科研院所家属区养老型社区构建的探索与实践——打造宜居的小区环境

唐春红

（江苏省农科院综合服务中心社区服务部，江苏南京 210000）

改革开放40年来，我国房地产开发与旧城改造取得了高速发展，然而由于历史原因，许多城市的多层住宅小区没有加装电梯。同时，我国早于2000年就已达到联合国确认的老龄化标准，并且，近10多年间中国已成为全球老龄化发展最快的国家之一。在既有老旧小区内，越来越多的老年人面临上下楼难的问题，解决老年人上下楼出行问题已成为一个亟待解决的社会问题[1]。打造养老型社区，宜居舒适的道路、绿化、路灯等方面的环境建设是基础，解决老年人出行是关键。没有电梯的房子制约了居家养老的愿望。

该文以江苏省农业科学院为例，重点阐述农科院社区加装电梯的实践及经验，旨在为同类小区加装电梯、构建居家养老型社区提供有益借鉴。

1 农科院家属区的现状及加装电梯的可行性

农科院家属区4～7层住宅共有55栋，其中7层楼房2幢，6层楼房31幢，5层楼房12幢，4层楼房10幢。2000年前建设的住宅42幢，2000年后建成的13幢，均无电梯。

党中央国务院高度重视既有建筑加装电梯工作，将老年宜居环境建设、老旧小区适老化改造工作列为“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划重点工作内容之一。既有建筑加装电梯工作已成为满足我国老年人居家养老需求的重要内容，也是我国全面建成小康社会、促进城市现代化、树立城市创新、协调、绿色、开放、共享发展理念的重要举措[2]。

为适应社会发展，完善既有住宅的使用功能，南京市政府于2016年9月30日出台了 《既有住宅增设电梯实施办法》。玄武区政府也非常重视这项民生工程，成立了区增设电梯指挥办公室，并陆续出台了一系列的政策性指导文件，让群众感受到了政府解决居民出行问题的决心。一石激起千层浪，该院职工对“实施办法”的通知精神给予了极大的关注，尤其是老职工，希望安装外挂电梯，居家养老，期盼能尽快在院家属区实施。

农科院党委、行政高度重视民生建设，将增设电梯列入了2017年院工作会议确定的民生工程，并成立了由业主委员会、社区居委会、行保处、综合服务中心、物业公司、居民骨干组成的增梯工作小组，社区服务部具体负责此项工作。为院家属区老楼加装外挂电梯实现的可能提供了强有力的保证。

2 旧楼加装电梯的难点与解决思路

2.1 加装电梯的困难

2.1.1 各楼层住户意见不统一，难以协调利益

毫无疑问，老楼加装电梯的受益方一定是高层住户。原本的优势就是视野开阔、干净干燥。电梯建好后优势得以保持，出行方便了，原本比较便宜的高层住房升值最多。而一楼住户不需要使用电梯，而且会因为加装电梯影响其房屋的采光通风而导致房产贬值，如果补偿方案不够合理，他们不愿意加装[3]。中层本来房价最高，加装后增值很少，因为心理不平衡，所以也会不同意加装。

2.1.2 电梯品牌选择和井道建设难统一

小区要建电梯的单元多，每个单元的业主都有自己的想法。电梯选什么样价位、型号、品牌的电梯难统一；选择设计单位和确认设计方案、井道外墙材质的选择等都难以统一。

2.1.3 安装过程存在难度

老楼加装电梯牵涉到电梯基坑下面和周围的化粪池、地下雨污水、强弱电、燃气等管线的迁移；大树的迁移报批；二层半位置的沿墙强弱电线改造；影响电梯建设的高压杆线须下地；移动、电信和有线电视、燃气等各方单位的改造配合；申请安装单元电梯专用电表；居民厨房的原有排烟管道在电梯廊桥范围内需要改造；防盗窗和雨篷等影响电梯井道建设的协调、切割和恢复等等。这些导致施工期延长，对楼内居民生活势必产生影响，出行不便、安全隐患都有可能存在[4]。

2.1.4 工程报规手续繁杂、耗时费力，增梯虽然是小工程，但报规手续一点也不简单

首先需要2/3业主同意，签字、摁手印；每户建设者交房产证、土地证和房主身份证的复印件；在家属区显要位置和单元内公示设计方案和居民意见10个工作日；接下来深化设计图纸，出资建设者签署资金保证书，准备各种材料报领规划许可证；取得规划许可证后再进行该单元地下勘探、出施工图、专家图审、提供总包合同和监理单位等等一系列工作。程序复杂，需要耗费大量人力、精力。

2.1.5 建成电梯运行后的管理难点

电梯建成投入使用后的长效管理问题也是难点。包括确定维保单位、安装电梯控制系统（实现五方通话，以便及时处理电梯关人等意外事件）并明确相关责任人、维保费用和电费的合理分摊，以及电梯的保洁等管理服务承担方的确定和费用收缴等等一系列工作。

