吉林省房地产业发展应关注的四个问题

杜 磊

（吉林省社会科学院，吉林 长春 130033）

一、严格土地供给管理，加强对优质农地的保护力度

土地作为城市发展中重要的稀缺资源之一，其价格是房价的重要影响因素。但是单纯控制土地价格，不仅影响吉林省这一不发达省份的财政收入，而且事实上也在变相降低房地产商的成本，使其能够拥有更强的市场控制力和回旋空间。因此，应加快转变土地供应的双轨制格局，通过扩大土地有偿使用的范围，在保证土地收益的同时，增加土地市场的活力。在源头上加强对土地开发、使用的管理，在供给上要控制好土地的质与量，这是房地产业健康发展的关键。对土地“质”的控制，主要是指加强吉林省城镇化发展过程中对优质耕地的保护。作为农业大省，吉林省粮食与蔬菜的有效供给问题具有特殊的意义。因为如果农业大省都存在食品供给不足问题，那么全国食品供给不足问题将变得极其严峻。而在粮蔬生产中，优质土地不仅在产量上有优势，而且对化肥、农药等依赖较低，更符合绿色农业的发展趋势。因此，吉林省在城镇房地产业发展过程中，应当关注对优质土地的保护。同时，农村的土地流转过程中，要严控土地的用途转变问题，防止土地流转后未按开发项目规划使用而导致的土质下降问题。对土地“量”的控制主要是通过多种手段，增强对城市土地的调控力度，处理好城市各类用地的划拨问题，要做到土地使用信息的透明化，通过公众参与机制，保证土地使用的科学、合理和公平。要做好房地产业发展总体规划，从不同地区城市可持续发展角度，对旧城改造、棚户区改造及其他保障性住房建设用地作出系统安排，并纳入宏观调控计划，根据市场承受力合理安排开发规模。

二、加强对房地产中介机构的管理，提高房地产中介服务水平

房地产中介服务业的成熟与发展直接影响到吉林省房地产业整体发展水平。因此，从长期来看，应从根本上加大规范力度，从法制、信息、人员素质、机构规模等方面全面提高房地产中介服务业的发展水平。第一，健全房地产中介机构的职能，建立更多高水平、大规模的房地产中介机构。发展更多大型房地产销售企业和咨询评估、经纪等中介机构，并达到国内先进中介服务机构水平。实现中介服务业连锁网络化经营，扩大吉林省中介服务业的影响力，打造省内房地产中介服务业品牌。第二，利用网络资源，加快吉林省房地产信息交流平台的发展。稳定房地产交易根基，突破房地产中介服务业的发展瓶颈。畅通中介服务业业内交流渠道，使房地产中介信息更加透明，便于广大购房者使用。第三，健全房地产中介服务法制体系，加强管理，规范工作流程，提高工作效率。第四，严格执行《房地产经纪管理办法》。按照《房地产经纪管理办法》要求，房地产中介必须出示营业执照等证件，公开收费项目及标准。经纪人有义务告知委托人签订相关合同，并明确合同内容。若合同约定事项未能实现，房地产中介机构不得收取佣金。对于一项服务由多个经纪人或机构承担的，不得以此混合标价、捆绑标价，服务内容应体现于一份合同中，委托人只需交纳一份佣金。对于违反规定的中介机构，应予以必要的经济处罚与停业整顿。此外，建议吉林省在全省范围内设立房地产中介行业协会，完善经纪人专业标准和体系，优化中介机构的组织结构。

