老年人收入水平推动“以房养老”差异化研究

龚官和　蒙袅　高靖云　陈舒婷

[提要] 本项目是基于国家养老政策的推行，研究老年人如何看待国家推行的“以房养老”新兴养老政策，并进一步将老年人收入划分成不同的等级去分别探寻对“以房养老”政策推行效应的差异性，对贯彻落实“以房养老”政策具有重要作用。

关键词：以房养老;收入水平;养老模式

中图分类号：C913.6 文献标识码：A

收录日期：2019年11月13日

一、项目背景

（一）国内发展现状。自2014年起，我国开始实施由中国保监会发起的居家养老保险政策，并决定从2014年6月30日起在北京、上海、广州和武汉四个老龄化城市启动商业保险机构的“反向抵押”。但至2016年，仅“华夏幸福”一家保险公司推出的住房养老产品，共有59个试点城市，78人用自己的房产作为抵押品购买了该产品，只有38个家庭的47人完成了所有过程。因此，中国保监会发出通知，将试验期延长至2018年6月30日，试点城市扩大到各直辖市，省会（自治区首府），直辖市和地级市的一些省份。2018年试点结束后，住房养老模式仍处于发展阶段，从推行至2018年已发展出了多种不同的模式。有南京汤山“温泉留园”发行的适合在城市居住的人群、拥有一套及以上住房并且无子女或者失独的孤残老人的“倒按揭”模式;上海的以房自助养老，然而这种模式需要在房子过户后实行，房子升值部分由公积金管理中心享有;新疆的新型以房养老模式，原房屋产权人仍有分配权，老人也无需和子女分开居住，对年龄也没有要求，该模式属于比较理想化的模式;最后是中信银行的“养老按揭方案”，但这个方案申请条件比较严格，一般的普通家庭比较难达到这些硬性要求，实行难度也较大。

（二）国外发展现状。日本于1981年开始实行“以房养老”的实施试点，面对着较高的社会老龄化比例，此养老保险的模式在一定程度上减轻了政府财政负担。

日本的反向抵押贷款有政府间接融资型、政府直接融资型和民营机构参与型三种。政府间接融资型是以政府为第三方，与银行进行沟通，完成代理;政府直接融资型是以政府为反向借贷融资服务的提供者，政府内部设置且直接经营管理专门的行政机构，从而不经过银行的介入。民营机构参与型是与政府之外的机构，即民营机构完成代理服务。从政府的角度，日本政府带头进行初次试点，如今，日本政府已經成为以房养老模式的主要参与者，该政策在日本已取得较多民众的信任，获得较大的反响，发展得比较完善。

美国以房养老模式经历了由简单到复杂，由小范围试行到大范围全面推广，由各州不同到基本统一又各有特色的过程，在这一过程中，衍生出了几种不同又互相补充的模式。从早期到现在，有售后回租、反向抵押年金计划、反向抵押贷款等几种。其中，美国反向抵押贷款是“以房养老”最复杂的，但也是最成熟的产品，于20世纪90年代初期到本世纪初期，美国已经从不到200家金融机构发展到现在的约15，000家，而且还在增长，它在美国的发展迅速，市场饱满，为了减轻政府的财政负担做出了巨大贡献。

二、现阶段“以房养老”运作现状

从供给端来看，目前江苏省有90多家保险公司，但到目前为止，只有中国人寿和幸福人寿保险公司开展了相关的“住房养老金业务”，数量全国居后。尤其自2018年6月以后，养老保险的数量，几乎处于“停止”状态;从需求端来看，南京市民政局2018年发布《2017年南京市老年人口信息和老龄事业发展状况报告》，截至2017年末，南京市65岁及以上人口占总人口的14.07%，这表明南京市不仅进入了老龄化社会，而且进入了“深度老龄化社会”。2017年的数据显示，南京有1，418，878人年龄在60岁以上，南京的老年人口趋势比总抚养比常住人口呈现直线上升，预计2050年总抚养比将达到80%，由此可看出，南京市常住人口老年人抚养负担将继续增加，老年人的养老需求人数呈直线上升趋势。从供求关系端来看，保险公司开展的养老业务是远远不够南京市内60岁及以上老年人参与养老服务的，参保老人以及提供养老服务的保险公司都比较少，几乎属于“可有可无”的状态。

