蚌埠市商品房价格空间特征及影响因素解析

洪乃羽

福建师范大学 福建 福州 350007

0 引言

房地产业在长期的市场经济和政府调控作用下,各地区商品房住宅价格已经发展形成一定的格局。关于城市居住空间分异规律的研究起源于20世纪20年代芝加哥学派提出的三大经典模式[1],并以此发展出多种学派理论[2]。近年来,众多学者通过不同角度对房价分布进行研究,国外学者多采取模型应用的方法,Haurin等[3]运用特征价格模型,论证优质学区与房地产价格相关性较高。Steveson[4]在验证房龄对房地产价格影响时,同样选取模型应用。另外有学者采用地理加权回归模型[5]、GWR 模型[6]、贝叶斯分域时空模型[7]等模型用来研究房价的影响因子。甘霖等[8]即是基于结构方程模型研究北京市房、地价的变化关系;王重阳等[9]探索了人口与房价的关系;卢茜等[10]通过研究交通可达性阐述了房价的变化趋势。

国内外已有研究多以大城市为研究对象,大城市在区域内具有较强的中心性,其发展模式与中小城市不同,相关研究成果及对策难以有效迁移到中小城市的城市建设对策中。本文选取中小城市蚌埠市作为研究区域,以2019年5月采集的282个小区实时房价为基本数据,利用GIS空间分析法,分析其价格分布的影响因素,以此为依据为蚌埠市等中小城市的旧城改造、新城建造提供借鉴。

1 研究区域与方法

1.1 研究区概况 本文以蚌埠市城区作为研究区,市区范围内拥有淮河文化广场、龙子湖公园、张公山风景区等三个主要休闲场所;淮河路百货大楼商圈、淮河文化广场-宝龙商圈、东海大道万达银泰城商圈等3个主要商圈;蚌埠第一实验小学、蚌埠第二实验小学、蚌埠新城实验学校等8所省级示范小学;蚌埠医学院第一附属医院等9所主要医院。

1.2 数据来源及研究方法 文中所研究的商品房住宅价格采用的是研究区内住宅小区单位面积的住宅交易均价,通过安居客、搜房网等房屋交易平台获取,并进行实地调查综合得出。本文收集的282组数据较为准确地记录了住宅价格、空间位置,能够较为有效地展现出商品房住宅价格空间分布情况。

本文采取普通克里金插值法得到住宅价格空间分布情况,然后用服务设施缓冲区分析住宅价格影响因素。

2 住宅价格空间分布规律

3.2 学区因素影响 通过对蚌埠市城区范围内81所中小学位置调查分析,发现其中61所中小学位于城市环线内。进一步以8所省级示范小学

2.1 空间分布情况 考量城市周边均为农村住宅用地或农业用地的实际情况,将城市边界地区住宅价格赋值为0,根据收集的2019年5月282个小区房价数据,采取普通克里金插值法得到蚌埠市城区住宅价格分布图,如图2.1所示,其价格区间分为9极,下限为0,上限受均价最高的小区住宅价格影响,分组范围基本一致。

2.2 空间分布规律 蚌埠市城区住宅价格分布基本呈现多极核心、周边区域递减分布情况。由图2.1可以比较直观看出,蚌埠市城区房价高值区主要集中在淮河以南,天河以东区域。结合行政区划及主要道路分析,进一步发现近年划入市辖区的马城镇、沫河口镇处于价格低值区域,高值区主要位于淮上大道、中环线、黄山大道、大庆路围成区域内,并在张公山水系与龙子湖水系之间形成左、右两个价格峰值区域。经统计,住宅价格在6583元/平方米以上的约占城区面积的11.73% ,约占环线内主城区面积的55.08%。

3 住宅价格影响分析

3.1 商业广场因素影响 文章选取万达广场等17个已建成并投入使用的商业广场进行分析,以商场所在地为几何中心,生成2k m 范围的缓冲区,发现万达广场、银泰城覆盖区域恰好为蚌埠市城区住宅价格峰值区域之一,而二马路汇金广场、通成国贸广场等其他广场覆盖范围内未出现峰值区,并且龙子湖西岸峰值区域不在各商场2k m 影响范围内,如图3.1所示。及其分校为中心,生成2k m 范围的缓冲区,发现生成的缓冲区基本覆盖了住宅均价在6690元以上的区域,如图3.2所示。

图2.1 蚌埠市城区住宅价格分布图

图3.2 住宅价格分布优秀学区影响图

3.3 医院因素影响 通过对蚌埠市主要医院及其分院的所在地位置调查分析,发现其中8所位于淮河南岸区域,并且位置集中分布于龙子湖西侧的环线内。进一步以此为依据,生成2k m 范围的缓冲区,如图3.3所示,可以发现环线内的龙子湖西岸住宅价格峰值区未被包含在内,且淮上区市中医院、蚌医二附院新区所辐射范围内,住宅价格与周边未辐射区域差异较小。

4 结论与分析

蚌埠市城区商品房住宅价格分布基本呈现双极核特征,主要受商场、学区影响,因此将蚌埠市城区两个住宅价格峰值区概括为二实小-万达区域、新城实验-龙子湖西岸区域,基本形成由中心向边缘递减的区域差异性。

图3.3 蚌埠市城区住宅价格分布主要医院影响图

结合前文对各影响要素的分析,可以发现住宅价格受优秀学区和重要城市商圈影响较大,受其他公共服务设施因素影响较弱。此外,淮河以北淮上区、燕山路以南高新区及龙子湖东岸大学城-高铁片区,虽然未成为城市峰值区,但仍表现为高值区,对周边区域有一定的带动作用。这三个区域基本呈三角形分布于峰值区域周边,可以作为蚌埠市城区住宅价格高值区范围扩散的有效桥梁,且各区内在建、规划建设的省级示范小学分校、大型商场等公共服务场所及设施,也会加快三个区域成为新的增长极。因此,中小城市的老城区亟待住宅品质升级,提高区位用地效率。在进行城市建设区拓展时,应当重点关注优秀学区与大型商场的建设,以此提高新建房地产的价值。