试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用

2020-02-14孙杰

建材与装饰 2020年13期

孙杰

（杭州金航房地产开发有限公司浙江杭州 310012）

精细化管理是在房地产建筑工程当中，对每个环节都给予高度重视，对施工中的细节问题加以合理规划，并对工程中各个部门进行合理优化安排的管理方式，区别于传统的粗放式管理方法[1]。精细化管理是更加适应现在市场发展趋势的管理方法，对企业的盈利和工程的质量安全都有好处。

1 精细化管理在房地产建筑工程中的意义

在房地产建筑工程中传统的粗放式管理虽然成本低，但存在细节处理不足，目光局限于工程的整体管理等问题[2]。精细化管理强调，在注重工程整体规划的同时，对施工细节也进行细致的规划设计，给予施工中的每一个步骤以高度重视，实现宏观与微观管理相结合，实现更优质的房地产工程。

2 房地产建筑工程管理中的现状及问题

2.1 管理制度存在问题

目前房地产建筑行业整体在管理制度上都存在问题，制度本身存在不合理之处。受传统思想的影响，房地产行业的管理制度大多仅仅着眼于经济效益的高低，而过分忽略工程质量问题。许多管理制度，对管理中虽然是细节但具有关键性作用的问题不够重视，仅仅对工程宏观情况有所规划和管理，对工程中的各个环节关注度不够高。这就导致许多工程在完工后仍然会存在一些安全隐患，质量不能得到保证。同时，对于已有的制度，由于其并没有得到时间的检验，都处在初级阶段，在落实中存在问题。管理制度的设计在某些地方不符合现实情况，导致在实际管理过程中存在困难。

2.2 管理方面不规范

房地产建筑工程中管理模式单一且不灵活，管理没有组织性，各个管理部门之间的配合性不好，管理不够规范。由于管理制度不清晰，各个部门之间管理不统一，导致某些资质不符合工程要求的队伍和人员也参与到了建筑工程当中，不合格人员的参与，导致整个施工队伍的质量较低，这就限制了精细化管理的进程。同时，各个部门较低的组织性制约了精细化管理的落实，进一步导致施工团队工作开展受阻，甚至影响到施工质量，出现安全隐患。

2.3 过分重视财务指标

由于房地产行业涉及的资金数额较大，且收支情况较为复杂，因而财务的精细化管理往往对整个工程的精细化管理有较大影响[3]。财务在一定程度上对整个项目工程起到了支配性作用，这就导致在建筑工程精细化管理过程中，财务所占据的比重太大，影响了工程精细化管理对工程质量等其他问题的关注，限制了精细化管理的有效落实。

2.4 环保效益关注度较低

随着可持续发展战略的落实，在房地产建筑工程中对环保效益的重视也需要越来越高。然而目前，房地产建筑工程的精细化管理策略中往往很少甚至没有环保效益的考虑。尽管部分建筑工程在精细化管理的规划中对环保方面有一定的规划，但往往在实际中，都会屈服于经济效益，导致环保效益的实现流于表面，流于形式，难以在施工过程中落实。

3 促进精细化管理在房地产建筑工程中实现的有效措施

3.1 完善精细化管理制度

建立合理全面的精细化管理方案势在必行。精细化管理方案要涉及到建筑工程每一步骤的方方面面，同时要设立灵活性较强的管理制度，以便在实际操作中的落实。精细化管理制度需要包括项目造价、招标投标、项目设计、施工和市场营销等各个方面，对其中每个方面每个环节的细节问题也要分别进行讨论思考，做出科学合理的精细化管理方案。

市场时时刻刻都在发生着变化，房地产建筑行业想要适应市场，也需要随时做好跟随市场的准备。精细化管理制度需要切实根据实际情况，对房地产建筑工程进行指导和规划，这样的管理制度的设立不能空洞无物，流于表面流于形式，成为形式主义的产物。比如，对于投标招标的过程，企业想要得到最大的经济效益，不做亏本买卖，就要在投标招标之前进行充分的考察和讨论，对市场充分了解的前提下，对投标招标的对象进行充分调查了解，判断其是否可以充分适应市场现状，并对项目有最佳的操作效果。同时，需要对工程施工的投资有准确判断，进而对经济效益进行估计，对此有较为充分详实的安排规划，进而才能保证企业资源的合理分配，企业经济效益的最大化。

3.2 加强项目参与人员组织性管理

房地产建筑工程的用人往往与一般企业的固定化用人不大相同，房地产建筑工程中参与人员的流动性较强，许多人员并不固定。因而这在管理中是一大难点。流动性较强的工程参与人员导致凝聚力不强、默契度较差。同时，各个部门之间组织性较差，人员的筛选和考核都很难有统一的标准，进而一些行为不符合规则、能力不符合标准的人员在项目中浑水摸鱼，限制了项目的进展和质量。因而，加强项目各部门的组织性就凸显出它的重要性。具有组织性的建筑工程会更加有效率，各部门按部就班执行自己部门的规划，对施工结果有比较科学系统的检验方案，就避免了浑水摸鱼的现象。同时，具有组织性的房地产建筑工程项目会比较有凝聚力，这对工程施工的质量极具好处。

提高组织性主要的一点就是对各部门的职责任务进行明确，并规范管理制度。同时，可以在某些建筑施工的关键点进行庆功会等活动的开展，项目活动可以增强团队精神，增强团队凝聚力，让团队每个人员意识到，虽然由于项目的特殊性导致人员流动性较大，但每一个参与的人员都是团队的一部分，可以大幅度激起参与人员的责任感和团队精神，提高工作效率，提高工程质量。

3.3 对项目进行层次化分解

房地产建筑工程项目一般工作周期较长，工程量较大，从最初的规划设计到最后市场营销获得利益，需要经历较长的时间段。因而，阶段性目标对于这样的项目就很有必要。制定阶段性目标，将原本比较庞大的项目工程层次化分解，就减少了参与人员的心理负担和心理压力。同时，

在每个阶段性任务完成的节点处都会收获到成就感带来的喜悦，这在促进员工积极性，提高工程效率方面是非常有效的。

同时，对项目进行层次化分解有利于精细化管理的开展和落实。精细化管理中最精华的部分就是“精细化”，过于庞大的项目对于精细化管理有一点那个的不利因素，对于庞大的项目，在精细化管理中容易忽略细节问题，对工程步骤中的每个细节点不容易抓住。但如果能够将庞大的工程项目分解为不同层次，每个阶段都是一个比较小的项目，这对精细化管理是非常友好的。精细化管理中，可以对每个细节考虑周到，对项目工程的每个步骤都进行仔细考虑讨论，做出最适合该项目该团队的合理化管理方案。同时，分解为层次化阶段的小项目可以让各部门分工明确，这对组织性的增强也有促进作用。