人口老龄化背景下CCRC模式养老地产发展的路径

王 冠

(大连财经学院，辽宁 大连 116000)

CCRC这种新兴养老模式在世界上其他国家已经取得了一定发展规模，最初开始发展于美国。具体说来，就是集中各方面资源建立一个完善的养老社区，针对每个需要养老人士的具体情况，采取最佳的养护方法。根据其具体规范要求，将需要养老的人士划分为以下三种类型：一是自己能够照顾自己的老人，这种类型的老人不需要过多的看护资源；二是具有一定自理能力的老人，但还需要一定的看护资源，也被称之为介助型老人；三是自己无法照顾自己的老人，需要社区任何时段看护资源的投入，也被称为介护型老人。

一、CCRC模式的内涵

CCRC的含义就是持续照护养老社区(Continue Care of Retirement Community)，该种模式的养老基于对养老人群的科学划分而进行，一般说来，养老群体可根据自身实际情况划分为自理类型、半自理类型、完全需要专业照顾三种类型，除需要为以上养老群体提供基本的生活及医疗方面的护理行为，还要充分考虑到其精神文化需求，进而为其提供全方位的综合服务[1]。当前，美国各个地区已在很多方面探索养老地产的具体形式，当前，已形成了别具特色的差异化养老社区，很多地方还建立了较为时尚的太阳城模式，但在这些所有模式当中，由于持续照护养老社区模式比较流行。因为这种模式具有很多独有特征，比如，第一，这种模式的各方面机制构建相对完善，而且费用方面与市场需求较为一致；第二，建立了非常稳定的客户渠道，人们对于持续接受照护也开始逐步认可；第三，能够满足各种情形的养老需求。

二、CCRC模式具有的特色功能

1.提供全流程服务，更加关注老人的综合需求

老人随着身体机能的逐步消退开始需要其他人员提供各种生活照料，大多数都不愿意离开熟悉的生活住所。所以，自理养老社区模式已难以满足社会需求，但广为流行的持续照护养老社区可以很好地满足养老群体各种需求。根据当前机制模式，老人一旦来到CCRC社区，不论之后需要采取什么样的看护措施都不需要再寻找其他地方，在原有社区就可以获得有效满足。如刚开始老人在自理生活区居住，如果身体机能消退需要他人提供照料，则搬到半自理生活区即可。同样，身体机能如果消退到完全需要他人专业照护程度，则再次搬到全护理生活区域。因此，功能齐全的养老模式在为老人提供基本的身体照顾的同时，可以充分考虑其在精神心理方面的有效需求，更具有人性化、科学化属性。各种服务非常齐全，很多老人都非常认可该种模式，因此，在行业当中具有一定的竞争力。

2.科学设计建筑设施风格，为老人提供更加舒适的环境

为使老人身体及心理方面都具有一个非常舒适的外部环境，在进行地理位置选址时，CCRC通常选择那些气候舒适、空气良好、自然风景优美的地区，从而使老人们在呼吸良好空气的同时，心情也非常愉悦。建筑物在功能设计上也是以实用、简单为主，在最大程度上为老人提供幸福、舒适的感觉。具体说来，按照以下要求设计一是方便性原则。老人因为机能消退很难向年轻人那样独立轻快行走，所以，社区各个地方都进行无障碍式设计，让老人不需要费多大力就可以自助行走，以及进行其他活动。二是坚持最大程度满足老人各种需求原则。老人尽管生活可能需要别人照顾，但心理及精神方面也有正常需求，所以，要高度重视这些需求，可以积极引导老人进行各种学习活动，让老人对自己始终充满自信，并且不断通过学习体现出自身价值。

