老旧小区改造的设计要点及注意事项——浅谈某老旧小区改造设计

王志远 合肥市规划设计研究院

随着时代变迁和生活居住条件标准的提升，老旧小区、历史住宅群已经跟不上时代的需求，他们不但影响着老城区居民的生活，也在制约着城市的发展，继续改造升级。各省市早已启动了区域内的老旧小区改造工程，其中安徽省财政厅于2019 年下达了2019 年城市老旧小区整治改造省级补助资金的通知，涉及省内17 个县市，总金额约2 亿元。

一、现状问题汇总

本小区建成于21 世纪初，占地面积约88 亩，共33 栋楼，总住户约1170 户。本小区由于建成年限不长，现状外观较好，但由于长期缺少物业管理，达不到精品小区的要求，结合设计前的居民意见征询，主要问题在于以下几方面：

（1）小区建造时为雨污混排，雨天时雨水大量涌入污水处理厂，大大增加了污水厂的处理负担，不符合相关的环保要求，本次需重点对该问题进行整改。

（2）小区建成于21 世纪初，采用了当时较为常用的水泥混凝土路面，目前小区内由于重载车辆较少，路面性能目前较为完好，但本次雨污水管网改造过程中，需破除现状道路，拟将现状水泥砼路面改为目前常用的沥青砼路面，提高行驶舒适性。

（3）外墙涂料已使用超过15 年，目前已发生开裂、空鼓现象，颜色经风雨侵袭后已变得陈旧，严重影响建筑外立面景观。

（4）小区中央有一处休憩广场，面积较大，布置了游步道、休憩座椅、绿植等，但由于缺少物业管理，目前已严重损毁，且绿化缺少修剪。小区内其余乔木也存在缺少修剪的问题，无规则生长后严重影响了一层及二层居民的采光。

（5）小区内路灯损坏较多，需统一更换，且缺少天网等监控设施，居民安全缺少保障。

二、总体改造思路

经过对小区现状的踏勘调查，现状问题主要可以归纳总结为4 类。

（一）建设标准低

建设标准低是由于小区建设时的规划理念及资金投入等多重因素导致的，例如建设时采用了雨污混排，大量使用水泥砼路面等。

（二）设施设备陈旧

造成这一现象的主要原因是老旧小区缺少物业管理，由于早期小区建成后大多未配备专业的物业管理团队，在居民进驻多年后，再重新收缴物业费，聘请物业管理公司已是难上加难。缺少物业管理导致设施损坏后无法更换，进一步拉低了小区的整体水平。

（三）功能配套不齐全

早期小区建设过程中，着重于把不多的资源投入到小区的基本使用功能中，对于提升性的使用功能，例如健身设施、充电设施等并没有过多投入。

（四）环境质量较差

环境质量差是上述3 个原因共同造成的。

基于以上四大问题，本次老旧小区改造主要原则为：完善基础设施、提高环境质量、修整小区建筑、完善消防设施。

三、主要改造内容

（一）改造排水系统，实行雨污分流

小区现状为合流制，采用d1500 污水管接入污水厂。本次改造保留现状d1500 管道作为污水管使用，同时新建d400—d600 雨水管，达到雨污分流的目标。同时考虑到现状污水系统使用时间较长，需对污水管进行清淤作业，同时将部分污水管接入后期新建的市政污水管，提高排污能力，针对损坏的井盖等进行更换。

改造时发现小区内南阳台水大多为污水（洗衣机水），通过横向支管接入楼顶竖向雨水管，落到地面后散排，严重影响了小区品质，本次在管道末端增加雨污分流器，将污水分流出来接入污水管，在达到雨污分流的目标同时，提升小区的整体水平。

（二）结合管网改造，新建地面道路

一般老旧小区改造时，经常需要将水泥路面改造为沥青路面，常用的方案为破除新建或者“白加黑”。“白加黑”适用于资金较为紧张或者改动不大的小区。本次改造由于需要破除路面新建雨水系统，同时改造资金较为充裕，拟将现状道路破除后新建沥青路面。

老旧小区建设时，机动车保有量不大，随着经济快速增长，目前小区内机动车停车需求已远超小区内停车位数量。提升小区内停车位数量已成为老旧小区改造亟待解决的问题，本次改造主要从以下几处入手，增加小区内停车位数量：

1.利用现状较宽车道，在满足通行需求的前提下，施划路侧停车位；

2.改造现有杂乱绿化区域，布置草坪砖停车位，在相应“海绵城市”理念的同时，增加小区内停车位；

3.对现有停车位进行规整，施划停车线，增大停车位利用率。

（三）修整现状绿化，采取适量补植

本次绿化改造的主要原则如下：

1.充分发挥绿地效益，满足居民的不同要求创造一个幽雅的环境，美化环境、陶冶情操，坚持“以人为本”，充分体现现代的生态环保型的设计思想。

2.植物配置以乡土树种为主，疏密适当，高低错落，形成一定的层次感；色彩丰富，主要以常绿树种作为“背景”，四季不同花色的花灌木进行搭配。避免裸露黄土，采用花灌木、灌木与地被加以点缀，使小区达到四季常绿，三季有花。

3.小区之中道路力求通顺、流畅、方便、实用。并适当安置园林小品，小品设计力求在造型、颜色、做法上有新意，使之与建筑相适应。周围的绿地不仅可以对小品起到延伸和衬托，又独立成景，使小区的绿地形成以集中绿地为中心的绿地体系。

4.绿化景观设计围绕巢湖文化的内涵，营造出“四境”即品味高雅的文化环境，开放的交流环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境。

四、结语

老旧小区改造离不开设计、施工等多方面的努力，更重要的是业委会及街道的大力支持，其中最为关键的是改造后的物业管理。只有通过恰当的改造，配套的管理，才能打造更宜居、更具有活力的现代化社区。