建筑装饰改造项目中投资控制策略研究

张能志

（湖南嘉木路桥工程有限公司 湖南邵阳 422000）

一、概述

随着人们居住、办公或学习环境品质要求的提高，然而，在通常情况下，需要进行装饰改造的建筑均有较长的使用年限，会出现内墙或者外墙的墙面装饰层剥落，抑或由于建筑自身沉降而出现墙面开裂等情况，这些将影响人们的使用体验。因此，我们需要对已有建筑房屋进行相应的装饰改造升级。在建筑房屋装饰改造工程项目中，投资控制是业主方工程项目管理的重要工作，但容易出现实际投资超过投资控制目标，使得业主方投资控制处于被动地位的情况。文章以某学校教学楼的装饰改造项目为例，分析在建筑装饰改造工程项目中业主方投资控制容易出现的问题以及相应的应对策略。

二、工程概况

某学校为全日制九年义务教育学校，其主教学楼已经建成使用15年了。该教学楼在使用过程中由于建筑沉降，造成建筑内墙和外墙出现不同程度的裂缝，而且原外墙装饰喷涂的白色漆面也出现多处剥落现象，以上情况极大地影响了该教学楼的美观和使用。经研究决定，学校将对该教学楼进行装饰改造升级，主要涉及外墙装饰改造、室内走廊及楼梯墙裙等部位改造。

三、建筑装饰改造项目中业主方投资控制容易出现的主要问题

（一）建筑装饰改造工程设计深度不够或缺失

设计深度不够或者设计缺失是建筑装饰改造项目极易出现的问题。因为建筑物使用年限长，在使用过程中对建筑物某些部位进行更改，而更改部分没有得到及时记录，如设计者在设计过程中没有发现，则容易出现设计与实际不相符的情况。[1]在本工程案例中，设计人员在设计时未进行详细的现场踏勘，而更多的是根据该工程项目的竣工图进行相应设计，使得室内走廊墙裙设计与实际不相符，属于设计缺失的问题。在进行外墙装饰设计时，设计师未考虑到该教学楼厕所处的外墙可能会受到卫生间渗水而产生的不利影响，属于设计深度不够的问题。设计缺失对工程项目投资控制的影响是在实际施工过程中极易出现实际工程量增强从而使投资增加。设计深度不够对投资控制的影响是容易在施工过程中出现返工，这会增加业主方的投资。

（二）建筑装饰改造项目清单工程量不能准确反映实际工程量

在建筑装饰改造项目中，造成清单工程量不能反映实际工程量的原因主要有设计成果的质量不好、设计人员对装饰施工技术的掌握不够以及设计人员的工作不够细致等。在本工程案例中，工程量清单编制人员在编制室内整理走廊墙裙改造工程量清单时，只给出原墙脚踢脚线剔除以及改造后墙裙的工程量，但在实际施工过程中需要将原墙面的装饰抹灰进行凿除并进行墙面凿毛的工程量未考虑，而且在墙裙工程量清单中也未在特征描述中进行相关描述。因此，在实际施工时，施工单位提出对墙面原装饰抹灰剔除并进行墙面凿毛的工程量进行签证。因此，上述情况实际上增加了业主方工程的实际投资。

（三）建筑装饰改造项目合同外变更较多

需要进行装饰改造升级的建筑物的使用年限长，很多变化在工程设计时考虑不到。在本工程案例中，外墙装饰改造材料采用软磁饰面。然而，软磁饰面材料对于墙面渗水抵御能力比较差。如果该建筑物卫生间出现外墙渗水，将极易出现该处外墙返碱或墙面污染等情况，从而影响整个墙面的装饰效果。然而，实际上，业主方并未要求设计方对该教学楼的卫生间防水进行设计。在实际施工过程中，施工方是根据自己的工程经验对该处外墙可能出现返碱的问题进行设计。经过分析研究，施工方决定增加该教学楼卫生间防水处理，以保证整个建筑外墙装饰的效果，这增加了业主方的实际工程投资。

四、建筑装饰改造项目中投资控制的策略

（一）采取限额设计，提升设计成果质量

设计工作对工程项目的投资控制有着至关重要的影响。限额设计，即按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，是投资控制的主要方法。业主方应要求设计单位根据批准的投资控制文件进行相应设计，不得随意突破，以实现对投资的有效控制。在运用限额设计时，相关单位应坚持全过程投资控制的思想，在进行工程项目设计的同时既要考虑建设阶段业主对投资控制的要求，也要考虑项目建成后使用维护过程中的经济效益。经济合理的设计对投资控制有重要影响。建筑装饰改造项目中应重视提升设计成果文件的质量，为整个工程项目的投资控制奠定扎实基础。设计单位应就其承担的设计任务针对性地进行现场踏勘，详细了解建筑物目前的真实状态，同时建立起与业主单位的有效沟通机制，认真听取业主方的各种要求，从而设计出符合业主方要求的设计文件。设计单位应对所选用材料的性质等有深入了解，以做出与之相适应的设计方案，必要时给业主方合理建议，提升设计文件的质量，避免在实际施工过程中出现工程量增加或者合同外的变更，增加业主投资。

（二）提升清单工程量的完整性和准确性

根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）规定，招标人对工程量清单的完整性和准确性负责。这对工程量清单的编制提出更高的要求，既要求工程量清单不能漏项，同时也要保证各项工程量计算的准确性。在工程量清单编制中，清单编制人先要熟悉工程项目设计文件所包含的工程内容，同时也要知晓工程的相关施工技术、工艺要求或者工艺流程，然后结合工程设计图纸、常规的施工技术及工艺技术，结合《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）编制工程量清单，并认真执行工程量清单的符合审查工作。在工程量清单编制中，编制人应重视对清单项目特征的准确描述，因为特征描述不全面准确，不能反映实际工程项目本质特征，很容易产生业主方与施工方对该清单项计价的纠纷，不利于投资控制。我们通过以上方法和途径保证工程清单工程量的准确性和完整性，为投资控制奠定基础。

（三）积极推行“设计—施工一体化”承包模式

目前，我国很多工程项目的建设仍然采用设计和施工分开发包的传统模式。这种模式给业主方带来的影响是工程项目的协调管理工作量大，设计方与施工方的沟通协调比较少，不利于投资控制。因此，业主方应积极推行“设计—施工一体化”承包模式，即将建筑装饰改造项目的设计与施工任务一起给一个承包单位承担。[2]此种模式下，投标人将项目的设计任务与施工任务当作一个整体任务考虑，既要满足业主方对建筑装饰改造项目的各项要求，也要保证其设计方案具有竞争优势，同时还要保证投标报价要低，从而提升自己的投标中标率。因此，投标单位必然会深挖潜力降低报价。我们应用这种承发包模式，可以促进承包单位更加认真检查、核实设计工作的质量，可以有效减少施工过程中的变更等现象。实践证明，采用“设计—施工一体化”承包模式可以降低工程造价近10%左右，从而有利于业主单位的投资控制。

五、结束语

投资控制是工程项目中业主方较为关心的问题。在建筑装饰改造工程项目中，业主在决策工作完成后，应将其投资控制中心置于建筑装饰改造的工程设计工作中，重视设计工作质量，因为此阶段的工作对工程项目投资控制的影响较大。工程量清单的完整性和准确性是工程项目投资控制的基础，应给予足够重视。在实际情况允许的情况下，实行“设计—施工一体化”承包模式，既可以减少业主单位协调管理工作量，也有利于业主的投资控制。