3.实施综合运营手段，促进社区各方面功能充分发挥

一般说来，CCRC将一部分生活区出租出去进行运营，另一部分则采取销售方式进行运营。如果是销售方式，那么则需向其缴纳固定月费后就可以享受到各种照护服务。如果是出租方式，则需同时缴纳月费及入门费这两种类型的费用。从整体布局来看，独立生活区所占比重要比自理区、半自理区大很多。在该区域生活的老人总体服务需求少，由此产生的服务费用不高，但社区收取了较高的费用。所以，来这里接受服务的老人通常家庭条件不错，自己拥有一定的收入基础[2]。CCRC模式可以提供多种不同的功能：一是基本的居住功能，科学设计各个设施，使老人可以进行各种无障碍活动；二是各种各样的服务保障功能，提供照料、护理及其他方面的服务，确保老人各种服务需求得到满足；三是各种各样的商业体系功能，老人生活娱乐所需的各种商品在这里供应充足；四是专业化的医疗功能。很多老人需要专业人士提供一些医疗服务，如各种机能调理等。五是精神文化方面的服务功能。老人们也需要进行一些诸如唱歌、下棋、观看影视方面的精神消费。社区建立了完善的文化娱乐设施，可以充分满足不同老人的精神消费需求。

4.采用更加稳定的经营模式

通过CCRC模式进行养老的老人需要缴纳两种类型的费用：一是基本的入门费用，该费用相对来说非常高，只有经济条件雄厚的老人才能完成缴纳，入门费用，如果按照人民币进行计算，通常可以达到20万元以上，入门费用是根据所住房间的大小进行确定，大的房间涉及的入门费用肯定高，而面积越小则入住者缴纳的入住费用也就越低。二是需要缴纳的费用为服务费用，服务费用则完全取决于老人接受的服务内容，如果自己能够完全照顾自己，一个月大概需要缴纳3 000元左右，需要一定照顾的介助型老人则一个月需要缴纳4 000元左右的费用，完全没有自理能力需要社区全面照顾的介护型老人一个月需要缴纳5 000元左右的费用。除以上这些服务，如果还有其他方面的服务需求，则需要缴纳相应的费用。

5.能够提高较高的管理质量

CCRC模式的高效运行需要很多专业化的服务人员，而且为老人的生活居住环境足够安全，配置了足够数量的安保人员，因而，整个社区具有非常高质量的管理。为使看护资源能够发挥最佳价值，社区根据各个生活区的实际老人情况，合理配置看护人员。一般说来，在半自理及不能自理区域，会配置大部分的看护资源，因为这两个区域老人随时需要别人的帮助，为满足老人各种基本生活，不至于发生意外状况，看护人员需要全天候到位。较高的安保质量也是社区服务的一大特色，首先，具备足够力量的安防工作人员，建立了完善的安防机制，防止一些犯罪分子入内等。其次，就是设立流动看巡制度，避免老人在户外活动时受到扭伤及其他方面的伤害，另外还安装了很多监控以及报警设施，对别有目的人员的侵入起到了很好的预警作用。

三、国外CCRC模式对我国养老地产发展的启示

1.引入多种社会力量，进一步完善向制度政策

当前，国内地产养老尽管开始逐步探索最佳模式，但很多方面存在不足。从开办主体来看，国外基本都是一些非盈利机构进行各种模式的开发与运营，这些机构不以获取利润作为运营目标，运营主体包括政府机构、社会上一些非盈利组织等。而国内的开办主体属性则恰恰相反，大部分都是以营利作为根本目的的房地产开发企业，在进行运营时通常从利润创造角度考虑，从而忽视了养老人群的真正需求。尽管国家有关部门根据行业发展不断制订一些政策，但这些政策都是关于路线、方针等方面，没有对行业运行提供具体要求。CCRC养老社区在硬件建设上取得了一定成就，但提供具体看护功能的人员却严重不足，很多养老设施同国外相比功能不够全面。综合来说，国内尚无建立更加专业、一体化的养老体系，需要更多的社会主体参与进来，并且不断为行业发展出台更加科学的政策及制度。

