老旧小区供水移交管网改造工程管理要点分析——以二七车辆社区为例

牛耘 中车北京二七车辆有限公司

一、二七车辆社区供水情况介绍

（一）二七车辆社区简介

二七车辆社区是中车北京二七车辆有限公司（以下简称“二七公司”）的职工住宅小区，坐落于北京市丰台区张郭庄地区，占地约20 万平方米，拥有53 栋住宅楼，建筑面积15.9 万平方米，涉及2577 户居民。多数住宅楼建设于20 世纪80-90 年代，使用年限超过30 年。

此外，社区内还有北京二七车辆招待所、二七车辆厂幼儿园、丰台一小（长辛店分校）、张郭庄中学、北京康泰医院以及交通银行、物美超市、粮店等商业附属设施。其中幼儿园、小学、中学和医院均是由二七公司曾经创办，随着国家推出剥离国企办社会职能的相关政策，这些教育和医疗机构逐渐交由社会承接。但二七公司一直负责对其提供水、暖、电等基础职能服务。

（二）原有供水情况介绍

二七车辆社区原设有一座供水站，站内包含一座600m³蓄水池、3 台离心式水泵（两用一备）及配套控制柜。供水方式为：由市政给水管接入蓄水池，经过水泵增压后，再通过小区内给水管网输送至用户。

（三）供水移交方案介绍

根据国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离工作指导意见》和中车集团相关政策要求，二七公司于2017 年启动供水移交分离工作，经过多方参与和数次调研评审，最终确定供水移交由以下两部分组成：

一是更换室外管网、更换用户水表、建设加压泵房。原有给水管网平均使用寿命超过20 年，腐蚀、结垢现象严重，本次改造重新铺设室外给水管网，采用球墨铸铁管能有效消除供水管网安全隐患，确保饮用水水质，提高供水安全保障度；将用户现有普通机械水表更换为高精远传水表，实现查表不入户；新建加压泵房，实现远传控制，取消值守人员，保证供水水压稳定。此部分实施由北京市自来水集团长辛店分公司（以下简称自来水集团）承接，二七公司与自来水集团签订供水移交分离协议，自来水集团负责该部分改造内容的方案设计、组织施工、竣工验收等工作，二七公司负责施工过程中相关协调工作。改造完成后该部分产权由二七公司移交给自来水集团，由自来水集团承担二七车辆社区供水职能工作，二七公司不再承担二七车辆社区供水相关职能工作。

二是楼内管网改造。根据近年来小区物业维修记录显示，楼内首层埋地部分给水管道大部分管道锈蚀严重，为保证供水移交后用户正常使用，本次改造对楼内首层埋地部分给水管进行更换改造。此部分由二七公司负责方案设计、组织施工、竣工验收等工作，改造完成后该部分产权仍为二七公司，日常维护由小区物业负责。

二、改造过程中遇到的问题及解决措施

（一）地面空间狭小

小区内多数建筑楼间距偏小，道路狭窄，缺少共用空间，绿化树木树龄较老树木高大粗壮，导致地面施工空间狭小。在施工过程中，经常出现断路施工现象，导致小区内出现道路拥堵的情况，尤其是学校上、下学时段，小区内拥堵现象极为严重，严重影响居民通行。

解决措施：在室外管线改造阶段，对于施工路段提前张贴施工断路通知和交通道行指引，施工时在路口安排专人实施交通导航，上、下学时段停止学校周围道路施工作业活动，有效避免了小区内交通堵塞。

（二）地下管线复杂

小区内污水、给水、热力等小市政管线与小区住宅楼基本上是同时建设的，随着社会经济发展，小区内又增加了许多通信、电力、燃气等公用事业管道，同时小区也对大部分供电及信息线路进行了飞线入地的改造。由于后续增设的地下管线缺乏统一的规划，建设原则基本以“哪儿方便，哪儿下管”，因此造成地下管线排布严重混乱，可用空间不足。对于施工开挖工作造成一定阻碍，增加施工难度。

解决措施：考虑到二七社区未来规划和后续三供一业分离改造工程等因素，二七公司对于自来水集团在室外管线改造施工前进行了全面的施工现场交底，告知自来水集团已知的地下管线位置和建议施工路由，有效降低施工期间对现有管线破坏事件出现频率，同时避免了其随意铺设管线，以免影响后续改造计划。

（三）冬季施工问题

本次供水改造的施工工期为2018 年9 月-2019 年6 月，其中室外管网改造施工时间段为2018 年10 月-2019 年4 月。由于施工工期紧、任务重，冬季施工在所难免，因此导致回填土质量和混凝土路面质量在施工过程中出现问题。（回填土质量包括回填土土质和密实度，这两项不达标将会导致土地沉降路面塌陷。路面质量包括强度、平整度和抗冲刷能力，这些不达标不仅影响路面美观，还会导致路面开裂等问题出现。）

解决措施：在施工过程中，笔者多次对其恢复道路进行质量检查，发现质量问题及时提出整改要求，保证后续施工质量。同时，二七公司还预留部分改造费用用于路面质量问题整改，避免后续使用过程中道路出现问题，影响居民正常使用。

