土地财政、城镇化与房地产发展有关问题研究

2020-01-19李建云广饶县自然资源局

环球市场 2020年35期

李建云广饶县自然资源局

房地产行业的快速发展，对国内的经济社会发展带来了深远的影响，一方面房地产行业的蓬勃推动了经济的发展，另一方面房地产价格的持续走高也带来了一系列的社会影响。近年来，各级为了有效的引导调控房地产发展，确保经济社会发展的稳定，制定了一系列的房地产调控措施。若要保证房地产调控策略的科学有效，必须重视强化对土地财政、城镇化以及房地产发展之间关系的研究分析，统筹各方面因素来指导地方房地产发展策略的制定，这对于推动房地产行业的健康稳定发展也有着非常重要的意义。

一、土地财政、城镇化以及房地产发展之间的相互关系分析

土地财政，主要是指通过土地出让所实现的收益，既包括了土地出让金，同时也包括了有关土地行业领域的各种税收以及融资收入，由于不少地方受到财力紧张的限制，往往是采取土地财政的方式来加快推进地方的城镇化发展以及经济社会发展，由于土地财政规模巨大，因而常被称为第二财政，在地方的财政收入占有较大比例。城镇化，则主要是指人口从农村向城市流动的过程，随着经济社会的不断发展，城镇化已经进入了新型城镇化的阶段，也就是提升城镇化的质量，统筹人口城镇化、土地城镇化之间的关系，更加注重在教育卫生、环境、设施以及社会保障等方面达到城市化的水平。

土地财政、城镇化以及房地产发展之间有着非常密切的关系，对于三者之间的关系可以从政府的行为视角出发进行系统的分析，主要表现为：第一，在土地财政和房地产发展之间的关系方面，由于地方政府为了增加财政收入，往往会通过加快房地产发展来实现土地价值的增加，并通过从房地产的供给、需求上进行有效的调控，适当的提高土地价格以及土地出让金的收入。同时，土地财政下确保了政府用于基础设施建设资金的保障，一定程度上又促进了人口的流入，增加了住房需求，因而进一步带动了房地产行业的发展。第二，在土地财政和城镇化的关系方面，土地财政模式下，为地方及基础设施建设提供了充足的资金保障，促进了城镇化的建设水平提升，同时城镇化建设又推动了城市土地的升值，进而由于地价的上涨实现土地财政水平的增加。第三，在城镇化和房地产发展的关系方面，城镇化进程加快了人口向城市的聚集，进而直接带来了住房需求的增长，同时城镇化进程也会造成城市以及周边土地价格的上涨，进而影响了房地产价格的提升。

二、促进土地财政、城镇化以及房地产发展健康可持续的措施

（1）对土地财政模式进行适度利用和改进。促进城镇化、房地产的良性发展，政府部门必须注重摆脱以往简单地依靠土地财政的措施，避免对于土地出让收入的过度依赖导致的财政结构不均衡的问题，应该积极改善地方的财政收入结构状况，可以探索通过推进房地产税的建设实施等措施实现财政收入的提高。同时，还应该注重对土地出让金进行规范高效的使用，对于土地出让金应该避免简单的用于政府的过度投资行为，强化对土地出让金使用用途以及绩效的论证分析，尤其是探索强化在金融市场的应用探索，吸引更多的社会资本投入政府基础设施建设，实现土地出让金使用实际效益的增加，并促进社会资源配置的科学合理。

（2）推动新型城镇化建设的进程。在当前不少地方城镇化建设进程的推进过程中，往往只是重视了土地的城镇化，而对于人口的城镇化重视不足，在地方的建设发展过程中，应该注重探索推进人口城镇化，避免由于城镇化发展的不均衡造成“鬼城”等问题的出现，在地方政府的规划建设方面，应该统筹考虑地方的人口分布和结构、流动趋势和特点，做好人口城镇化与土地城镇化发展间的协调，促进土地利用效率的提升，进而推动城市的健康可持续发展。

（3）规范引导房地产行业的发展。在城市的建设发展过程中，应该高度重视对房地产建设的规范和引导。首先应该针对当前不少地方高房价的问题改善房地产的市场供给，探索根据不同地方的实际情况来加快保障性住房建设，完善房屋租赁市场的建设发展，适度的提升房地产的供给量，确保房地产价格与居民的收入以及消费能力之间的匹配。其次，应该注重完善房地产调控政策的制定，根据地方经济社会发展的实际情况等，合理的制定房地产发展调控政策，完善房地产市场信息的监测和披露，确保房地产行业市场发展趋于稳定。此外，还应该注重对房地产金融体系进行规范，针对房地产行业内的投机问题、泡沫问题等，加快推进房地产金融去杠杆，积极探索住房抵押贷款证券化等措施，确保房地产金融调控措施的合理性，保证房地产行业运行的稳定健康。