房地产全程造价的控制与管理研究

吕 轶

(中铁十一局集团房地产开发有限公司，湖北 武汉 430074)

1 工程概况

该房地产工程位于武汉东湖高新开发区汤逊湖北路与民族大道交汇处，总建筑面积74 264.37 m2，包含2栋22层的办公楼、2栋商业楼和1层地下室。B2、B3号楼的功能定位均为办公楼，建筑高度99.8 m；S3、S4号楼均定位为商业楼，高度分别为30.1、12.1 m。本工程建筑施工中选择的是钢筋混凝土框架结构，并配套适量桩基础，以提高建筑稳定性。

2 全过程造价概述

2.1 基本概念

房地产造价的核心在于工程项目开展过程中各项固定资产的支出，主要包含设备购置费用、预备费、安装工程费用、建设期贷款利息、调节税和工程建设其他费用。其对资金的需求量较大，造价管理控制是提高资金利用率、推动项目顺利开展的关键，其包含设计、招标、施工、竣工结算四个阶段。同时，在全过程造价控制中还针对既定的施工计划作灵活的调整，充分发挥出各类资源的优势，确保人、财、物等资源的效用最大化。

造价管理中若某环节存在异常，将导致整体造价管理工作失衡，并作用于实际施工中，工程使用寿命受到影响，甚至引发工程造价事故，严重阻碍了房地产工程的顺利实施。

2.2 计价模式

1)定额模式。工程定额是额定消耗量标准，在工程建设的过程中划定计量单位工程所投入的人工、材料、机械等消耗量的标准。

按照投资的费用性质，工程建设定额一般分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额以及工程建设其他费用定额。在我国固定资产投资中，建筑工程和安装工程的投资占60%左右，因此，建筑工程定额在整个建设定额中占有突出的地位。

2)清单模式。此模式的核心在于工程量清单，其包含的内容主要有各分项工程的名称、相应数量及税金项目等。从清单计划规范的应用情况看，常见于发承包和实施过程中产生的各项计价活动，或是以国有资金为主要支持的工程发承包，此时工程量清单计价的方式将发挥出重要作用。

3 房地产工程造价的全过程控制

3.1 招标和设计阶段

房地产工程覆盖的工作内容较丰富，招投标是基础阶段，同时也是造价控制的重要对象，涵盖基于现场的勘察、基于建设目标的设计和施工、设备等多方面因素的招标。从造价控制对全局的影响来看，招标阶段发挥出主导作用，必须将成本控制落实到位，同时也要完成合同的签订等相关工作。还需加强设计阶段的造价控制，此举也将对工程整体造成显著影响。

3.1.1 招标阶段

1)选择招标方式。以现行招投标法为主要指导，综合考虑项目所在地的地方规定，拆分为多个分项工程并有序完成招标，充分考虑各分项工程的特点，多角度对比后选择合适的招标方式。以建筑总承包工程为例，此时较为合适的是公开招标的方式。

2)编制招标文件。招投标过程中，招标文件具有引导作用，可为施工单位的选择、造价的控制提供重要依据，同时也是编制投标文件的重要参考，能够紧密联系招标单位和中标单位，使两者达成共识并签订工程承包合同。做好招标文件的编制工作后，可以为招标工作提供约束力，提高其规范化水平。

3)签订合同。招标文件的构成中，合同条件占据重要地位，需要保证各项合同条件切实可行，从而提高合同的效力，发挥出在造价控制工作中的作用。合同内容要足够完善，需包含合同形式、工程变更、索赔处理机制等贯穿工程项目全周期的各项内容[1]。较为关键的是纠纷的解决程序，其要遵循精简的原则，以免因程序过于繁琐而导致工期延长以及成本增多。对于工程结算方式的选择，要以最大限度减少融资成本为基本目标。

以工程实际情况为立足点，可选择工程量清单招标的方式，此时要做好工程量清单的编制工作，要委托具有资质的工程造价咨询单位参与其中，结合施工图纸等方面的信息，考虑项目所在地的预算定额标准，保证计量单位的统一性，生成的工程量清单必须满足覆盖面广、准确度高的要求，以免产生技术误差。

