产权交易机构在互联网思维下的可能性

廖苏井

通常，产权交易机构使用“4率”指标，即进场率、成交率、竞价率和增值率，来统计和评价机构效能。但“4率”指标更多反映的是产权市场交易活动的结果，而非产权交易机构的效能水平。

交易活动的结果主要受市场规范程度、经济活跃程度及产业资本结构影响，与“4率”指标呈强相关性。产权交易机构作为交易活动的第三方，在市场中扮演信息中介和平台服务的角色，其效益往往受市场整体所影响。在产权市场逐步健全的过程中，产权交易机构起着重要的推动作用。因此，产权交易机构的效能更多体现在自身的资源、流程和价值观上。如今，在互联开放的市场环境中，如何更好地发挥产权交易机构的作用，需从了解产权市场的几个重要特征开始。

1  非标市场

产权市场的基本功能是运用市场化手段进行资源配置。市场化配置包含两个要件：产品和供需关系。当产品信息充分完整，并通过技术方法成为可量化的标准，最终形成可預期的供需关系，那就会形成标准市场，如证券、大宗商品市场等。反之，为非标市场。

以二手房市场举例，其就具有典型的非标特征。购置一套房产，除了核心的区位，户型设计（比如楼层朝向）、周边配套（比如医疗教育）、小区环境（比如物业交通），甚至风水、邻里关系都会影响资产价值判断。信息的不充分、存在失真及无法量化，就会导致客户很难通过某个网站或平台达成购房决策，同时购房人线上的不可预见，也就无法获取其需求和偏好进而形成明确关系。因此，二手房市场就得重心下沉，线下延伸开展一对一服务，于是形成了街头巷尾形形色色的线下经纪人实体。

产权交易也是典型的非标市场，在政策防止产品金融化的背景下，交易活动多是个性化的。个性化的交易增大了信息获取的难度和交易决策的成本。仅“线上”可见的挂牌信息又很难满足投资人的决策要求，再加上交易机构自身的风险偏好，一项交易的起意或准备工作，自然而然地常常发生在“线下”。

2  区域市场

现实中的产权交易机构服务半径具有明显的区域特征。区域中的产权资源是有限的，并多掌握在卖方。机构间要么相互争夺存量资源，谁获取更多的卖方资源，谁就可以获得更大的市场空间。要么相互达成默契，界限清晰，但区域市场天花板毕竟很低，导致区域内只能形成有限市场或初级市场，存量思维突出。

与存量思维相反的是增量思维，也叫增量效应，是指在资源大量聚集融合后，涌现出来的更多产品或服务需求。产权市场的大量资源以长尾的方式遍布各处，当市场产品足够丰富，交易方规模足够大，才可能形成聚合效应。如同占地球面积不足1/20的亚马逊雨林，拥有了全球近半数的物种。

尽管部分机构成员或多或少有意联通融合，但各种原因使然，市场无法形成增量效应，依然是一个有限的区域市场。

3  低频市场

现阶段的产权市场，还具有一级市场特征。在交易活动中，除了少数投资人，参与双方都是低频行为，反复交易可能性小。因此，在有限的时间内，各方恰逢“对手”概率极低，交易完成后，往往也很难再“相逢”。交易活动一旦成为一锤子买卖，就会带来市场信任缺乏的问题，并进一步强化市场的初级特征。

社会学家卢曼说，一切信任和信用都起源于重逢，在没有重逢的地方是没有信任的。每一次交易就是信任建立的过程，但如果建立信任的机会很小或成本很高，那稳定的市场信用体系也就缺乏根基，低频态持续。

4  互联网思维下的交易机构

自互联网平台兴起壮大，产权交易平台就与电商平台摩擦不断。表面上是对交易产品和界面通道的争夺，实则是市场模式的较量。交易机构是在与互联网平台竞争？还是在与互联网模式竞争？

起初，人们认为互联网就是去中介化，但凡利用信息不对称红利的行业终会萎缩直至消失。然而如今，我们看到二手车平台（如瓜子）、二手房平台（如贝壳）和生活服务平台（如58同城）等等中介平台，依然处在资本风口。也就是说，那些掌握信息丰富程度远高于传统信息中介的互联网企业，依然如日中天。

