物业化管理提升社区消防安全之浅见

周瑾

摘要：社区作为社会治理基本单元，是众多工作的立足点，对于消防工作而言，管理单位易，规范社区难。社区具有其独特政治、经济和社会文化特征，如何精准认识社区，调动各类资源，改进社区消防工作对于推进消防工作社会化具有十分重要的意义。

关键词：社区;消防工作;物业管理

在城市化进程中，随着房产所有权的多样化，社区被重新赋予社会意义，当前，人们常提的城市综合治理“网格化”就是以社区为基本单元。对消防工作而言，如何抓好社区消防安全同样具有基础性意义。

1 社区的基本类型

近四十年来，中国致力于社会主义市场经济建设，基本建立了以公有制为主体的市场经济体系，多元经济因素影响着社区存在形态。从经济社会特征不同，社区主要分为三种类型：

1.1单位制社区

一部分主要是计划经济时代由机关团体事业单位和国有企业包揽建成的社区，原建筑物所有权属于国家，居民依据身份根据分配享有居住权，后来房改时基本已经转变为私有房产，二是前些年有的机关团体事业单位和国有企业在政策允许范围内采取自建或商业开发模式建立的社区，有的社区土地使用权归单位所有，有的社区则完全为居民业主所有，但社区居民仍具有单位属性[1]。这类社区管理形式比较复杂，主要有三种情况，①有的老社区因单位破产、重组或房改等原因，已经无人管理，无钱维护;②有的社区完全由单位负责，具有浓厚的单位福利性质，有人管、有钱管;③有的社区则完全商品化，社区建成后全部按市场运作，等同于商品房社区。

1.2“村改居”社区

“村改居”社区又俗称联建房社区，主要是在城市化进程中，城区附近的农村集体土地通过征收调整为国有土地，进行商业开发，农民基本变成市民，农村村民委员会变为居民委员会，有的农民即使保留农民户籍，但因农村实际已无土地成为事实上的“城市户口”，征收土地时，国家一般划拨一定土地给农民集体建房居住，农民自建或联合起来建房形成集中居住的社区，改变了以往分散的居住模式，这种社区违章建筑较多，往往存在“私房”改公共建筑使用情形。这种社区管理较难，从公共事务管理上来说，存在村委会或居民会出面组织，但因无固定公共设施维保资金来源，公共事务管理常变得较为混乱。

1.3商品房社区

主要指完全由房地产商成片开发的，具有一定规模，配套设施相对发达，供城市居民居住的居民区，它的形成和发展极大地促进了城市的进步和人们生活的改善。这类社区管理一般比较规范，从管理组织角度说，一般建立业主委员会自治，通过聘请物业管理公司管理维护卫生安全等公共事务。从管理资金来源角度说，配套设施维护可以动用物业维修资金，日常管理则可以依法向业主收取一定的物业管理费。

2 社区消防安全现状

随着经济社会全面发展，邵阳市城区集中新建成投入使用大量社区（楼盘），但由于管理有待提高，均不同程度的存在各种消防安全隐患，主要表现为：

2.1消防安全责任人、管理人不明确

50%以上没有明确消防安全管理人，仅30%通过合同或协议商定物业管理公司代管日常消防安全，但是法律责任和义务并不清晰。

2.2消防设施、器材未保持完好有效

高层居住建筑或综合楼，基本设有火灾自动报警系统或喷水灭火系统，刚通过消防验收后的一段时间基本能保持完好有效，但时间稍长，因未进行有效的维护和保养，有的楼盘的消防设施、器材就会逐渐损坏，约40%的社区消防设施存在各类故障。

2.3消防安全制度不完善，落实不彻底

部分单位明确了管理人和日常巡查要求，但未及时组织实施，约80%的社区未组织自动消防设施年度检测。

2.4消防安全意识薄弱

社区居民消防安全意识薄弱，消防车通道被堵塞、消火栓被挪用等情形时有发生，70%以上居民不清楚社区内有哪些消防设施、器材，45%以上居民不清楚如何处理火灾事故。

3 “多元存在而不治”是导致社区消防安全问题丛生的原因

总的来说，当前社区消防工作机制尚不健全。

3.1消防监管乏力

根据《消防法》、《消防监督检查规定》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，机关、团体和企事业单位为公安机关消防机构日常监督重点，为此，各地相应出台了界定消防安全重点单位的文件，比如2013年湖南省修订了《湖南省消防安全重点单位界定标准》，社区不属于监督检查重点。从法律角度而言，作为居民住宅小区的社区属于公安派出所消防监督检查范围，面对数量日益增长的社区，任务繁重且警力有限的公安派出所难以做到全面排查。

3.2日常管理缺位

《消防法》第十八条规定，社区物业管理公司应当对管理区域内在共用消防设施进行维护管理，提供安全防范服务[2]。但是根据《合同法》和《物业管理条例》，物业管理公司无论是前期与房地产开发公司签订的服务协议，还是后来与业主委员会签订的协议，均应只对合同约定范围内的条款履约，即权责一致，若物业服务协议不包括消防管理方面的内容，则物业管理公司不得越权管理。即使物业服务协议合同包含了日常消防管理条款，物业管理公司也仅对条款约定内容负责。约60%包含了日常消防服务内容。