（四）户内施工受阻

户内管道改造涉及入户施工，部分居民由于以下因素不同意入户施工：1.住户近期内装修过房屋，入户施工破坏面较大，尤其是铺设木地板的住户；2.小区内的私搭乱建现象比较严重，更换水管将破坏其私搭建筑；3.户主将房屋出租或长期不在此居住，不愿进行施工改造。

解决措施：与居民用户做好沟通协调工作，是改造工程顺利进行的重要保证。在施工前，二七公司在小区物业配合下，对小区居民用户针对供水改造工程进行了宣讲活动，告知居民改造的益处，希望居民对改造工程多多理解支持。在对楼内管线改造过程中，施工前二七公司联合施工队及物业人员，对于改造住户进行挨家挨户的入户告知，告知其改造内容和具体施工方案，尽量满足住户需求，同时按户签订改造协议，待住户同意后在进行施工改造。

（五）影响居民用水

施工期间涉及新旧管网更替影响以及出现旧管网阀门控制失灵的情况，因此会出现临时停水现象，对居民用水造成一定影响。

解决措施：施工期间，涉及停水事宜，二七公司会提前一天通知用户，要求施工方对于需要停水作业的施工活动尽量安排在8：00-11：00 和13：00-17：00 两个时段内进行，避免影响居民做饭用水，若超出该时段停水，则一定安排临时水车供居民取水。

三、管理要点

笔者通过施工现场管理、施工进度管理、施工质量管理3个方面对本工程进行总结分析，得出针对老旧小区管网改造项目的相应施工管理经验。

（一）加强施工现场管理

在老旧小区内进行施工改造，改造路径必然涉及小区内绝大部分道路，无法对施工现场进行封闭管理，因此施工现场管理尤为重要。

首先，在施工作业区域需用警示带等进行围挡拦截，防止无关人员进入。在沟槽开挖过程中，沟槽两旁应设置固定防护栏和警示标志，防止行人发生坠入危险。在施工现场设置警示牌，应当根据工程特点及施工的不同阶段，有针对性地设置、悬挂安全警示标志，交通导行图应根据施工进展及时变更。

其次，施工现场必须配置足够数量的安全员，进行施工安全监督，防止安全事故发生，同时在发生事故时能够及时做出对应抢救措施，并及时上报相关人员，防止事故造成更大损失和影响。

最后，施工现场管理要重视文明施工和环境保护，做到及时清运现场垃圾，定期对施工道路进行洒水降尘，对于裸露土方及时进行苫盖，避免扬尘。现场成立专职文明施工人员，负责全线文明施工的管理工作，同时负责接待群众反映的情况和意见，并对反应的问题及时解答和尽快落实。

（二）落实施工进度计划

施工前制定好总施工进度目标，并要求各施工单位上报具体施工进度计划。施工进度计划的编制应注意分析影响工程进度的风险，并在分析的基础上采取风险管理措施，最后采取必要的技术措施，对各种施工方案进行论证，选择既经济又能缩短工期的施工方案。在施工过程中，依据施工进度计划把控施工实施进度，严格检查各工程环节的实际进度，及时纠正偏差或调整计划，跟踪实施，如此循环、推进，直至工程竣工验收。对于因不可抗力导致的工程延误，应适当延长工期，不可一味要求施工进度而忽视施工质量。

（三）严格把控施工质量

施工质量管理是指为保证和提高工程质量，运用一整套质量管理体系、手段和方法所进行的系统管理活动。工程质量好坏是一个根本性问题。一个工程项目，只有合乎质量标准，才能投入生产和交付使用，发挥投资效益，满足社会需求。

在施工前，应制定施工质量管理计划，确定工程关键工序和特殊过程，根据工程实际情况制定质量保证技术措施，确定主要工程质量标准和成品保护措施，明确与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求，对于特殊过程，需要连续监控，明确材料、设备物资等质量管理规定。

在施工过程中，严格按照施工质量计划进行施工质量把控，质量管理人员应按照岗位责任分工，控制质量计划的实施。项目负责人对质量控制负责，质量管理由每一道工序和各岗位的负责人负责，并按规定保存控制记录。质量控制应实行样板制和首段验收制，施工过程均应按照要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。

四、结语

老旧小区进行供水管网改造和移交，不仅可以改善居民用水情况，提高供水质量，还可以减轻企业管理负担。但是由于老旧小区的改造施工环境现状十分复杂，并且有诸多历史成因，因此在施工过程中不可避免会发生管线交叉、交通阻塞、冬雨季施工等问题。面对这些施工难题，管理人员要积极应对，事前做好预案，事中合理决策，事后总结分析，保障改造工程按计划、按标准实施。

老旧小区供水管网改造工程同其他施工项目一样，管理人员要从现场安全、施工进度、施工质量等多个方面进行严格把控。在改造过程中应加强施工全过程管理，减少施工改造对于居民、社区带来的不利影响；现场安全管理是重中之重，既要保证施工作业人员安全，也要保证周边居民等无关作业人员的安全；施工进度与施工质量两者既是相辅相成的关系，又相互存在一定的制约，不能一味追求进度而降低施工质量，要使进度和质量协同进行，提前制定好完备的进度计划和质量目标，注重过程调节，严控质量标准。