关于房地产项目招标与合同管理的思考

2019-12-30江苏富通置业有限公司

门窗 2019年7期

黎静江苏富通置业有限公司

1 房地产项目招标的特点及意义

1.1 房地产项目招标的特点

（1）早期介入具有特殊性。在项目施工开始之前，必须进行项目招标工作，为施工提前提供相关的安排和准备，所以招标存在早期介入的特点。招投标作为一个项目预备的工作，招投标的质量会对工程后期的质量以及完成额度进度产生很大的影响，应该引起企业管理人员的特别关注。

（2）庞杂性。在对房地产项目进行招标的过程中，可能要涉及到建设的各个方面，其中有物资采购、土地出让、勘察设计、资金借贷、监理、施工以及销售等，在招标过程中，对每个方面呈现的内容都是不尽相同的，在执行的过程中，不但需要各个单位的协调，也需要多种专业知识，因此招标文件具有庞杂形，为了使风险降到最低，使企业的竞争力进一步提高，就需要更多专业的人员的参与和管理体系的完善。

1.2 项目招标的意义

在房地产开发的过程中，应该将招标作为基础，提高企业之间的竞争，使成本得以控制，与此同时，房地产公司还可以通过招标挑选出价格公道经验丰富、工程质量好且信誉好的建设单位，为后续施工工作奠定基础。

2 合同管理的现状及意义

2.1 合同管理的现状

房地产企业的每个项目都会签订很多个合同，企业的利益与每一份合同都息息相关，一旦合同出现问题，企业也会出现经济损失，严重的还会导致破产。目前，房地产企业的合同管理主要有如下问题的存在：

（1）不健全的合同管理体系。目前大多的房地产企业的合同管理制度都仍待完善，这些不完善的体系制约了企业的高效管理，同时也使合同的风险进一步的提高。

（2）合同中缺少细节内容。在合同中，对双方的义务和权利进行了规定，合同双方直接决定合同的履行情况。就目前的情况看来，部分企业的合同还是会缺少细节性内容，比如：违约责任的判定、特殊情况的处理措施、建设质量要求的明细以及项目造价的明细等。房地产项目开发的过程周期非常长，这就使不可预测的因素进一步的增多，如果合同中没有明确的规定这些细节，一旦出现不可预估的问题就会使合同双方因分歧而导致工期的延误。

2.2 合同管理的意义

（1）保障公平竞争。在当今房地产市场中，招标制度应用更加的广泛，这充分的体现了招标的重要性。在对房地产项目进行招标的过程中，会涉及到的领域非常广阔，人员也比较杂，不乏会涉及到领导、基层人员以及政府的相关人员，因此在招标的过程中，应该极力的规避虚假招标等舞弊的现象的发生。招标合同是经营秩序的保障，也是公平公正的象征，所以，为了使招标工作能够更加的顺利，科学的合同管理起到了功不可没的作用。

（2）规避经营风险。合同管理作为一个开发项目的重要步骤，当中涉及很多人的经济利益，关系网也比较复杂。房地产项目本身就具有周期长、资金需求大以及工程量等特点，这些特点的存在使项目的风险性大大的升高，进而影响了企业经营者的决策。完善的合同管理体系不但可以使企业的经营风险降到最低，减少不利因素的影响，还可以对科学的评估决策的内容，使企业的管理者的决策更加合理。

3 招标及合同管理存在的问题

在城市建设飞速发展的现在，很多新的问题开始出现，因此招标及合同的管理应该随之变化，在变化的过程新问题也会接踵而至。从企业内部分析，主要有如下的问题。

（1）合同管理与招标脱离。在实际的招标过程中，合同管理人员只对履行以及签订合同的过程进行审核，招标管理人员则只对开标过程、标底以及招标文件进行审核和监督，二者之间并没有沟通，往往会形成被动的局面，使招标工作的问题增多，主要有如下问题：部分招标文件中没有对建设的实际性问题进行说明，也没有包括合同的主要条款，进而导致投标文件中缺乏这些内容，给合同的下一步签订造成困难。

（2）合同订立过程中缺少审核程序。一些中小型的房产企业在订立合同的过程中，没有标准的审核制度，这就导致合同中缺乏部分细节，进而使制定的合同条款不够合理、内容也不够严谨。除此之外，部分企业也没有复审合同的制度，这就会导致只有签订人员和制定合同的人员明白合同的细节，而相关的工作人员根本没有机会了解合同具体的内容，这就使合同中的漏洞不能被及时发现，从而造成违约或者延期的问题，使企业的损失增加。

（3）合同管理人员责任意识薄弱。大部分企业专业人才的缺失以及合同管理制度的不完善，导致合同管理人员并不能明确自己的权责范围，除此之外，企业对合同管理的约束和激励机制也相对较为薄弱，这就进一步导致了合同管理人员责任缺乏责任意识。管理人员专业知识和认真工作态度的缺失，使项目的风险和损失的概率进一步增加。

4 房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用

在房地产项目的招标过程中融入合同管理，可以提高合同的执行效率，而健全的合同管理机制也会使投标的水平得到提高。招标工作成功与否和合同的执行情况有很大的关系。通过监督和管理房地产项目开发合同，可以管理跟踪工程招投标档案，从而使投标企业能够不断的监督自身的机制，提高自身的社会信誉，更加长远的发展。在这个过程中建筑的施工质量也会得到提高，使房地产招标工作能够良性循环。

5 完善合同管理提高招标质量

5.1 合同管理和招标应该互相结合

在审核招标文件的时候，招标人员应该和合同管理人员相互沟通，及时的发现文件中的问题。除此之外，比较重要的招标项目招标时，合同管理人员应该参与其中，在招标的过程中捕捉关键信息，使其能有效的转变为合同的条款。合同管理人员通过参与到开标的过程，可以更好的了解招标的资料，使合同的履行以及监管的过程更加的合理化和流畅。在合同审核的时候，招标人员应该对合同管理人员进行提示，使重点的内容更好的显示出来。

5.2 对合同管理信息系统进行完善

现如今，科技飞速的发展，房地产行业也应该进行变革，积极的融入到信息技术。到现在为止，在房地产企业的信息发布、档案管理等相关的环节已经开始融入信息技术，但是在招标合同管理中还没有完全的应用。由于招标合同的管理在房地产企业的非常重要，所以，在进行招标合同管理的过程中，应该充分融入互联网的优点，使招标合同管理体系更加的合理和科学，当工作中出现变化的时候，工作人员应该及时的在系统中上传，从而能够更加及时的找出应对方式。

5.3 对合同管理组织体系进行完善

为了将合同管理贯彻于日常的施工过程中，使企业中的员工能够更加的重视合同管理，企业应该建立其更加完善的合同管理组织体系。房产企业可以通过建立管理小组或者设立专业的管理岗位，使合同管理的每一项工作都能够合理科学，相关的管理工作人员应该对每一份合同进行严格的审核。除此之外，房产企业应该通过内部选拔以及对外公开招聘方法，选拔出更加有经验和有专业知识的人为项目部、分公司以及总部服务，使各个环节都能有专业的合同管理人员指导。房产企业还应该定期的对合同管理人员进行培训，培训的内容不但要包括建筑和合同管理的内容，还应该包含法律方面的知识，培训的时候还应该不定期的考核管理人员的水平。