2.2 解决思路

2.2.1 政府引导是关键

政府引导，事半功倍。政府实施专项经费补贴可有效缓解资金筹集难题，并通过各方利益协调，发挥“兜底”作用，保障项目顺利推进。利用政府职能，多方筹资，加强补贴，并通过地方立法来保障，南京市政府出台了《既有住宅增设电梯管理办法》，并制定了相应的指导性文件。从制度上明确了加装的责任主体、实施步骤、资金来源、规划审批、运营维护等机制，使之有章可循[5]。通过区、街道层层落实，帮助社区解决各类问题并分类指导，可促进增梯工作的顺利开展。

2.2.2 有效的组织是保障

老楼加装电梯是新生事物，全国范围内没有现成的经验和模式可照搬照套，即使有成功个例，也没有可比性、可复制性。既有住宅增设电梯，工作量巨大，工作链条长，涉及面广，各个阶段会出现不同的问题，实现难度很大。因此，严密的组织是成功的保障。首先要成立电梯工作领导小组，明确分工和职责，专项工作由专人负责。其次电梯工作小组要在征求各方意见的基础上考虑到美观、协调、适用，统一小区所有电梯井道建设的外形，包括和原有楼房距离尺寸、外墙材料的选择和颜色的统一等；电梯的品牌选择要统一，价格和后期统一管理都有优势；设计、施工和监理单位要统一，便于管理。同时，增梯工作小组还要协调电信、电力、燃气、绿化等部门，保障工程顺利进行。

2.2.3 耐心细致的思想工作是前提

百人百想法，人的工作最难做。有一定数量的一二楼业主因为考虑采光、噪音、隐私、房产贬值等原因不同意加装电梯，甚至会激烈反对，阻挠施工。这就需要电梯工作小组人员在充分熟悉政策、设计方案、电梯构造等基础上带着同理心、带着感谢和帮助他们解决问题的态度上门做工作。思想工作需要耐心细致，精诚所至，金石为开。充分利用政策，补偿及时到位，并尽可能帮助他们解决提出的困难。同时，可以在条件成熟的单元先行开工建设，形成一两个样板，让居民实地体验，打消顾虑。

2.2.4 完善的服务体系是长效机制

电梯建成后的维保、保洁、应急处置等“售后服务”也是增梯工作的一个重要组成部分，须有长效机制。必须落实专门的部门和人员来进行管理。同时费用的合理摊派也非常重要，必须公平、合理，让各方满意。

3 农科院社区加装电梯的实践及成功经验

3.1 统一认识，明确分工 增设电梯，工作量大，工作链条长，涉及面广

因此，需要参与服务建设的工作者全情投入、明确认识：老楼加装电梯是小改造，大幸福；小工程，大影响；小项目，大责任；必须一步一个小目标，才能不断获得大进步，实现职工出行方便、居家养老的愿望。要有一颗为职工服务的真心，带着一种责任心，精心组织推进、群众工作做细致、工程质量严格把关。

电梯工作小组设组长、副组长和组员，下设办公室。业主委员会主任任组长，行保处和综合服务中心负责人任副组长，组员的构成有居委会主任、物业公司经理、业主委员会副主任、社区懂技术的热心建设者和社区服务部主任。社区服务部（科苑物业+居委会）具体负责日常各项工作的推进，重大问题上电梯工作小组会议讨论。物业公司承担建设者代表的角色，所有建设者签署委托书，委托院全资企业——科苑物业管理有限责任公司负责建设费用的收支把关，负责总包合同、设计、监理和后期维保等各项合同的把关签订；负责建设过程和后期的物业管理等工作。

3.2 精心组织，做好前期工作

从一开始大家就认识到这项工作的重要性和复杂性，稍有闪失，会造成难以挽回的影响。因此，对每一个环节都认真筹划，反复斟酌。增梯工作开始以来，大大小小的会议共召开了200多场，有电梯品牌推介会、电梯工作小组会、单元代理人选举会、电梯品牌和井道建设招标会、资金分摊方案解析会、补偿方案征集意见会、收费动员会、开工六方交底会、一二楼业主协调议事会等等。并且每周召开一次增梯例会，从不间断。

在电梯品牌选择方面，工作小组组织积极参与电梯建设的居民一起，对前来报名的十几家电梯品牌，从知名度、南京市场占有率、公司财务状况、返修率和厂家信誉等多方面进行了解，最后选择了三个电梯品牌进行实地考察分析，特别对运行了10年以上的电梯进行了乘坐体验。

在井道外墙的选择方面也进行了多方论证，结论是玻璃外墙美观但夏季吸热，对电机零件的寿命有影响，且玻璃质量参差不齐，容易爆裂，换玻璃和后期清洗都是费用和大麻烦；铝塑板的寿命较短，长时间日晒雨淋会风化变色、变脆，不宜采用；基建专家论证认为加气混凝土是很好的选择，隔热隔冷，外墙涂料可以选择和原有房屋一样的颜色，和老楼房屋的契合度高，和谐统一。为此，工作小组主要成员多次到相关企业反复考察，论证细节，并引导建设者的认同。

