房企转型的背景、原因和路径探析

叶晔

[摘 要]房地产市场形势明显变化：城镇化进一步提升的难度增加，住宅市场由增量市场转为存量市场，供过于求的矛盾越发明显。房企的传统经营模式的成本较高、负债率高、融资困难，而且同质化严重。通过对一些较为成功的转型企业的观察和思考，介绍了横向拓展至产业地产及城市运营的模式、纵向拓展产业链至家装、物业、长租领域的模式，以及战略调整为轻资产的模式。

[关键词]房企;转型;城镇化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.084

房地产经历了十多年的黄金时期后，高增长、高利润时代已经结束，行业已经进入了深度调整期，越来越多的房企即将走上转型之路。

1 市场环境深刻变化

城镇化日益见顶、房地产已由增量市场转向存量市场，供需主要矛盾发生深刻变化，“房住不炒”政策毫不动摇，这些共同组成了房企转型的大背景。

1.1 城镇化空间收窄

房产行业的发展动力主要来自于城镇化，当下，中国城镇化比率超过58%。还有观点参照发达国家80%的城市化率，乐观预判中国城市化还有很大提升空间。经查阅国家统计局发布的数据，中国旅客运送量的第一次减少发生在2017年;农民工人数第一次下降发生在2016年;中国流动人口在2015年出现减少，都保持持续下降趋势。上述指标表明，城镇化的标志性指标：人口的流动正在明显减少。再让我们看看本地城镇化因素，我国65岁以上老龄人口占比超过11.4%，接近日本20世纪90年代水平，年龄越大，流动性就越差。综合人口流动减少和老龄化加重，有专家认为未来中国城市化率的水平将在70%左右见顶。

依托于城镇化的房地产行业，只有一定程度的缓慢增长，传统的发展方式已不足以支撑整个行业的发展。

1.2 增量市场转为存量市场

从我国20世纪90年代末改革住房体制，各方积极性充分显现，逐步走向市场化，满足了百姓的住房需求。在2013年前，住房短缺长期成为住房体制方面的核心难点;2016年后，根据统计数字，城镇户口家庭已经拥有户均超过一套的房子，主要矛盾已经不再是住房短缺的问题。

随着房地产业多年发展，人均住房面积大幅提高，潜在需求呈下降趋势。兰德咨询曾预测，当中国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，房地产市场将由增量市场为主转为存量市场，这一时点在2018年前就已经到来。房地产市场已经由增量市场变为存量市场，一手房市场逐步萎缩，很多三、四、五线城市出现供应过剩，也有部分二线城市出现局部供应过剩。

随着居住面积平均值的逐年提升，政府对行业的宏观调控，“供大于求”进一步显现。经查阅国家统计局数据：2019年4月末，商品房待售面积51380万平方米。房地产行业的产量过剩导致大量库存，消化这些库存对行业更是巨大的挑战。

存量市场取代增量市场是当前的现实，房地产企业需要用轻资产模式赚取增值服务收益，来取代赚取卖土地卖住房的传统收益模式。

1.3 供需主要矛盾发生变化

一方面，在住房数量方面，供过于求成为常态，居民对住房的品质需求正在上升，特别是存在一些老旧小区的居住条件还比较简陋;另一方面，成套率也有提升空间。住房的品质将成为行业努力的方向，房地产市场的方向也必然从增加数量向提高住房品质转变。特别是在提倡消费升级的当下，百姓对于居住质量提升的需求，会是房地产行业的新增长点。

2 房企传统经营模式遭遇挑战

近年来，随着房价增速明显放缓、地价却持续升高，销售变缓、库存长期存在，再加上融资困难和高负债率、房地产行业的发展，已经不能再依靠“买地卖房”的经营模式了。

中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在党的十九大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是行业发展的一个标志性的转折点，其背后是市场的转变和民心所向。房地产的投资属性将得到有效抑制，加速回归到居住的功能属性和社会保障属性。

2.1 成本高，銷售难，利润空间压缩

土地成本是房地产开发企业成本构成中占比重最大的部分。长久以来我国的土地供应不能超越耕地红线，城市虽然有土地，但是可供开发的越来越少，需求还在持续增长，地价不可避免地走向高位。房地产企业的成本越来越高，利润空间随之收窄。

2.2 融资难且贵，负债高难以为继

房地产行业特点决定了其投资回收周期比较长，虽然现在房企在极度压缩回收周期，但是房企的资金不能只靠自有资金，大额的借贷不可避免。因此，负债融资是房企的常态，房企平均负债比例基本上在7成至8成。在房企融资各渠道的政策均大幅收紧的情况下，融资难与融资贵并存，偿债的压力、融资的成本都已经成为房地产行业的风险所在。

