工程管理环节在房地产开发中的重要性

2019-12-28北京交通大学海滨学院

门窗 2019年6期

吕莹北京交通大学海滨学院

1 引言

社会的发展提升了人民生活水平，也使他们对于居住舒适度的要求逐渐提高。这对于房地产开发商而言是一个巨大的商机，因为人民对于房屋建筑的需求量持续增大，但同时也是一个挑战，需要它们改进目前的管理工作，提升管理水平，从而降低建筑的生产成本，提升建筑的质量与舒适程度，满足人们对于美好生活的新需求。本文结合房地产开发过程中的实际问题，阐述工程管理环节的重要性。

2 材料管理

2.1 材料选取

建筑材料的选取和管理就是影响工程质量的先决条件。房地产企业必须严格要求内部人员，从选材到保存、施工、验收过程都按照国家标准进行工作，保证建筑质量。在进行实际施工之前，要考虑多种因素，选择合适的材料。例如在地下室的防水设计中，需要采用防水性能优良、不容易吸水的材料；而在高层建筑中，则应当选用抗震性能良好的钢材料。合适的材料能够提升建筑的稳定性与安全性，减少后续事故的发生，我国曾频繁出现的“豆腐渣工程问题”，很大一部分都是由于房地产开发商为牟取经济利益而偷工减料，使用不合格产品。

2.2 材料预处理

在许多施工过程中都需要对所使用的材料进行预处理，例如在建筑设施的防水工程中，施工过程中用到的每一个预埋件都应当加装止水环，施工过程中要做好对预埋件的处理，提前对一些金属建材进行防腐处理，才能够保证投入使用后不产生质量问题。

2.3 材料的保存问题

许多建筑材料的问题都源自材料保管不当，例如，有些地区气候过于湿润，建筑工地环境潮湿，或是施工过程中某区域长期存在积水，也会影响施工质量，容易引发建筑渗漏等问题。在保存材料时，应当注意材料的特性，水泥的主要化学成分是氧化钙，这种物质遇到水会发生化合反应形成氢氧化钙，反应过程释放大量热，因此保存水泥时必须在干燥的环境下，严格隔离水分。而混凝土材料必须保持一定的水分以供水泥硬化所需，因此保存混凝土时又要注意材料的保湿工作，防止因过于干燥产生裂缝。金属材料则需要置于干燥环境下，防止生锈，影响材料质量。

3 技术管理

3.1 图纸问题

图纸在建筑工程中的重要性就好像指南针之于航海工作，乃是引领工程方向、为工作人员提供依据和提出要求的重要材料，在建筑工程的每个环节中，图纸都是必不可少的工具。能否根据既定的工程计划绘制较为技术的图纸，尽量提升其精度、使之更容易理解和参照，关系到整个工程能否顺利进行。

3.2 因地制宜，根据当地情况对施工方案进行精细化调整

建筑施工工作受环境影响十分严重，为此，施工方在制定方案之前，必须结合实际气候环境特征做好应对措施。例如，在雷雨多发地区，需要做好防雷工作，安装避雷针等设备；在严寒气候地区，则应当做好防冻工作，确保建筑材料在低温下不会受到影响而产生变形、裂缝等。在对施工方案进行规划时，应当做到精细、严密，根据实际施工环境做出调整，并且预留备选方案，一旦出现问题可以快速解决，保证工程的进度，并防范可能出现的安全事故。

4 经费预算与成本管理

成本管理由成本规划、成本计算、成本控制和业绩评价四项基本内容组成。在建筑工地上，每个工程项目所涉及的金额动辄千百万，甚至上亿，如此庞大的资金的管理工作十分复杂，有许多人借此假公济私、中饱私囊，而他们为了减少建筑成本、牟取暴利，往往会选择采用不符合我国建筑标准的材料和在施工过程中减少工序以降低人工费用的方式，会为建筑埋下巨大的安全隐患，前些年频发的豆腐渣工程事件很多就是由于未能做好成本管理工作而引起的。而经费预算在成本管理中占据着十分重要的地位，它指的是依据现有的工程计划，根据所选材料、进行的工序等对工程各个环节所需经费作出预算和规划，提升经费预算的精度可以使整个工程更加顺利地运行，防止某些人从中获取利益，另外也可避免购进过多材料的情况，减少建筑成本。

5 流程优化与进度管理

如今信息技术十分发达，采用计算机可直观形象地呈现建筑的各个部分，参与单位在提出新的施工方案时，可应用BIM技术进行施工验证，应用计算机进行施工模拟，判定该方案是否合理以及可能出现的问题，并及时提出整改方案，从而优化施工流程，提供最佳施工方案，减少实际施工过程中出现的问题。另外，在施工过程中，三维导图也会随着工程的进行而发生实时改变，可随时向领导层呈现施工进度，让他们能够及时发现问题，排除隐患，加快施工进程，节省施工时间。