房地产开发土地增值税清算问题探讨

汪志飞 南昌伟耀建筑工程有限公司

一、前言

当前我国社会正处经济发展新时期，产业结构调整、供给侧改革等一系列经济改革政策稳步推进，以及市场竞争的不断加剧，使得房地产开发企业的经营压力变得越来越大。从相关部门的统计表明，大部分房地产开发企业破产的原因都与税务风险有关，逃避赋税也是房地产行业中常见的现象，为了进一步提高房地产开发企业纳税的积极性与主动性，税务机关必须要加强纳税清算工作，尤其是土地增值税清算管理，这不仅关乎房地产行业的健康发展，更关乎我国税务体系的稳定。

二、房地产开发企业在进行土地增值税清算时应该坚持的原则

首先：房地产开发企业土地增值税清算要懂法、守法，否则将会受到税务机关的处罚，严重的甚至会使企业面临破产的境地。其次：房地产开发企业土地增值税清算要打好提前量。房地产开发企业土地增值税缴纳是一个系统性且长期性的工作，所以想要完成此项工作必然需要花费大量的时间、动用很多的人力、物力等，为保证土地增值税清算质量，在这个过程中必须要进行提前准备，从而提高房地产开发企业的应变能力。这其中就包括对增值税的清算准备工作、整理会计资料、核对财务报表、核对会计信息等，需要做好大量的前提准备工作，如果临时做这些工作的话就容易产生问题与错误，从而错过纳税时机、诱发纳税风险等。所以，房地产开发企业在进行土地增值税清算时一定要提前做好准备工作，为方便后期清算工作的进行奠定基础，也为房地产开发企业做好土地增值税筹划与管理奠定基础。

三、房地产开发企业土地增值税清算时常碰到的难点问题

（一）清算计算方式复杂

房地产开发企业在进行土地增值税清算过程中往往采用超率累进税率的方法进行土地增值税清算，但不可否认的是土地增值税清算工作内容较多且非常复杂，所以做到比较准确是十分困难的。此外，由于房地产开发项目的周期往往时间较长、投资金额较大，所以房地产开发企业的土地增值税清算工作需要大量的人力、物力、时间等，在这个过程中就容易滋生各种问题。

（二）房地产开发企业土地增值税清算中收入确认不规范

首先：很多房地产开发企业存在推迟工程结算的情况，不及时接转预售购房款或当期售房款。其次：部分房地产开发企业甚至在经营过程中，为了缓解资金压力，将售楼得到的款项投入到工程当中，抵偿工程成本，这种方式会造成房地产开发企业资金账外循环。最后：房地产开发企业中，还存在将本应作为销售收入计入的房源收入不进行申报，这样在实际缴纳土地增值税时，就会出现账面不一的情况。这不仅给房地产开发企业土地增值税清算带来了困扰，还给我国税务机关稽查工作带来了更大的阻力，需要引起一定的重视。

（三）房地产项目的特殊性

房地产项目属于回报较高的投资项目之一，所以很多人对此非常垂涎。当前，在我国房地产市场当中存在这样一种现象，就是很多人投资房地产项目的盈利手段有点特别，这部分人在投资房地产项目在获得利润收益之后，会把企业进行注销，企业注销也就意味着企业无法完成土地增值税的缴纳，这给税务机关开展土地增值税清算工作带来了巨大的挑战。一方面税务机关需要对这种房地产企业进行核查，另一方面税务机关还需要对其进行税务追缴，都需要耗费大量的人力、物力，提高了清算难度。

四、优化土地增值税清算，促进房地产开发企业持续发展

（一）房地产开发企业要及时做好对税收政策的解读工作

首先：房地产开发企业的税收筹划部门要与税务机关建立良好的沟通机制，方便房地产开发企业及时了解税务机关的政策颁布情况，也方便税务机关对房地产企业开展土地增值税清算工作，所以要进一步建立税务机关与房地产企业之间的税务信息共享机制。其次：提高房地产开发企业税收筹划人员对税收法律法规的重视程度，要求税收管理人员在进行土地增值说筹划、清算之前，一定要做好对相关税法的掌握工作，避免因对税法理解不彻底而诱发土地增值税筹划风险。

（二）规范土地增值税的计算过程

由于房地产开发企业土地增值税清算工作具有复杂的特性，所以土地增值税清算人员在实际工作过程很容易出现错误，使得土地增值税清算质量无法得到较好的保证。因此，需要规范土地增值税清算人员在进行计算时严格按照国家相关规定步骤执行，从而降低土地增值税清算错误。

（三）提高房地产开发企业税务管理队伍水平

首先：从房地产开发层面出发，房地产开发企业要深刻认识到税务管理人员是房地产开发企业施税务管理工作的核心，要加强对人才队伍培训的人力、物力、财力的投入，从而保证培训质量与培训力度，并在培训后及时跟进考核工作。通过完善的考核机制再进一步的提高税务管理队伍的工作能力，为房地产企业做好土地增值税清算工作奠定人才基础。其次：从房地产开发企业税务管理队伍层面出发，税务管理人员必须要认识到土地增值税清算对自身发展以及房地产开发企业建设的重要性，在工作实践中加强自我约束与学习，不仅要主动配合税务部门开展工作，还要积极参与到税务工作当中，为做好房地产开发企业土地增值税清算工作奉献力量。

五、结语

土地增值税清算是房地产开发企业的重要工作内容，房地产开发企业必须要在税务部门的指导与要求之下，重视此项工作，并配合好税务机关做好此项工作。