三、落脚南京市不同收入阶层老人分析“以房养老”模式接受程度

基于我国人口老龄化的特殊背景，再结合我国养老政策的变动性和针对性，我们选择相关度最高的群体，即五十周岁至七十五周岁的老年人为研究对象，以走访和发放问卷的形式，在南京市鼓楼区、浦口区、江宁区、玄武区、秦淮区以及建邺区6个区的多个社区进行实践调查，其中走访时发放纸质问卷200余份，收回有效问卷有156份，网络上问卷发布问卷，收回1，180份问卷，其中有效问卷有839份。

在调查中，我们以“收入水平”为调查变量，重点研究对象在对“以房养老”的接受程度以及看法等方面进行着重了解，试着从数据结果展现出各收入水平老年人对我国“以房养老”模式的不同接纳意愿现象，并试着根据先前的理论沉淀对此现象进行初步研究。

（一）“收入水平”对选择倾向研究的定性。从社会层面来说：“经济基础决定上层建筑”，那么从个人角度出发，与经济情况直接挂钩的收入水平也必定是影响其生活模式和思想观念的直接因素。

追其根溯其源，人们收入水平的高低由其受教育的不同程度、就业的不同岗位以及其工作生活的不同社会经济环境等多种因素综合决定;故而，人与人之间存在一定的贫富差距，这是一个非常普遍的现象;基于这个现象，将研究对象的收入水平划分成不同梯度进行实践调查。基于前面的表述，我们知道，通过观察某个个体的收入水平，可以间接推断养老个体的金融意识、养老观念以及对养老政策的知悉程度等;然而老人们的知识水平、金融意识、养老观念和对政策的知悉程度等因素对政策的适用又起着关键的决定性作用。

（二）不同收入阶梯老年人对“以房养老”模式的接受程度。鉴于南京市特定的经济背景，我们主要将收入水平划分为低于6，000元/月，6，000～8，000元/月和高于8，000元/月三个等级，在这三个划分等级的基础上，对老年人走访调查和通过网络问卷，请老年人配合填写，从对“以房养老”模式的知悉情况，接受意愿和主要看法等方面进行询问调查。

根据调查结果，我们得知接近七至八成的老年人对以房养老的模式是有所了解，但是身边并没有很多人普遍地使用这种方式。他们对家居养老、社区养老和金融机构储蓄养老这几种较为传统的养老方式更为热衷，而对新兴的以房养老的模式不怎么感冒。

根据调查数据情况反应，收入水平越高的，对以房养老的接受程度也越高，更加愿意相信新兴的一些养老模式;同时，收入偏低的老年人更偏向于传统的家居养老。

四、“以房养老”现阶段困境成因分析与突破

（一）“以房养老”的推行困境以及成因。造成如今“以房养老”困局的原因是多方面的，需要全面综合考虑，结合我国的国情和相关调查，我们认为的原因有如下几点：

1、城乡收入差异化。我国城乡的贫富差距对该政策的实施有较大的反作用，是我国养老模式多样又不完善的原因之一。农村地区居民收入水平较低，老年人没有稳定的养老金收入且人们养老意识还较为保守，因此固守家庭养老模式。因此“以房养老全面使适用”的问题上，有学者指出多元化的养老模式是我国养老服务未来发展的目标，短时期内我国难以实现城乡统一的模式，必须协调发展城乡养老模式。未来以居家养老为主体，机构和社会做补充的养老模式，农村地区需要着重完善新农保制度。

2、市场风险。20世纪80年代初，我国的居民住房才进行改革，管理机构不够健全完善，市场存在高度不确定性。

（1）房地产市场发展不成熟。我国的房价一直不稳定不可测，2017年前一线城市房价出现暴涨，自2017年开春以来，国家下达限购令，房价急剧下降，涨跌幅度过大无法准确预测房价，房子再也不是坐等升值的资产，再加上房产税出台的预测，多数民众和以盈利为目的的金融机构对房地产市场呈观望态度。