方案确定后，做出详细的招标公告，邀请三家电梯企业和井道施工企业参加农科院家属区电梯的公开竞标会，评委有电梯工作小组、居民代表和基建专家组成，20多个居民旁听。评委评分加上居民投票两个部分结合，最终选出了信得过的电梯品牌和井道建设企业。设计单位和监理单位也均是由电梯工作小组组织竞标确定。

由于组织严密、工作细致，得到居民认可，为后续电梯建设工作顺利进行打下良好基础。

3.3 耐心细致，做好居民思想工作

虽说有2/3的住户同意就可以取得两证，合法开工，为创造和谐社区，必须和有异议的业主充分沟通，晓之以理、动之以情，既合理合规推进电梯建设，也不影响邻里和睦。为此，工作人员一次又一次的上门沟通，认真听取低层住户的想法，正视他们的顾虑和实际受损利益。有很大一部分的一楼业主或碍于多年同事的情面、或真心支持楼上增设电梯、或感动于社区工作的不易，就签字同意了。但仍然有一部分业主反对激烈，情绪激动。上门有被赶出来的，有不开门的，有开门了也非常抵触的。面对冷脸相对，工作人员从不言弃。有很多单元，工作人员要上门十几趟二十几趟，低层住户才慢慢松口，做通工作。据不完全统计，电梯工作小组工作人员利用晚上时间，上门做一二楼业主的思想工作共计260余次。工作人员一方面要求楼上业主补偿款积极到位，一方面拉横幅感谢一二楼业主的支持，再积极组织楼上下居民对话，给一二楼业主宣泄的通道，拟定单元睦邻公约，共同签字，促进邻里和谐，不能因增梯而成敌对双方。对低层住户提出的专业方面的问题，他们会带上专家积极上门解答。真的是精诚所至，金石为开。增梯工作能顺利开展，与深入细致的思想工作密不可分，尊重低层住户的诉求，正视一楼住户的利益非常重要。

3.4 严格管理，把控施工质量，工程质量，关系重大

施工中工程质量的把关虽有监理天天在现场，增梯工作组还是安排了一个有责任心、有专业知识的现场负责人对每一个项目进行检查监督。

施工前，需进行地质勘探，确定地下土层情况。如遇到个别单元基坑底下原是池塘或回填土地基，电梯基坑标号位置难以达到持力层，及时联系打桩公司，筑牢电梯基础；挖开后地下基坑位置原建房时遗留下来的塔吊基础的拆除及旁边位置的回填处理需均匀，以保证沉降一致；外墙板安装的角钢必须足够长，不能偷工减料；所有材料必须符合招标文件的要求；严格按图施工，有问题时技师和设计院沟通，变更必须有各方签字。

每周增梯例会上对施工中产生的问题进行讨论解决，会议结束后，设计院、总包方、施工方、监理方和电梯工作小组成员都会现场仔细查看，确保工程质量。

3.5 心系居民，积极作为

在施工过程中不时会出现的挖断水管、有线电视线缆等问题，工作小组及时协调解决，还积极处理施工噪音投诉，以保障居民的正常生活不受大的影响。地下管线迁移、移树、高压杆线下地、沿墙线改造等产生的大额费用，工作小组积极向政府、单位争取资金解决，此项为每个单元平均节省20多万元建设费用，减轻了出资建设者的负担。由于居民多为农科院职工，平时科研工作繁忙、经常出差，无暇顾及电梯建设，也无法承担所有繁复艰难的日常管理。除非特别需要大家参与的议事会和准备的材料，基本上所有的增梯工作电梯工作小组都包了。由于心系居民，积极作为，受到居民的拥护和支持，增梯工作得以顺利推进，成效显著。

3.6 农科院家属区增梯工作的成效

经过艰苦努力，农科院社区增梯工作成了南京市的成功典范。截至2018底，在一年半的时间内，社区签约单元46个，取得规划许可证40个，施工许可证40个，开工建设40部，竣工并交付使用29部，1 000多居民受益。增梯工作的积极推动和扎实开展，得到社区居民一致好评，其经验做法也得到南京市、玄武区各级领导的肯定。这项民生实事的好经验、好做法被央视一套新闻联播、南京电视台、金陵晚报、南京日报、龙虎网等媒体宣传报道。形成“全国增梯看南京，南京增梯看玄武，玄武增梯看农科院”的格局。

4 结语

习近平总书记在十九大报告中说到的：改善民生主要抓住人民最关心、最直接、最现实的利益问题，既尽力而为，又量力而行，一件事情接着一件事情办，一年接着一年干。增梯工作虽然取得初步成功，但我们不仅要看到建设的成果，更要把质量和后期管理做成典范，有始有终。增梯工作的成功在构建科研院所家属区养老型社区的探索之路上更进一步。