推测，促进城市规划有效性的提升。

2.3 技术研究和政策引导进行结合

在城乡规划设计中，对于容积率的确定，要坚持将技术研究与政策引导进行结合，技术属性是基础，而政策则发挥出引导作用。首先，要深度研究小城镇居住用地容积率确定的技术，比如，基础设施承载力、经济分析模拟、规划区位影响等研究，给容积率的明确提供硬性指标。还要加强政策研究，结合该地区小城镇居住用地容积率和用地发展模式、环境保护政策和经济发展目标等，如果有需要，可以出台有关政策进行引导，给规划师的工作提供依据[5]。