三、努力解决房地产业发展中关系民生的具体问题

1.加强对房地产物业的管理力度

对于已建成社区来说，各类物业问题亟待解决。一些成型社区大多面临不成熟的物业管理，一些保障房社区、低档社区或者物业管理极其落后，或者干脆没有物业，而吉林省很多老社区大多以居委会管理或自治为主，更不要说物业和社区服务了。因此，建议改变过去单纯依赖开发商提供物业服务的模式，通过物业的市场化改革，促进专业的物业服务商的形成与发展。可以通过市场竞争的方式，完善成型社区的物业服务。在此基础上，通过经验与资金的积累，将物业服务扩展到更多类型的社区，进而形成专业的住宅物业服务商。同时，要通过保洁、绿化、工程维修等专业服务的扩展，从住宅物业公司转型为包括商用物业在内的物业服务集成商。通过物业服务的市场化，带动物业服务商的规模化与专业化，彻底改善吉林省房地产物业服务落后的面貌。此外，导致小区遭弃管的主要原因包括社区业委会缺失、物业费过高、物业管理不规范等等。对此，应积极组织社区组建业委会，代表业主监督物业公司提供的服务与合同是否相符、物业经营是否亏损等情况。应明确约定物业公司的工作范围及详细内容，并告知社区各业主。政府部门应加强制度化管理，给予相应的协调政策，在业主和物业出现矛盾时充当裁判的角色。最关键的是要改变现在的物业费缴纳形式。目前普遍实行的是业主交纳固定的物业费，与物业公司签服务合同的承包服务，其盈余或亏损由物业管理企业承担，业内称之为包干制。在收费固定的情况下，物业提供的服务越多、服务质量越高，支付的成本也越高。因此，很多物业公司“喜新厌旧”，当小区设施设备进入中修和大修期时，物业管理利润变小甚至亏损失，就会弃管。建议推广酬金制模式。物业公司和业主签订合同，明确双方的权利和义务。

2.加强基础设施建设，提高建筑质量标准

随着全球气候变暖，城市极端气候事件的发生频率也随之增加、强度随之增大。然而，由于城市的最初规划和布局未能考虑这些自然和城市发展的新变化，使得城市的供电、供水、供气、通信、交通等生命线很容易受到气象灾害的影响。对此，应建立气象预警系统，提供城市气象监测预警预报服务，做到“早发现、早预警、早发布、早处置”。设计科学的地下排水系统，防止突发降雨导致的城市内涝问题。通过地铁、高架桥、过街天桥、地下通道等的建设，缓解市内的交通压力。大力发展公共交通，科学布局市内及郊区的公共交通网线，充分发挥公共交通的疏导作用。应针对新的自然条件的变化，更新新建住房的标准，甚至可以采取较为灵活的标准。如，针对可能的极寒天气，规定新建住房必须做到一定标准的保暖措施；针对可能的暴雨天气，规定新建住房必须做好地下室、一楼的排水措施。此外，作为北方省份，吉林省每年冬季都会遇到供暖难题。由于极端天气的不定时爆发，在供暖方面应改变过去固定的供暖时间安排，建立根据室外天气变化而调整供暖期的灵活供暖机制。同时，由于供暖原料主要是煤炭，而随着煤炭资源的紧张及其价格的上涨，供暖成本日益提高，而且煤炭同样是火电的主要原料，吉林省耗电量又一直保持着很高的增长势头。因此，建议积极发展新能源，改变采暖所用能源单一化的局面，从根本上缓解冬季用煤紧张的状态。

四、以低碳的房地产业带动相关产业的低碳化发展

随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，低碳环保不再仅仅是政府的工作目标，而且成为人们的日常生活理念。当然，低碳生活的实现最初仍然需要政府的支持与引导。具有巨大带动作用的房地产业，不仅其产品本身要追求绿色、低碳，努力提高房地产业的低碳环保，而且应当发挥其带动作用，使各个相关产业同样向低碳化方向发展。例如，政府可以通过补贴的方式，鼓励开发商应用新技术、新材料，逐渐用低碳节能的新型建筑材料取代传统建筑材料，加速培育新型建材行业的发展。除了带动与房地产业直接相关的行业低碳化发展以外，对于其他间接相关的行业如装修装潢等，也应纳入低碳化引导范围。政府应当鼓励和引导社会多方力量，共同努力实现各类房地产相关产业的低碳化发展。此外，在国家大力推动保障性住房建设的背景下，可以基于《全国公租房优秀设计方案》活动，推广“标准化设计、部品化采购、工业化施工”的新型住宅产业化模式。住宅产业化模式是对房屋各组成部分（如卧室、卫生间、厨房）进行规格化批量生产，适合于大规模、统一格局标准的社区使用。具体实施中，开发商只要做好房屋的框架，按照统一的标准，由工厂批量预制各自规格统一的“部件”，然后进行“填充”即可。住宅产业化模式可以大大缩短现场施工的时间，降低冬季气候寒冷对建筑业的影响，非常适合在吉林省推广。住宅产业化模式在西方发达国家已经发展得比较成熟，在我国尚未推广。吉林省可以利用大规模推动公租房建设这一有利环境，为住宅产业化模式的发展先打下基础，总结经验。而且由于是批量定制，所以住宅产业化可以大大降低建设成本和维护费用。因此，发展住宅产业化模式对于财政并不十分宽裕的吉林省来说，推广意义很大。