2.3 同质化竞争严重

2008年前的十年是房企发展的黄金阶段，房企从1998年的24378家，上升到2008年的87562家。后面虽然增速变缓，还仍然逐年增加。除了资金或融资门槛之外，经营房企的门槛很低，经营模式绝大多数就是从拿地、开发、建设到销售的一条龙模式，无论是产品还是经营管理，都陷入同质化的困境。近些年，由于市场变化、资源稀缺和“房住不炒”的市场定位，房企间的竞争激烈，兼并是常态，行业集中尤甚。大型房企不创新模式，就会面临利润困境;中小型房企不改变路径，就有被兼并的风险。

3 转型路径探析

综上所述，我国的房地产行业正面临着严峻的考验。传统经营模式已难以为继，转型势在必行。整体看，房企的规模不一样，转型的路径还是存在着明显差异。超大型房企涉猎行业较广，中小型企业只能从房地产行业稍作延伸。〗

如果以5000亿、1000亿资产两条线来划分，可分为超大型房企、大型房企、中小型房企。超大型房企凭借超凡的资金实力、管理能力，其转型着眼在长租领域、物业领域、产业地产乃至高科技领域，能够承担一定的风险和试错成本，追求的是转型和资产的快速增值;而中型房企相对聚焦在商业地产、特色小镇、养老地产，从转型中谋求发展;中小型房企主要关注商业地产等，已转型求生存。下面从横向拓展、纵向拓展和轻资产模式分类阐述。

3.1 横向拓展至产业地產及城市运营

房企转型，稳健的做法是依托于地产业务实现相关多元化，也就是“房地产+X”的内容。如商业地产、物流地产、旅游地产、养老地产、特色小镇、城市运营等，充分整合各项专业资源制胜，由此获得良好的市场回报。

发展改革委、住建部、财政部在2016年发布政策：“到2020年，将培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。”特色小镇出现在中央官方文件，在城市群发展、区域经济方面都是一种有益的探索。如今，政府号召提升产业转型升级，产业地产也进入了战略机遇期，如万科就在物流地产业务方面持续发力。

2019年政府工作报告中提出：“我国60岁以上人口已达2.5亿，要大力发展养老特别是社区养老服务业，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，加强农村养老服务设施建设”。有一些房企就顺应政策市场，布局养老地产行业，比如龙湖地产。

城市运营商，就在前期的投融资、拿地，中期的项目建设，后期的物业管理、项目运营、民生工程方面，一体规划、一体设计、一体施工，项目中往往包括健康、教育、艺术等产业。如金地、万科、世贸和天朗等不少品牌房企正在转型为城市运营商，走向城市复合功能的开发。

3.2 纵向拓展产业链至家装、物业、长租领域

百姓需求从单一的购房，上升为装修装饰、家居、物业的综合需求，正在探索新增长点的房企也尝试从上下游相关领域分一杯羹。万科“美好家”是万科全资的子公司，已进军家具家居领域。

将物业业务分拆上市的更有佳兆业、新城控股、旭辉、碧桂园等。新城控股与互联网结合，提供社区服务;万科物业走向市场化，提供深度物业服务。

随着服务业的深度发展，商业、写字楼需求越来越多，长期持有这些物业，提供服务，收取租金也是一个利润空间较大的选择，而且能提供稳定的、长期的现金流，增强企业抗风险的能力。

长租领域也出现较大的市场空间，十九大报告要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，旭辉创新开发了领寓长租公寓，构建租房生活服务平台和资产管理平台，打造融合居住、社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区。另有碧桂园发布“长租城市”等。

3.3 战略调整为轻资产模式

在房地产黄金年代，成就房企的是“高杠杆高负债”，助力一些激进房企快速上规模。但如今随着融资成本上升、融资规模下降、融资渠道收紧、去化率全面下降、回款难度加大、债务压顶，企业经营压力到达巅峰。是否存在低风险高利润率的开发模式，值得思考。

轻资产模式是经市场验证的有效尝试，企业把重心聚焦在研发端、销售端、品牌营销端，这些附加值更高的环节，把增值有限、资金占用量大的环节如拆迁征地、建设施工、资本运作等外包给专业性较强的合作对象，从而实现降低成本和资金占用率。

为优化财务结构，追求高回报、低风险、低投入，“轻资产模式”通过资金与持有土地的合作开发。以万科为例，其输出万科的管理模式和品牌，获得品牌和管理的高利润回报，就是典型的“小股操盘”轻资产模式。

4 结语

房企跟随着市场进行相应的调整，才能赢得更好的生存和发展，及时、主动、积极地转型是房企的明智选择。

参考文献：

[1]张静雅.轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究[D].哈尔滨：东北农业大学，2017.

[2]肖遥.房地产业集中度加速提升房企转型开拓发展新空间[N].中国建设报，2019-01-08.

[3]中国指数研究院.寒冬之中显峥嵘——解读2018年房企销售排行榜[N].中国房地产，2019-02-15.

[4]王业强，王蕾.新时代房企发展面临四维转型[N].经济参考报，2019-04-03.