新形势下房地产企业成本管控问题研究

孙庆琳 西安天朗地产集团有限公司

房地产企业主要以从事房地产开发和经营的企业为主。在房地产开发项目时一系列的程序也属于经济行为，如一个项目开展的立项问题，土地经营转让情况，设计规划，施工建设到楼盘的销售运行等行为。房地产开发是一个复杂的过程，一系列行为从前期规划到政府验收过程都需要经过很长的周期。在该过程中，要对各个环节资源进行整合调节，每一个阶段都需要精确且全面的预算成本管控措施，才能有利于企业在后续发展获得最大的利益。成本管控是房地产企业也是其他行业必不可少的管理手段。所以成本管控环节也是房地产企业财务管理最主要的管理环节，其预算的准确程度会直接影响到企业日后的发展，保证成本管理的落实可以有效的避免企业中财务管理出现的资金资源浪费问题。市场不断演变，政策也在随着社会经济逐步调整完善，房地产企业竞争压力逐步增大，如何加强成本管控是一个重要课题，对房地产企业管理经营而言也是一个巨大的考验。

一、房地产企业在成本管控中存在的主要问题

（一）对成本管控的意识淡薄

多数在房地产开发商对成本管控的理解一直停留在会计资金管理，房地产企业通常情况下认为成本管控即是从工程的开发、建设再到合同的管理三个环节。但在成本管控过程中最主要的环节则是设计方案过程中的成本预算，但其一般对设计方案中的预算成本意识都不强烈，对设计阶段的资金评估也不够重视，执行效果较差，在企业各部门之间存在信息沟通与反馈障碍等问题，在下游工作中由于对设计方案把关不严谨，或是设计方案不合理，而导致在实施过程中成本资源的浪费，造成资金损失。

（二）对成本管控的监管力度不够

由于房地产企业对成本管控的管理阶段中监管的忽视，往往存在成本管理建立的制度不够完善，在成本预算的制定过程中，没有进行统筹规划。另外企业的财务管理人员水平有限，技能水平和管理水平长期滞后，没有更新现代化管理理念，仅依靠以往的经验之谈，在项目后续开发中时常出现各种经验主义错误，有时也会为了一己之力从中获取利益，存在违法违纪风险，而且管理者于施工人员存在沟通障碍，部门之间存在推诿扯皮，对施工工期有所延误，无法到期交房，最后造成建设实际成本超过原本预算成本的现象。

（三）财务管理工作不严谨

房地产企业财务管理工作中对成本的管控往往都存在滞后性，通常实在施工即将完成时，由财务管理人员对项目实施产生的全部费用进行核算，缺少全流程各阶段的管理把控，对成本管理缺乏一定的认识，对于成本预算的重视程度不足，从而导致在施工完成后，由于没有严格执行预算，造成不可弥补的损失。房地产开发是一个规模大且工期长的一个项目行为，忽视成本预算的最终后果则是在开发商撤出之后出现的问题无法弥补，导致最终的经济效益的损失。

二、房地产企业成本管控采取的措施

（一）在项目实施前做好成本预算，设计方案成本控制到位

对项目的开发和实施前，方案的设计工作是核心，科学合理的方案设计在后续施工中会极大的降低资源资金成本，也可以缩短工期时间，随之进行销售资金很快得到回收。所以设计方案的问题一定要足够重视，寻求在市场上有知名度可信赖的设计公司进行科学合理的设计，运用有效的经济手段进行招标投标，前提是公司的各个部门要做好事先的沟通工作，做好前期准备工作比如做好足够的市场调研，制定市场需求设计相关理念的方案，也要对设计工作进行实时监督。设计方面要找专门的人员及时制定相关管理政策和制度，禁止随便调整方案，变更设计方案造成项目成本增加。管理人员和设计人员也要及时进行有效的沟通，不管是设计方案的时限长短，也要实际考虑工地的实际情况，实施的技术问题，定期对设计方案进行审查，发现问题及时更正，及时对设计成本的管控。

（二）在建设中做好成本管控

房地产企业开发项目中对成本管理的控制是核心问题。财务管理成本预算管控是房地产企业所要经历的最重要一环。在成本管理中要对管理的各个方面内容进行有效的分析管控。同时，财务部门要对管理工作进行管理和监督。公司可通过设立专门的监管奖惩制度对举报和违规人员进行相应的奖惩，实现对所有人员的有效监督。对业务的所有流程严格按规定执行，建立部门、个人责任归属制度，所有程序的流经部门都要进行层层把关严格审批，为后续工作奠定基础。在施工过程中，要加强对工人的施工质量和进度方面的管控，流程各环节都要符合相关规定，做好工程每一项步骤的档案收集，做到有据可查。成本控制管理人员要对工程的实时进度进行随时把控，施工进度必须实事求是，不能进行随意修改，严格按照合同上的期限完成审批。对账目的处理要做到精细化处理，及时核算施工中出现的各项费用花销，做到不拖欠工程款，确保工人能更有积极性去完成工程任务，以保证时间和工程质量，使二者协调统一。在实施阶段监督也是不可缺少的，对企业的管理要安排各个部门的人员进行有效的监督，其中项目负责人、造价人员、财务管理人员应协作配合，保证对工程的监督，成本管理，避免其他不必要的问题出现增加企业成本。建立健全的监管制度和评估机制，以使施工中的各个阶段如施工质量或者工程进度等为指标进行定期考核，提高工作效率，复验施工进度，保证施工质量等。

（三）做好税务统计工作控制成本预算

房地产项目的开发势必会带来资金的流动，税务费用的增加，房地产企业具有运营的规模大而且业务多元化的特点，时间周期相对比其他行业长，所以在前期开发阶段要做好全面统筹安排，从全面预算的前提下进行成本核算。从一开始的设计方案到施工结束验收交工销售，等各个环节都要进行提前合理的税务统计。在土地的增值税和所得税方面，财会人员要严格按照规定进行核算统计，按照税务机关对每个阶段进行准确的申报，避免逃税漏税，同时更好的节约税务资金。财务部门可以周期性的对财务状况进行分析，并及时反馈给各个职能部门，增加资金的流动性，减少成本浪费。

（四）成本管理人人参与

成本管理工作不仅仅是财务部门的管理工作，公司的各个部门也要积极参与，从根本上树立成本管理的意识，将成本管控的内容，融入企业文化之中。将成本管理制度流程充分贯彻，可申请由成本管控专家对财务部及其他部门领导及员工进行培训，将新的管理模式进行普及，在成本管理中不断完善成本管理体系，寻找业内标杆，及时对比反思。

三、总结

总而言之，成本管理在财务管理中是必不可少的一项工作，关联着企业中包括业务、施工、质检各个部门。对于房地产企业更是不容忽视的环节，为了使房地产企业更能在现今社会发展的趋势下站稳脚跟，并使房地产开发商在运营过程中提高经济效益，就要更完善成本管理管理的各项制度、流程，保证其执行和落实的水平，成本管控不仅针对财务部门，而是需要企业各部门都要负起到相应的责任，提高重视程度，使企业从根本上解决对成本管理的认识不足问题，并将其于企业战略相结合，争取获得最大的价值效益。