浅谈房产税对房价调控的影响

罗承谦

【摘要】房地产不仅是国民经济的重要支柱产业，更关乎人们的切身利益，因此，房地产行业在国民经济发展和居民生活方面都占有着非常重要的位置。近十年来我国房地产市场一路走高，在繁荣经济的同时也存在某些亟待解决的问题。最为紧要的一点就是房价居高不下，造成社会财富分配不均。调节房地产市场重要税收杠杆“房产税”的设计就成了维护房地产市场健康发展的重要举措。我国房产税正处于试点阶段，但也凸显了一些倾向性问题，如税制结构不合理、征管体制不理顺等。笔者建议，我国开征房产税要在充分考虑我国国情的基础，针对区域发展不平衡的实际情况，科学、合理设计税种，完善税制机构，理顺征管体制，平衡市场供需关系，实现社会资源、财富公正分配和保障房地产市场健康发展。

【关键词】房价  调控  房產税  税种

一、引言

改善居住条件是人们生活的美好追求。因此，房地产行业在国民经济发展和居民生活方面都占有着非常重要的位置。从宏观经济维度看，我国房地产市场从2000年后逐渐发展起来，特别是近十年来迎来了告诉发展的黄金时期，另一方面也造成了部分中低收入群体人们“买房难”的困境。房地产市场虚高膨胀，房地产税收政策的杠杆作用失灵。同时，居高不下的房价也给房地产税收政策的调整带来困难。

二、我国房地产收税与房地产市场现状

（一）我国房地产税收的功能

房地产税在许多国家和地区都是税收体系中一个不可或缺的重要部分。房地产税收在优化税制构成、增加政府财政收入、调节居民收入分配和加强房地产市场调控等方面都具有非常重要的作用。房地产税收应当属于地方税收范畴，也就是说房地产税收由各地方政府分配使用。近十年来，可以说我国的房地产市场迎来了黄金发展时期，各地区的房地产开发呈现规模大、速度快、涨势猛、房价高的态势。房地产税源稳定，有利于政府开征房产税的积极性。近年来，我国房地产市场房价上涨过快，当前我国的房地产市场承载了人们多种需求，当然房子首先是满足人们的居住需要。但大量的购房者其实手中已经不只有一套房产。换言之，购房者现在除了“刚需者”，还有相当一部分的投资型购房者。通过房地产税收，可以有效抑制炒作投机行为，实现房地产市场规范管理、有序发展。

（二）房地产市场供需失衡导致房价高企

有关房地产市场的购买需求，前文有所涉及，主要是住房刚性需求和部分投资性需求，我们姑且把这两类购房者归类为消费性需求和投资性需求。无论是消费还是投资房地产，都会和房地产供给发生互动关系。必须看到的一点是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是从国家层面上对于房地产行业的总体定位。房子不是普通的商品，它关乎广大群众的生活安定，必须给予高度重视。房子所承载的价值，已经远远突破了遮风避雨的原始需求。人们购房不仅要看房屋本身的质量如何，黄金地段的房子，价格飙升，周边有着优质教育、医疗、文化、交通等便捷资源的项目更是寸土寸金。

（三）房价波动对房地产税收的影响

开征房产税就必须要考虑一个现实问题，对那些房屋征税，怎么征税。有的学者认为房价对房产税几乎没有任何影响，反之，是房产税可能对房屋成交价格造成影响。这是一种典型的单向思维，影响是相互的，房产税开征能够丝毫不考虑房价关系，那怎么设计税种、税率，税基又如何选择。显然，忽视房价波动对房产税的影响，是不现实的。房产税税基必须考虑我国当前经济社会发展水平和房地产市场情况。特别是对房价水平要综合考量，唯有如此才能使房产税对房地产市场产生积极促进，实现利国利民的初衷。

三、我国房地产税制存在的主要问题

（一）税制结构不合理

现代意义上的房地产税收体制是发源于西方国家的，我国建立房地产税收体制时，在立足本国实际国情的基础上，吸收借鉴房地产税收较为成熟的国家的做法是有必要的。我国的市场经济日益繁荣，法治化程度显著提高，但从税收设计角度，我国对税收的认识更多地局限于财政的角度，尚未从市场经济的全局宏观层面上来认识税收体系设计。正是囿于这种传统认识上的局限，我国的税种设计、税收结构，从构建之初就缺乏对行业发展和区域协调的考虑。具体到房地产税收，在设计上必须要通盘考虑各个区域的发展差异和房地产市场的行业特殊性。