事实上，交易机构正在与淘宝、京东这类平台背后的思维模式和市场生态进行较量。互联网思维不是简单的搭建一个网站或者APP实现线上全流程交易，而是市场成为一个去中心化的开放市场。

那么，我们参照《创新者的窘境》作者克里斯坦森提出的：资源—流程—价值观（RPV）框架，再来看交易机构变革迭代的某种可能。

5  资源

政府资源方面，产权市场具有较强的制度性，主要在国有产权领域。产权交易机构也因此具有先天的体制优势，对政策高度依赖的同时也获得红利。

交易品种方面，除传统的股权、物权和债权外。纵向衍生各类权益类品种，如特许经营权、流转权、用益物权。横向扩大交易领域，如矿业权、文化产权、农村产权、环境产权、体育资源等。

在客户资源方面，一方面通过长期组织交易，聚集了较多的当地客户资源，掌握了部分供应信息和客户需求。一方面通过逐步建立产权经纪制度，发展了代理经纪业务，为交易机构开发延伸服务创造了一定的基础。

因此，从资源禀赋上看，产权交易机构受益于区域化，也受制于区域化。但在交易效率和资源配置上仍存在弊端，卖方较难广泛地寻找到优质的买方，买方则需要不断切换平台以寻找优质的项目。

6  流程

产权交易机构多采用纵向一体的业务模式。流程上以“接受委托—前期准备—挂牌交易—结算鉴证”为主线。从交易发起到完成，均由一家机构完成。

该流程需要解决的问题，一是交易机构的服务链条是否足够长。因为交易活动中仍有大量工作存在于进场前或离场后。服务链短，则弱化交易功能;交易功能弱，则服务价值低;二是各项服务能力是否足够强。因为交易活动中任何一环出现问题，都会影响项目正常进行，导致项目停滞或重头再来。服务能力存在短板，就容易被诟病效率低下。

现今，交易流程还在不断尝试一种新的方式，即横向一体化。横向一体化是交易机构只负责交易价值链中最核心的部分，其余部分都由经纪人或合作单位来完成。部分交易机构初步探索成型的主要是这一类的流程，即“会员模式”。

再进一步，就是由横向一体化改良而来的网络一体化。它强调的是流程再拆分和资源全面开放共享。房产中介链家建立了经纪人合作网络模式ACN（Agent Cooperation Network），它把交易环节拆分为两大部分若干环节。一部分面向房源（资产），一部分面向客源（资金）。不同的经纪人在不同的环节拥有不同的能力和资源，经纪人在某个具体的环节中担任相应的角色。平台彻底完成去中心化，而经纪人之间自由联合，自由流动。

在网络一体化模式下，要建立一个统一的网络。交易机构可以是规则的制定和管理者，也可以是交易活动中的经纪人。在项目区域归属不变的情况下，形成开放共享市场，机构可以以不同的角色或专业分工进入网络市场，将零和博弈转变为多赢博弈，进而提高市场整体效率。

7  价值观

某种程度上讲，资源和流程是可以迁移复制的，然而价值观决定一个市场或者机构的走向。诚然，产權市场的痛点除了低频态、非标性和区域化，还有很多，要想一次性彻底解决不够现实。然而变革思维，或许能够将市场和机构推往良性发展的循环中。

交易机构本质是服务机构，提供的服务就是不断解决市场中的痛点和需求。而互联网思维就是通过一系列模式的变革尝试，再造市场体系。

表面上看，产权市场提供的是以股权、资产、经营权等形式体现出来的产品。而实际上，市场提供的应是标的流转后所带来的便利或好处。如莱维特所说，世界上根本没有商品这种东西，用户真正要的是使用这个产品所得到的好处。所以，交易机构应考虑如何协助供需双方获得交易背后的好处，而不仅仅是挂牌项目有多少。

最后，在新的思维模式下，交易机构还应考虑如何通过资源、流程的持续改进和创新，进一步降低交易成本。科斯理论提出，只要产权自愿交易的费用低于交易引起的产权安排改善所带来的好处，即便资源错置也会得到纠正。也就是说，我们充分挖掘并放大交易所得的“好处”，优化并降低交易过程中产生的“成本”，那么交易市场自然就会活跃起来，由此，市场资源配置的功能才能得以更好地实现。