分析拍卖房屋的转移登记

刘翠

摘 要：房地产产权管理本身具有极其重要的现实价值，能够保证房地产管理的质量和效果，是维持中国房地产市场稳定发展、确保经济持续增长的必然手段，其中房地产权属登记又具有最为突出的研究意义，其属于一种国家规定的、具有法律强制性的管理方式，能够确保公民财产权和房地产管理便利性。在实际的房地产权属登记工作中，拍卖房屋的转移登记往往具有一定的复杂性，给工作人员带来了一定的困扰，为了解决这一问题，有必要对拍卖房屋的转移登记进行深入研究。

关键词：拍卖房屋;转移登记;证件资料

中国特色社会主义相关制度越来越完善，社会管理模式也愈发健全，在这种情况下有关于房地产登记和管理的措施日益完善，解决了过去房地产管理中存在的诸多问题，这标志着我国公民财产权保护力度的增长，也为各级地方政府开展地产管理工作提供了有力支持。但是与此同时也必须要看到，拍卖房屋的转移登记工作仍然存在一定的难点未得到有效解决，这给拍卖房屋的顺利登记带来了一定的负面影响。在这种情况下，对拍卖房屋的转移登记难点以及拍卖房屋的转移登记方法进行研究具有一定的实际意义。

一、拍卖房屋的转移登记概述

所谓的拍卖房屋指的是在委托人提出委托之后，拍卖方根据法律法规及相关规定，在拍卖市场上进行公开拍卖的房屋资产。通常情况下拍卖市场上合法存在的房屋资产大致可以分成三种类别：首先是国家行政单位根据法律法规没收的、用于抵消罚款的房屋资产，其次是人民法院根据法律法规没收的、用于抵偿罚金的房屋资产，最后是金融部门在特殊情况下抵偿贷款的房屋资产。在有关部门对房屋来源进行审查并确认无误后，通常会组织这类房屋进行统一拍卖，这部分房屋往往具有配套手续完整、有关程序健全、拍卖行为合法的特点，但是从实际的拍卖后情况来看，这部分房屋的房屋权属转移登记过程往往十分复杂，存在许多难点难以克服。之所以出现这样的问题，主要是因为目前我国的法律法规还未涉及到这方面的内容，拍卖房屋的转移登记过程中需要注销的证书、需要提交查验的资料、登记的具体流程等等，时至今日也没有完整的规定，这使得拍卖房屋的转移登记没有清晰的法律依据。

二、拍卖房屋的转移登记难点

我国的城市房地产管理法当中提及，房地产权属转让变更行为必须要经过房地产管理部门的批准并做好登记工作，而涉及到抵押、没收等处分的房地产及土地资产也必须要根据法律规定进行过户登记。另外，在拍卖法当中同样提及了相关问题，对房屋产权转移登记问题进行了强化，要求拍卖物品必须要根据法律规定进行变更和过户，由委托人或买受人持拍卖方给出的成交证明及配套资料，到地区行政机关办理登记。然而问题在于，这些规定大都是从“必须要对拍卖房屋进行转移登记”的角度出发设置的，而“如何对拍卖房屋进行转移登记”却仍然没有清晰的答案。更重要的是，和房屋买卖、房租转让、房屋交换等行为产生的所属权转移登记相比较起来，拍卖房屋的转移登记具有更加突出的复杂性。其涉及到原产权人、拍卖方、委托人以及买受人四个方面的利益变动，另外拍卖行为本身有一定的强制性，买受人公开竞价获得此房屋所有权，因此其往往具有更加复杂的特点，不能根据常规的资产转移登记流程对其进行处理。

三、拍卖房屋的转移登记方法

根据城市房屋权属登记管理办法中的相关规定可以发现，房屋资产的转移登记工作需要在登记申请和相关审查之后進行，而拍卖的房屋在正式进入拍卖程序之前，往往已经通过了相关的审查过程，在进行复审时主要对其合法性进行检查、并逐一核对委托人提供的证件资料即可。在申请房屋转移登记的过程中，一般需要提交的证件主要包括房屋权属证书和相关的合同或者是协议，但是拍卖的房屋一般都是由人民法院或行政单位采取强制措施委托拍卖，因此原产权人往往无法或者是无意愿配合签字流程，也很难获得房屋资产的权属证书，在这种情况下可根据实际情况注销原有权属证书或进行公告处理。上文提到的几点内容，无不证明着拍卖房屋转移登记与常规房屋转移登记之间的区别，在这种情况下对拍卖房屋进行转移登记时，需要提交的证件资料自然也就有所不同。从实际情况来看，拍卖房屋的转移登记所需要提供的资料比常规房屋转移登记更加复杂，虽然没有明确的规定，但一些省份的房地产管理部门结合本地区实际情况及工作经验，提出了必须要准备和提交的资料清单，主要包括行政单位拍卖的授权文件、拍卖流程审查通过证明、拍卖成交证明、委托人和买受人的登报声明等等。这些资料齐全，才能证明拍卖房屋的权属转移完全合乎法律规定，此时才能为其进行转移登记。

四、结语

和常规房屋转移登记有所不同，拍卖房屋本身具有一定的特殊性，其权属证书往往在原产权人手中无法提供、转移合同通常也难以签署，因此很难证明拍卖房屋转移登记是否合乎法律规定。在这种情况下，部分省份根据具体的登记情况和工作经验，要求买受人在进行登记时提交一系列材料以证明转移登记行为的合法性。但实际上，由于相关法律法规还未成熟，具体的流程也不清晰，这样的做法仍可能导致一定的遗留问题，因此主管部门必须要尽快对拍卖房屋的转移登记进行明文规定。

参考文献：

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