（2）缺乏房地产租赁市场。缺乏保险机构和居民之间的直接链接，从而存在市场信息的不对称性和不确定性，对于保险机构来说，以房养老保险服务后续项目相关资金投资和项目规模是否稳定不确定，老年人面对这种市场风险，往往会去选择银行存款，黄金投资这些收入较小但风险稳定的投资。

3、法律的缺陷。相关法律法规不完善。虽然个别地市在开展“以房养老”试点过程中出台了一些規章文件，但这些规章不具体不细致，且缺乏全国范围内的普遍法律效力，因而导致我国“以房养老”模式推行缺乏必要的法制环境，使金融机构想在开展一系列“以房养老”时没有得到法律保障，也导致养老人群缺乏养老信心。

4、“以子养老”传统养老方式的根深蒂固。针对于房子来说，在中国它代表一份血脉的传承，这种传统观念上基于房屋的态度决定了我国在推行“以房养老”的政策时所要挑战的另一困难。对于中国传统家庭来说房屋从始至终都不在养老的领域内，与“以房养老”的其他硬性条件相比，老年人不积极的主要原因是传统的把房地产留给子女的观念根深蒂固。

（二）可建设性措施

1、加强以房养老模式的法制建设，完善法律体系。解决诸多社会问题的前提，是有完善的法律制度作为基础，中央政府可以根据人口普查等社会调研活动大致了解现有老人生存状况，对《老年人权益保障法》等相关法律法规进行修订，增加以房养老相关的章节与条款，让以后各部门在应对以房养老服务时有法可依，有章可循。

2、将其作为长期国家政策性业务纳入到我国养老保障体系。研究香港的安老按揭计划，美国的住房净值转换贷款计划，发现以房养老模式建立在住房方向抵押这一基础上，反向抵押贷款需要一定的政策支持，一是美国模式，即委托给一个具体实施的国家部委，为投保人与保险人提供“双重保护”，这一模式力度和可信度都很高;二是“香港模式”，即香港特区政府授权某个金融机构以政府信用为背书对承保人提供“单向保险”，力度仅次于美国模式;三是采取“再保险模式”，即把住房反向抵押作为再保险的一个产品，采取市场化的担保方式;四是“税收减免模式”，即直接向在该业务或产品中提供住房抵押贷款产品的保险人给予一定数额的税收减免，例如，对该项业务产生的贷款利息免征增值税及附加税，免除房产交易环节的税费等。相关税费的免除可以在一定程度上激发承保人的积极性与参与度。

3、有效开展金融行业内部“银保合作”。较高的资金投入，对于提供以房养老住房反向抵押贷款服务的金融机构提出较高的企业准入门槛。相比而言，商业银行在资金规模方面具有无可比拟的优势。同时针对以房养老存在的市场和政策风险，该贷款提出较强的风险保障要求，保险公司在风险保障方面的优势毋庸置疑。所以鼓励银保合作，将商业银行的贷款能力与保险公司的风险保障优势相结合，互相补充，强强联合。

五、“以房养老”政策未来展望

近年来，中国已进入老龄化社会，人口老龄化为我国带来了人口发展失衡、社会劳动力下降等隐患，这个问题引起了国家的重视。为此，我国已经做出了“开放二胎”的新政策来促进人口均衡发展，完善人口发展战略，保证劳动力稳定，这一政策的实施已初有成效，而对于老年人的养老工作，也正在积极研究和调整中逐渐找出适合我国现阶段发展的养老政策，推动保险业逐步发展适合老年人使用房地产融资的新道路，以满足老年居家养老、增加养老金收入、终身养恤金三个核心需求。随着“以房养老”在全国范围不断试行，人们将更加了解信任这种新兴的“养老模式”，在不断的改进和调整中发展出最适应我国国情的养老政策。

主要参考文献：

[1]杨若霖.“以房养老”的国际经验借鉴——来自日本和新加坡的启示[J].现代商业，2018（28）.

[2]聂淇竹.城乡养老模式国内外比较研究[J].时代金融，2018（32）.

[3]叶淼，张迪.失独家庭新型“以房养老”模式探索[J].中国经贸导刊，2019（14）.

[4]陈俊.“以房养老”模式推行风险与政策应对研究[J].企业文化（下旬刊），2019（7）.