3.1.2 设计阶段

1)实行限额设计。此方式的关键在于以设计任务书和投资估算为基本参考，由此展开初步设计工作，以满足工程需求为基本前提，最大限度减少投资额，从而形成设计方案，并就各细节之处的调整工作采取控制措施，避免投资限额发生变化。

2)以价值工程原理为依托，全方位优化设计方案。在企业的创新活动中，价值工程占据重要地位，设计人员要以全新的理念为指导，打造更具适用性、效益性的设计方案。

3)加强图纸会审。做好图纸会审的关键在于全面检查设计图纸，深入到各细节中，从中发现错误并加以改正，提高设计图纸的合理性，使其与业主的需求相契合。

针对于本工程，在设计变更时应做好以下几方面的工作。

1)加强会审图纸。工程项目在推进过程中的受扰因素多，设计阶段出现变更需求后只需根据图纸内容完成修改即可，损失处于可控状态；若在采购阶段存在变更需求，除了要做好图纸的修改工作外，还需重新采购相应的材料或设备，导致成本增加；而对于施工阶段的变更，除了上述内容外还涉及到已建工程的拆除作业，其成本损失将更为明显。对此，设计单位要会同建设、施工等多主体共同做好图纸会审，力争在早期完成各项变更。

2)准确计算。若存在设计变更，需准确分析工程造价增减情况。重点关注重大设计变更，做好变更预算工作，相关人员心中有数，以便在工程造价的控制工作中争取主动权。

3)强化管理。任何设计变更都必须经过审核，在符合规范后方可做出变更，期间工程造价的管理要切合实际，避免弄虚作假等不良情况。

3.2 施工阶段

房地产工程项目中，施工阶段的造价较高，也是重点控制对象。在造价控制工作中，需要注重如下几点：对建设项目采取科学管理措施，形成完善的施工组织设计方案；与原材料有关的采购、存储与使用都要列入管理工作中，优化采购途径以便减少差价；做好各专项工程的质量管理工作，在既定的工期内顺利完成。

本工程建设量较大，细分为12个单位工程，在确定总投资后将其细分至各单位工程，再进一步分解至分部分项工程，最后将投资计划拆解，落实到实际施工中，由下至上逐层推进，保证投资控制效果。以施工进度计划为参考，确定总的项目投资，对应至各施工阶段内，且要做好设计变更。

本工程的特殊性在于桩基工程变更量较大，为满足业主要求，需要对上部结构做灵活调整，此时工程变更所产生的超预算费用可不随月报支付。以工程总造价为基准，若实际增加到该值的10%或者更多，需要与业主协商，双方达成共识后签订补充协议，并连同主合同上报工程款。

3.3 竣工结算阶段

项目建设全周期中，竣工验收及决算是收尾工作，也是检验投资效果的重要时期[2]。竣工结算工作中需要充分考虑到工程造价的控制，全面核对各项合同条款，不遗漏任何隐蔽验收项目，核实现场签证，以合同约定内容为唯一依据核实单价，避免计算误差。

由于工程存在设计变更，此时将产生新的工程量清单项目，参照清单或合同约定，若针对设计变更部分做出了价格规定，则按照相关规定调整；若仅存在类似工程变更的价格，此时则要重点参考类似价格调整；部分情况下清单或合同中并未做出有关变更工程价格的相关规定，则要参考招标文件的要求，确定合适的调整价格，保证合理性。

此外，竣工结算要充分考虑到招投标文件等相关工程资料，全面检查各项工程内容，分析其是否按照规定如实完成以及各项收费是否与现阶段的行业规范相符。出于增强工程结算透明度的目标，有必要视实际情况创建预结算审计制度，发挥出引导作用。

4 结束语

工程造价是建筑工程各环节都必须落实到位的一项工作，工程造价成本控制具有持续性，此过程中应创建职能管理制度，发挥出相互监督机制的优势，在顺利推动工程项目开展的基础上最大限度减少工程成本，帮助房地产企业创造低成本、高品质的工程项目，同时为房地产企业的持续发展助力。

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