（二）税种设计不合理

我国现行的与房地产税收有关的税种虽然不多，但在这些不多的税种中也存在重复征税的情况。例如在试点开征房产税的地区房产税计算依据是房屋原值（或者租金，有关租金的计算暂不讨论）。我们从常识角度即可发现，房屋价值是肯定包括土地价值的，买房的时候支付的房价一定包括了土地出让金成本在内。说得再直白些就是，房产价值是包括土地价值，土地增值税和所得税之间存在交叉重复计税情况。我们知道，将自己所有的房屋转让他人，交易价格中的增值部分是计算土地增值税收的依据。孤立看到这一税收计税方式也许没什么不妥。但我们把土地增值税和所得税放在一起比较，问题就凸显了。

（三）征管体制不协调

在我国现行的税收征管和行政管理体制下，诸如税务、工商、房管、土地等多个部门存在分工不清的问题。这么多的职能部门，在房地产管理领域还可能出现业务协调方面的衔接问题。因此，税收征管体制不够清晰明朗，可能会造成部分应收税款的漏征。我国正处于全面深化改革的时期，立足国情实际，同时吸收借鉴房产税征收较为成熟国家的经验做法，进而制定符合国情的、科学合理的房产税征管制度。

四、我国房地产税制完善的对策与建议

（一）调整税制结构

通过前文的理论梳理，笔者认为科学合理调整我国房产税税制结构，完善征管体制是全面开征房产税的当务之急，关系到房产税能否切实起到宏观调控作用。房产税是我国刚刚试点的新税种，从房产税税收政策制定的科学性、完整性及适用性等方面都存在这样或那样的不足，这是正常的。包括我们对开征房产税的功能和定位也是在一个逐步探索的过程。房屋流转过程中征税，一是会推高房价，提升交易成本。二是流转征税是非常容易转嫁税负的，不利于发挥税收的调节作用。接下来的房产税设计要直接作用于房屋持有人。

（二）平衡市场供求

提及我国房地产市场的供需失衡，可能有人会立刻否定，认为我国房地产市场不存在不平衡，理由是楼盘在建和在售的随处可见，人们的购房欲望也十分高涨，是典型的供需两旺的大好局面。这仅仅是表面现象而已。社会普遍工薪阶层的购买力，放置于房地产市场其实真的没有什么太大的选择余地，什么地段、学区、配套等等，在高昂的房價面前都成了遥不可及的传说。试想，还有多少无力购房者望房兴叹。真的是他们不需要住房么，不是，是他们无力承担高企的房价而已。这是深层次的供需矛盾，不是我不需要，也不是没有供应，而是你供应的房子我根本买不起。另一面，极少数炒房者坐拥多套房产。开征房产税，必须考虑到房产税的平衡市场供需关系、调节收入分配的税收杠杆作用。通过房产税的合理设计，平抑过快增长的房价，确保首套房、一套房购房者不会因为房产税的开征而过分加重负担。另外，必须针对房地产投机行为，加强税收调控力度，加大对多套闲置房产的课税力度，提高房屋空置的持有成本，努力实现社会公正。对家庭仅有一套住房且尚处于贷款购房的中低收入人群在开征房产税时予以必要的补贴和政策倾斜。

（三）考虑区域差异

地区间发展不均衡是我国的一个现实问题，短时期内难以得到根本性改变。区域发展不平衡是多种因素导致的，经济越发达的地区房地产市场越繁荣，房价也就越高。理由其实不难理解，越是经济发达越容易聚集人才和资源，人流量大了，住房需求自然高涨，房地产市场开发必然迅猛发展，房价自然就一路走高。从现实情况看，我国东南部沿海地区经济发达，房产市场发展较早，房价较高。其他中部和西部地区，经济发展较东南沿海有一定差距，反映在房地产市场上也呈现出房价较低的表现。正是基于我国区域环境差异，在制定房产税政策时必须权衡区域差异，走因地制宜的路线，不能盲目搞“一刀切”，看似无差别的绝对化平等其实质是不平等。

五、结语

通过笔者研究发现，房价与房产税之间存在着复杂的相互关系并非一开征房产税，房价马上就回落了。房价高涨是多重因素共同作用的结果。房产税开征的目的并非单一抑制或降低房价。房价也不是越低越好，当然肯定不能一直高涨下去。房价要能真实反映房屋的实际价值，这样开征房产税才有客观基础依据。在对我国房产税进行宏观设计时，必须要调节收入分配和调控房地产供需关系，实现实质上的社会公正。

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