对策与建议：房产税改革试点

随着我国房地产市场的快速发展和房地产价格的不断上涨，买房难、买房贵、空房多等房地产市场的一系列问题引发高度关注，由此我国关于房产税的一系列改革也受到了社会各界的高度关注。文章分析了沪、渝两地开征的房产税改革试点方案，在我国房产税征收现状的基础上对现行房产税改革试点征收中存在的问题进行了研究，并提出了相应的对策建议。

房产税一直以来是我国调节收入和分配的一个重要手段，而我国现行的房产税政策已经不适应于当前社会经济的发展。对我国现行的房产税进行改革,对个人住房征收房产税,通过房产税来调节收入和分配,缩小贫富差距,促进社会公平。沪、渝两地于2011年1月28日开始正式征收个人住房的房产税,这合理地调节了居民的收入和分配,也有利于加快建立现代财政制度，深化税收制度改革，健全地方税体系，同时引导了购房者树立正确合理的住房消费观。

房产税改革试点中的问题

（一）征税范围不全面

2011年1月28日，我国在上海、重庆决定实施房产税试点改革，改革过程中两个城市实施的房产税政策又有所不同。上海市以本市居民的第二套及以上住房，包括新购的新建住房和二手房，以及非本市居民在本市新购的住房作为征税对象。

（二）计税依据不科学

房产税分为两种：从价计征和从租计征。从价计征以房产原值一次扣除30%后的余值按1.2%进行征税。随着社会经济的发展，房屋原值和剩余价值也在不断变化，房产随着时间的变化而产生的增值价值并不能客观准确地反映出来。而从租计征则以租金收入按12%的比例税率进行征税。这可能使得从价计征远低于从租计征，不利于房屋租赁市场的发展，也会加大购买房屋的负担，加剧“炒房热”，甚至可能存在非法出租的隐患。

（三）免税政策不妥当

我国对于免征房产税的范围过宽，给出了一系列的免征条件，同时还存在“一刀切”的方式。这种“一刀切”方式难以区分居民购房的实际需求，不利于抑制房地产的投机行为。此外，我国目前的房产税税收制度并没有将社会上的一些特殊群体购买的房屋以及特殊用途的房屋区分开来，没有充分体现房产税的公平性。

（四）房产登记不完善

现今房产信息还没有全面实现联网,许多个人名下的房产信息不完全不准确,导致出台的一些房产调控政策常常“空调”，甚至可能给一些投机分子提供了钻漏洞的机会。但想要建立一个能够将房产、土地、民政等部门全部联合的网络平台不是一蹴而就的，而是需要长期的努力才能实现。

房产税改革试点中问题产生的原因分析

（一）征税范围狭窄的原因分析

我国现行的房产税制度是从1986年10月1日开始实施的，只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村房屋不进行征收房产税。国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产以及个人所有非营业性用的房产等均为房产税征税的免税对象。这种征税范围符合当时的时代背景，适应于当时的国家经济发展的要求，这是因为当时的商品经济还没有发展起来，房地产的商品化程度不高。但随着社会的进步，经济的发展，我国社会环境和经济结构都发生了翻天覆地的变化，当时制定的房产税政策在很大程度上已经不适应现在的国情了。

（二）计税依据不科学的原因分析

我国现行房产税的计税依据是根据我国当时实行的计划经济体制决定的，它已经无法完全适用于已经进入了社会主义市场经济时代的中国。

（三）免税政策宽松的原因分析

上世纪80年代，我国为了充分发挥税收对国民经济的调节作用，减轻人民的税收负担，对于个人的非经营用房产等免征房产税。这些免税政策的初衷是减轻居民的税收负担，却被一些炒房人士利用，大量购置房屋进行投机倒卖，影响了房地产市场的发展。

（四）房产登记不全的原因分析

房产税登记不全的原因主要是居民的房产登记意识薄弱，房产投机者故意虚报或者不登记实际的房产情况，并且房产信息还没有联网，不够普及。房产登记不全导致房产税征收难度加大，因此要尽快完善房产登记。

房产税改革试点的对策建议

（一）设定合理征税范围

我国房产税征税范围的扩大，可以从以下两个方面入手：一是对个人的非经营性房产进行征税；二是对事业单位和行政机关的办公用房进行征税。当然，按照我国目前的国情，对非经营性住房进行征税还需要一定的适应期，因此要加强宣传教育，降低纳税人的抵抗心理，促进购房者树立“房子是用来住的，而不是用来炒的”的理念。

（二）制定科学计税依据

结合我国目前国情，可以以房产评估价值为计税依据征收房产税，但由于我国各地房价差异较大，评估房产价值时应该考虑到商品住宅的面积、用途和位置等，至少一年评估一次以确保能够精准计征房产税。此外还可以以累进税率对第二套及以上的商品住宅进行征税，以此来引导购房者合理购房。

（三）限定免税福利政策

政府制定免税福利政策的初衷是为了减轻人民的负担，但是却被一些投机分子利用，从中牟利，影响了财政收入和房地产经济的发展。

（四）实现全面房产登记

我国房产税税制改革势在必行，税制改革可以在抑制投机炒房、完善税收制度体系和调节社会财富分配方面起到重要作用，同时也是建立房地产长效机制的重要一步。此外，我们还需加快完善房产税相关制度体系，加强对房地产行业的监管，这样才能建立行之有效的房产税制度。