3.3居民参与度低

当前，很多社区存在私家车占用消防车道、挪用消防设施器材的问题。为提升社区主体——居民的消防安全意识。近年来，邵阳市开展了“创建消防安全示范社区”活动，印发了60余万份资料，深入社区广泛宣传消防知识，一些活动在许多社区遇冷，有的社区居民事不关己，有的社区居民略知一二，不愿意被“打扰”。

综合而言，在社区消防安全管理方面，社区主体—业主委员会常面临能力不足的问题，无法有效解决“消防安全”的问题;居民委员會作为政府行政管理体制的延伸，无论从法律上还是实际中也无法解决众多小区内涉及到经费、人力和物力的“消防安全”问题，其主要作用是检查、指导;公安派出所作为消防监督管理的最基层一级，有法定责任对社区消防安全进行检查，最关键问题是即使检查发现问题，这些问题该如何处理，法定程序是：警告、500元以下罚款、拘留、移交当地消防救援机构处理、督促社区管理者整改，事实上，因社区缺乏明确的责任人和管理人，法定措施常常难以落实。于是，因机制不健全，社区消防安全本应“多元共治”，实际上却陷入“管理真空”。

4 物业化管理是实现社区消防安全可持续发展可能之路

数量众多的物业管理企业是市场经济高度发达的产物，是现代社会分工走向科技化、专业化、精细化的必然产物。

4.1物业管理能破解社区消防“多元不治”的困境

业主数量多、社区情况复杂。如前文分析，居民委员会、公安派出所、业主委员会等主体难以成为社区消防安全实际管理者，而物业管理公司恰好可以充当这个角色[3]。每个社区中，物业管理公司是全天候、全环境职守的。能夠按法律法规要求，落实每日巡查、定期演练等工作，成为社区消防安全实际治理主体。

4.2物业管理企业具有专业化特征

在提供社区消防安全服务方面，物业管理公司最大优势就是：管理队伍专业化。物业管理公司是经法定程序成立的正规企业，只有达到一定财力、人力标准的才具备资格，其主要职能就是为物业为业主提供服务，这种服务不应只包括治安管理、公共卫生、绿化管理等项目，完全可以拓展到消防安全管理服务方面。当然，目前，一些物业管理公司还没有充分挖掘其在社区消防安全服务的潜力。

4.3物业管理能促进消防工作社会化

日常消防安全管理服务主要内容有：一对消防设施器材进行日常维护保养，二组织日常防火巡查，三开展消防安全宣传教育，二是组织居民开展消防应急疏散演练。就此而言，无论消防救援机构、公安派出所、居民委员会或业主委员会，都没有人力来实现这些日常琐碎的工作，而物业管理公司恰恰能做到。而且，只要在物业管理行业全行业落实消防安全管理服务，不仅能提升物业管理行业的消防安全服务能力，而且也能充分发挥其点多面广贴近群众的特征，充分利用深入开展“创建消防安全示范社区”活动为契机，培养更多的社区消防安全管理“明白人”，推动社区微型消防站100%实体化运行，强化社会火灾“末端”防控进一步遏制“小火亡人”，全面提升整个社会的消防安全水平。

4.4探索构建物业管理企业消防安全管理累积计分体系

社区消防安全管理累积计分体系是指，消防救援机构借助信息化手段，收集、记录社区消防安全管理活动的相关信息，通过对其合法性、合规性及有效性进行量化评价计分，从而实现对社区内社会单位履行消防安全管理职责实施动态监管的消防监督管理新机制。其核心是按照治理能力现代化、治理方式法治化、治理规则简约化的总要求，依法建立社会单位履行消防安全管理职责的内容清单和科学合理的评价计分机制，通过采取规范引导、正向激励和动态追溯监管等措施，激发社会单位落实消防安全主体责任的内生动力，为实现消防监督管理模式由管物向管人、由重点监管向辖区全域管理提供平台基础，为全面推行“双随机、一公开”提供必要补充监管措施。充分利用信息化技术，构建社区内社会单位消防安全管理累积计分体系，是当前消防监督执法领域落实“放管服”改革要求，创新消防监督管理模式，加强事中事后监管的有益探索。

4.5健全机制促进物业消防管理良性发展

主要方向是：①明确物业管理企业必须提供消防安全管理服务，将消防管理服务作为物业管理企业市场准入、等级评比的基本条件，增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求，明确物业服务企业在物业管理区域内应承担的责任;②明确消防设施器材维护保养费用来源，确定物业维修资金作为消防设施维护保养的经费来源，严格审批使用程序，明确日常消防管理服务费列入物业管理费内容;③明确物业管理公司法律权责，对于在合同范围内因日常消防管理服务不到位出现的消防违法行为，或导致的消防安全隐患，依法依规查处，对于非法定非合同内容的其它情况采取相应措施，确保权责一致，利益平衡。其次是要积极引导，开展行业试点，尽量为物业管理公司提供消防安全服务创造良好的外部环境。

参考文献：

[1] 曾翔.浅析社区物业中的消防安全管理.社会工作（实务版），2011，000（3）：26-28.

[2] 张峰.浅谈社区物业消防安全管理现状与对策.城市建筑，2015（24）：172-172.

[3] 张利杰.浅谈社区物业消防安全管理与消防技术应用.中国新技术新产品，2013，000（12）：256.