2.从各个功能入手，构建一个功能完善的产业发展模式

对养老地产一定要定位为全面化、一体化服务机构，首先，基本的居住功能必不可少，老人可以在这里安心的颐养天年。医疗服务也是基本服务手段之一，因为大部分老人在身体机能方面都出现一定的问题，而且很多老人还患有各种疾病，需要专业的医疗服务进行呵护。此外，还需要关注老人精神方面的需求，根据具体情况引入各种文化娱乐功能，充分满足老人的心理娱乐需求。其次，还要积极进行各种其他类型的服务，如保险服务、一定的金融服务，为老人构建一个全面服务体系，真正把老人服务作为发展理念。国家在税收等方面要给予一定支持，因为开发建设成本很高，没有国家或当地政府的支持很难完成。因此，通过政府与社会力量的大力合作，养老地产一定能够为老人提供一个舒适高质量的养老环境。

3.构建完善的融资体系，促进高质量运营

发展养老地产需要投入大量的建设资金，无论是基本的建筑物建设，还是设施购置、专业看护人员聘用都需要规模庞大的资金基础。很多社会组织都是由于缺乏足够的资金导致无法高效介入该种模式。当前CCRC进行了费用收取机制建设，按月收取服务费用作为入门费用，在一定程度上解决资金不足问题。当前，国内很多提供养老服务的社会组织或单位无法实现盈利，因此，在运营时也就缺乏了改善各方面服务的动力。但越来越严重的老龄化问题却要求社会必须大力发展养老产业，因此，银行等机构需要为产业发展构建一个完善的金融扶持机制，促进该模式实现高质量运营发展。

4.促进人们转变养老理念，进一步增大设施建设力度

国内外出现通常都具有节俭生活观念的大量的养老人群，因为，这些人大都经历过困难时期，所以，在消费观念及养老理念方面上难以对时尚的养老模式进行认同。养老如果需要投入巨大的资金，就会难以接受，尤其是在我国，老人都是希望能为后代多留存一些积蓄，更愿意在自己家里养老，这样就能把资金节省下来。所以，需在更大程度上转变人们的养老理念与消费观念，并不断投入资源进行相关设施的建设与配备[3]。

5.推动养老地产具有更大的发展空间，实现真正意义上的可持续发展

养老地产因为具有商业性质，因此，获得一定的利润及在各个方面实现可持续发展至关重要。目前，国内CCRC发展通常是进行住宅的出售，同时伴有持有型辅助住宅、持有型护理中心等模式。一般说来，在初期阶段，由于资金回笼缓慢，需要销售一定数量的产权，进而满足可持续运营，并实现一定比例的收益。后期则主要是通过提供各种服务并收取相应的服务费用来进行运营维护。各个阶段采取不同的资金回笼机制，促进该产业在最大程度上实现可持续发展。

6.在最大范围上满足各个年龄阶段及不同身体机能人群的养老需求

养老人群有的能够实现生活自理、不需要别人照顾；有的具有一定程度的自理能力、需要看护人员提供必要的照顾；有的则是完全失去自理能力、需要看护人员全天候照顾。对于以上各种养老人群，需制订相应的服务机制，构建与之匹配的服务体系，投入合适的看护资源，确保所有人群的养老需求都能得到满足。

7.提升服务品质，确保中高端老龄人口的需求得到有效满足

除面向最广大群体提供基本的养老服务外，还要不断提升服务品质，扩充服务功能，积极开发拓展更高品质的养老地产项目，进而为具有中高端需求的老人提供专业化服务[4]。当前经济发展不断进步，很多具有一定经济实力的人群都希望能获得更高品质的养老服务，所以，应该满足这部分人群的养老需求。

四、结论

CCRC模式可以集聚养老资源，通过科学体系的建立为老年人打造一个舒适、自由的养老环境，无论是具有何种养老需求，都可以在这种模式下获得有效满足。该模式对我国发展养老产业具有很多启示作用，如构建多主体参与的养老模式机制、针对不同人群提供专业化服务、提升服务品质、满足中高端人群的各项需求。当前，国内养老产业发展还存在很多不足，包括政府在内的有关各方都要给予足够关注与资源支持，只有这样才能促进养老产业发展取得进步。